界面新聞記者 | 楊舒鴻吉
界面新聞編輯 | 彭朋
2025年5月16日，城投寬庭徐匯社區(qū)正式開業(yè)運營。
徐匯項目是上海城投寬庭第10處保租房項目，緊鄰徐匯日月光中心，毗鄰地鐵1號線及12號線漕寶路站、漕溪公園、第八人民醫(yī)院。徐匯社區(qū)共有1283套房源，首批推出546套，建筑面積約30-79㎡的一室至兩室戶型。
值得注意的是，徐匯項目和上海市目前在運營的保障性租賃住房不同，這是首次以REITs回收資金，通過收購存量住房投入運營的項目。
這一操作方式，在長三角地區(qū)保障性租賃住房REIT產(chǎn)品中尚屬首例。
上海是國內(nèi)保障性租賃住房發(fā)展最快的城市之一。上海市政府試圖通過多項政策支持保障性租賃住房的發(fā)展，建設“租售并舉”的多元住房供給體系，解決新市民、青年人和一線務工人員的住房問題。
2024年6月和7月，上海市出臺了多項關(guān)于保障性租賃住房的政策，涵蓋土地、財稅、金融等多個領域。同時，為鼓勵租賃保租房，上海提高公積金支付保障性租賃住房房租的上限，并推出“保租房進校園”活動，累計超1萬套（間）房源以低租金提供給學生。
城投寬庭是上海建設、運營保障性租賃住房企業(yè)之一。
界面新聞從城投寬庭獲悉，徐匯社區(qū)是上海城投、國盛集團、儀電集團三家國資產(chǎn)業(yè)集團合作收購原為華鑫置業(yè)開發(fā)的存量資產(chǎn)，通過市屬產(chǎn)業(yè)集團之間協(xié)調(diào)資源整合盤活，也是上海市屬國企首單存量R4（記者注：“租賃住房”用地性質(zhì)）地塊并購盤活項目。
盤活存量住房的方式來作為保障性租賃住房的方式，并不新鮮。
實際上，早在2021年1月，上海就印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》中，允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。同時，《實施意見》允許在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
值得注意的是，此次城投寬庭收購項目的資金來源，是REITs回流資金。
早在2021年，上海為鼓勵企業(yè)參與投資保障性租賃住房項目，支持保障性租賃住房發(fā)行REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品來緩解企業(yè)資金壓力、縮短項目退出周期。
目前，我國共有7支上市租賃住房REITs，分別為分別是華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商蛇口住房租賃REIT，匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT。
其中，城投寬庭、上海地產(chǎn)、有巢3支保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)均在上海。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱日前撰文指出，國內(nèi)6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示，2025年一季度中證REITs價格指數(shù)保租房板塊漲幅達29.8%，保租房行業(yè)總回報指數(shù)上漲34.8%。
“隨著保租房供給量持續(xù)增長，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐?！倍∽骊胖胤治鯮EITs產(chǎn)品對于保租房可持續(xù)發(fā)展的支撐作用。
丁祖昱觀察到，無論是保租房投放量還是保租房REITS產(chǎn)品的發(fā)布速度，都呈現(xiàn)節(jié)奏加快的趨勢。
其中一方面主因，是2025年作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，保租房籌建任務達成的關(guān)鍵節(jié)點。
從數(shù)據(jù)上來看，今年上海一季度保租房供給確有提速的跡象。一季度，上海新增建設籌措2.3萬套（間）、供應2.1萬套（間），分別完成年度計劃的33%和35%。
保租房項目抗周期屬性獲投資者認可，是另外一大原因。丁祖昱特別分析了6大租賃住房REITs2025年第一季度：從季報來看，國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元收入領先國內(nèi)6支保租房REITS產(chǎn)品，從投資者回報角度來看，城投寬庭REIT以3.20%的年化現(xiàn)金流分派率居首。
城投寬庭相關(guān)負責人告訴界面新聞，城投寬庭自2019年發(fā)布以來，累計服務人數(shù)超過2.5萬人次，通過與大型企業(yè)間的合作，投入運營的9大項目，整體運營狀況良好，租金價格穩(wěn)定，客源穩(wěn)定，這是其盈利能力的重要保證。
另有城投控股投資相關(guān)負責人表示，正是穩(wěn)定的客源，讓城投寬庭可以依托REITS產(chǎn)品回流資金，來尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行投資，并且通過收購新的資產(chǎn)來實現(xiàn)擴募。
前述城投寬庭負責人認為，徐匯項目身上體現(xiàn)的是保障性租賃住房，形成“開發(fā)-運營-退出-再投資”的良性循環(huán)，并有望進一步激發(fā)盤活存量并擴大有效投資。
克而瑞長租預測，2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應的爆發(fā)期，甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平。
丁祖昱撰文分析稱，這種供應高峰的延續(xù)，將為住房租賃市場注入更多活力。同時，公募REITs作為保租房主要融資路徑，隨著保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，且已有多家企業(yè)推進保租房REITs申報工作，預計未來累計發(fā)行規(guī)模將超250億元。