記者 | 陳慧東

日前，天地源高管受賄2500萬細節(jié)曝光，這家西北最大上市房企沉寂多年后再因丑聞回到公眾視野。

據(jù)裁判文書網(wǎng)6月6日發(fā)布的兩則判決書顯示，天地源（600665.SH）原總裁李炳茂和原副總裁馬小峰利用職務(wù)之便，為他人謀取利益，非法收受他人財物，其行為構(gòu)成受賄罪，分別被判處有期徒刑12年和有期徒刑8年。

上市11年來，手握西安乃至陜西最優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源的天地源，早已從西北最大上市房企的寶座上“墜落”，甚至連續(xù)兩年跌出西安地產(chǎn)市場房企銷售額榜單TOP10。

“對內(nèi)守城無力，對外擴張無方”是一位業(yè)內(nèi)人士對天地源多年來發(fā)展結(jié)果的評價，該名人士告訴界面新聞，天地源面臨著所有西北房企共同的“尷尬”，眼睜睜看著近兩年西安樓市的紅利時期到來又溜走，手中卻無大型項目資源儲備，逐漸在競爭激烈的地產(chǎn)市場中走向邊緣。

陷高管貪腐案

2018年8月15日晚，天地源發(fā)布重大事項公告稱，公司于近日接到陜西省監(jiān)察委員會留置通知書，因公司董事總裁李炳茂、副總裁馬小峰涉嫌違紀違法，決定對上述二人采取留置措施。

一位知情者對界面新聞記者稱，向李炳茂和馬小峰行賄的人系原陜西省預(yù)防腐敗局預(yù)防腐敗室主任胡傳祥。公開資料顯示，胡傳祥于2013年4月至2018年1月?lián)侮兾魇〖o委、省監(jiān)察廳、省預(yù)防腐敗局預(yù)防腐敗室主任，2018年8月6日，胡傳祥被通報落馬。

據(jù)裁判文書網(wǎng)6月6日發(fā)布的判決書顯示，在天地源發(fā)布上述公告的4天前，李炳茂已被陜西省紀委監(jiān)委立案調(diào)查，馬小峰則于更早的2018年7月31日被陜西省紀委監(jiān)委立案調(diào)查。

在上述判決書中，銅川市人民檢察院指控稱，2010年至2014年期間，李炳茂利用擔任天地源公司總裁職務(wù)上的便利，違反公司規(guī)定，未經(jīng)請示報告和集體研究，擅自決定，授意馬小峰，將西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱天地源房產(chǎn)）的四個樓位轉(zhuǎn)讓給胡傳祥，致使胡傳祥獲取巨額利益。自2012年至2017年間，李炳茂先后13次收受胡傳祥賄賂共計2000萬元。

另一份判決書顯示，據(jù)銅川市人民檢察院指控，馬小峰在轉(zhuǎn)讓天地源房產(chǎn)的一個樓位時，私自安排財務(wù)人員將胡傳祥付給天地源房產(chǎn)的3000萬元樓位款，兩次違規(guī)退還給胡傳祥方，并將胡傳祥方支付的3100萬元樓位款調(diào)賬至另一個樓位款上，為胡傳祥提供幫助。2015年至2016年期間，胡傳祥先后四次送給馬小峰現(xiàn)金共計500萬元人民幣。

公開資料顯示，天地源是西安知名的國資房企，為西安高新技術(shù)管委會下屬的重要地產(chǎn)上市平臺公司。天地源于1992年在上海成立，2003年借殼滬昌特鋼上市。彼時的地產(chǎn)市場一片藍海，如今的地產(chǎn)巨頭碧桂園（02007.HK）、中國恒大（03333.HK）、融創(chuàng)中國（01918.HK）先后于2007年、2009年、2010年于港交所上市，甚至在天地源上市那一年，融創(chuàng)中國才剛成立。

2018年11月，天地源完成了工商變更登記手續(xù)“榮歸故里”，成為陜西第一家、亦是唯一一家上市房企。目前，天地源主要經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，自有房屋租賃、物業(yè)管理、實業(yè)投資、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，天地源第一大股東為西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司（下稱高新地產(chǎn)），持有上市公司56.52%股份。天眼查數(shù)據(jù)顯示，高新地產(chǎn)為西安高科（集團）公司（下稱高科集團）旗下的全資子公司，而高科集團則為西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會的“長子”。

背靠大型國企西安高科集團，天地源所持的“底牌”與其他房企相比并不遜色。西安市一位房產(chǎn)機構(gòu)人士告訴界面新聞，天地源開發(fā)的項目多在黃金地段，占據(jù)市區(qū)高房價區(qū)域，這或是因為該公司的舊城改造業(yè)務(wù)較多。

錯失發(fā)展良機

上市16年時間，天地源未能憑借早期登錄資本市場的優(yōu)勢實現(xiàn)快速擴張，錯過了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代。

財報顯示，2014年至2018年，天地源實現(xiàn)總營收32.17億元、29.74億元、37.25億元、39.56億元、52.67億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.95億元、2.07億元、2.30億元、2.54億元、4.20億元。

2018年，天地源的總業(yè)績和利潤總額的增幅分別達到33.18%和65.46%，算是在多年乏善可陳的成績單上亮眼之處。然而，與其他上市房企的業(yè)績進行對比，天地源的業(yè)績規(guī)?？梢苑Q得上“慘淡”二字。

據(jù)易居中國旗下克爾瑞研究中心發(fā)布的2018年《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》TOP200顯示，碧桂園以超過7286億元的銷售額位列榜首，緊隨其后的是萬科地產(chǎn)、中國恒大，銷售額分別為6069億元、5511億元，天地源以63億元的銷售額排名第183位。2018年，中國房企銷售額top100的門檻是218億元。

截至2019年6月18日收盤，天地源報收4.04元/股，總市值為34.91億，排名全國房地產(chǎn)企業(yè)總市值前百名之外。股價方面，2003年上市以來，天地源股價曾在2007年9月和2015年5月走出小高點，其余多數(shù)時間在3至5元/股的區(qū)間內(nèi)浮動。

值得注意的是，天地源不但對外擴張無力，還正在失去其大本營西安市場。據(jù)界面新聞記者不完全統(tǒng)計，在2015年至2018年的西安地產(chǎn)市場房企銷售額榜單中，天地源已連續(xù)四年與TOP10企業(yè)無緣。

值得注意的是，天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率呈現(xiàn)連年下滑趨勢。財報顯示，2014年至2018年，天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別為28.15%、25.55%、24.26%、22.79%、22.85%。

資金方面，2016年至2018年，天地源經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為13.65億元、-1.40億元、8.70億元；資產(chǎn)負債率分別為48.88%、59.29%、62.15%。

2016年至今，西安房價已創(chuàng)下連漲39個月的“奇跡”，也因此成為全國地產(chǎn)大鱷的競逐之地。硝煙之下，以天地源為代表的本土房企不斷走向市場邊緣。

陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學在接受界面新聞記者采訪時表示，與碧桂園、萬科、融創(chuàng)等大型房企相比，西安本土房企在資金基礎(chǔ)、開發(fā)經(jīng)驗、項目品質(zhì)、營銷策略等層面存在實力差距。此外，多家本土房企因體制問題存在行政化傾向，難以適應(yīng)急劇變化的市場環(huán)境，因而在無形中落于下風。在此種差距下，西安本地房企要想“走出去”就更為艱難，特別是開發(fā)沿海發(fā)達地區(qū)項目，更需要雄厚的資金和相關(guān)政策扶持。

此外，有分析人士將天地源的業(yè)績下滑歸咎于“過多依賴舊城改造項目”。2013年，天地源曾以39.27億元資金投入西安市北沈家橋村城改項目，換算為收購單價在當時已是“天價”。然而，由于此后涉嫌利益輸送等爭議不斷發(fā)酵，這樁“天價”城改項目讓天地源深陷資金泥潭長達三年，此后的天地源不得不一直靠借錢“過日子”。

對此，西安商業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)董事長劉露澤告訴界面新聞，“本地房企依靠資源投入城改項目，然而，城改項目需要大量的資金投入和較長的回款周期。在此過程中，多數(shù)資金基礎(chǔ)較薄弱的本地房企都會出現(xiàn)資金問題，加之又隨時面臨政策變化，多數(shù)城改項目做得不是很順暢，因此外地房企較少涉及此類項目。”

“近兩年我們對天地源西安的項目了解較少。”劉露澤稱，或是因為天地源近年主要推動全國性戰(zhàn)略布局。

界面新聞就高管涉腐事件影響、全國布局的發(fā)展現(xiàn)況等問題于6月18日聯(lián)系天地源董秘辦相關(guān)負責人，該名負責人稱目前公司不方便接受采訪。