文｜酒管財(cái)經(jīng)

“南萬(wàn)科、北華遠(yuǎn)”，這句話曾在房地產(chǎn)江湖回響多年。

如今，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也在高光中隕落，選擇躺平去做“包租公”了。

然而，“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型酒店和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)最近卻頻遭質(zhì)疑。

近日，有投資者在公開(kāi)平臺(tái)質(zhì)疑稱(chēng)：“退房后的華遠(yuǎn)，酒店和物業(yè)根本不足以支撐20億流通盤(pán)，如果不注入其他資產(chǎn)上市公司只是一個(gè)空殼，遲早退市。”

華遠(yuǎn)地產(chǎn)積極回復(fù)：“未來(lái)公司將構(gòu)建以酒店+物業(yè)+長(zhǎng)租公寓為核心的業(yè)務(wù)組合，盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化”。

不過(guò)，似乎仍未打消市場(chǎng)疑慮。

一定程度上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)像是一個(gè)“萬(wàn)花筒”，從這個(gè)濃縮的微觀視角，能窺見(jiàn)更多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)酒店、公寓等輕資產(chǎn)行業(yè)的活躍與喧囂。

在剝離了占其營(yíng)業(yè)收入97.54%的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況如何？能否支撐起20億的流通盤(pán)？一切仍是個(gè)謎。

01、轉(zhuǎn)做包租公的華遠(yuǎn)賺到錢(qián)了嗎？

前不久，華遠(yuǎn)地產(chǎn)宣布計(jì)劃將名稱(chēng)變更為北京華遠(yuǎn)新航控股股份有限公司，而公司的證券簡(jiǎn)稱(chēng)也將從“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”改為“華遠(yuǎn)控股”。

其在公告中明確提出，公司的經(jīng)營(yíng)范圍新增物業(yè)管理、酒店管理及長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)等，未來(lái)將聚焦于城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

不過(guò)，從其最新披露的財(cái)報(bào)來(lái)看，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模仍相對(duì)有限。

酒店業(yè)務(wù)方面，據(jù)其官網(wǎng)介紹，目前公司的酒店產(chǎn)品線共有三個(gè)，包括城市商務(wù)酒店系、城市精品酒店系和休閑度假酒店系。

其中，城市商務(wù)酒店主要系長(zhǎng)沙君悅酒店、長(zhǎng)沙空港凱悅嘉軒酒店；

而華遠(yuǎn)地產(chǎn)如今最能拿得出手的酒店資產(chǎn)便是長(zhǎng)沙君悅酒店。

據(jù)了解，2024年長(zhǎng)沙君悅酒店入住率均在80%以上，而據(jù)文旅部數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市五星級(jí)酒店2024年的平均入住率為72.48%，長(zhǎng)沙君悅酒店的表現(xiàn)一定程度上要優(yōu)于長(zhǎng)沙市整體水平。

《酒管財(cái)經(jīng)》查詢多家OTA平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，其大床房近期每晚房?jī)r(jià)（不含早）在980元—2025元不等，與周邊的長(zhǎng)沙柏悅、長(zhǎng)沙尼依格羅、萬(wàn)達(dá)文華等豪華酒店處于同一水平。

城市精品酒店系則包含了華瑞和酒店（長(zhǎng)沙）、華中心酒店（北京）；

而休閑度假酒店系官網(wǎng)中暫未披露相關(guān)代表產(chǎn)品。

值得注意的是，2024年4月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾成立北京華遠(yuǎn)新航酒店管理有限公司。

當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是其擴(kuò)張酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要一步。

長(zhǎng)租公寓方面，華遠(yuǎn)在財(cái)報(bào)中只是略有提及，公司長(zhǎng)租公寓板塊將專(zhuān)注于打造中高端租賃社區(qū)，品牌錨定于中端偏上的價(jià)值區(qū)間，此外，控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)擁有81萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)，其中不乏長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

此外，華遠(yuǎn)還表示將新設(shè)立“北京華遠(yuǎn)新航住房租賃有限公司”（暫定名，具體以工商核準(zhǔn)為準(zhǔn)）進(jìn)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理。

截至發(fā)稿前，《酒管財(cái)經(jīng)》在企查查上暫未查詢到相關(guān)企業(yè)信息。

不只規(guī)模有限，酒店和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)帶來(lái)的業(yè)績(jī)與利潤(rùn)也是微乎其微。

財(cái)報(bào)顯示，房地產(chǎn)仍然是其營(yíng)業(yè)收入的主要貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)，年內(nèi)共計(jì)實(shí)現(xiàn)收入43.08億元，占比達(dá)到93.07%。

其次，酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.18億元，同比減少15%，物業(yè)服務(wù)收入4473.68萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)80.61%，但是這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)加起來(lái)在總營(yíng)收當(dāng)中的占比還不足6%。

不過(guò)，相較于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)14.27%的毛利率，酒店業(yè)務(wù)34.58%的毛利率表現(xiàn)的相對(duì)亮眼。

業(yè)務(wù)規(guī)模較小、總體營(yíng)收貢獻(xiàn)有限，從當(dāng)前的發(fā)展情況來(lái)看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)似乎很難支撐起20億的流通盤(pán)。

02、房企重塑轉(zhuǎn)型邏輯：自主造血成共識(shí)

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)存量開(kāi)發(fā)見(jiàn)頂，也意味著行業(yè)需要開(kāi)拓一些新的賽道。

今年，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”已被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。

2024年以來(lái)，已有華遠(yuǎn)地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、美的置業(yè)、冠城新材、中交地產(chǎn)等多家房企宣布退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

但轉(zhuǎn)型發(fā)展，談何容易。

藍(lán)光早將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到了人工智能領(lǐng)域，但至今似乎并無(wú)建樹(shù)，旗下“西南地區(qū)親子酒店天花板”的藍(lán)光己莊也被法拍；

早前轉(zhuǎn)型全倉(cāng)裝配式建筑和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的美好置業(yè)，業(yè)務(wù)未展現(xiàn)出支撐力。

轉(zhuǎn)型跨界步伐太大，似乎很難成功。

不過(guò)，華潤(rùn)、龍湖等當(dāng)前還在盈利的房企卻成功開(kāi)辟出自己的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”。

財(cái)報(bào)顯示，2024年華潤(rùn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)突破40%，龍湖非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超20%。

冠寓、霞菲公館、歡肆、藍(lán)海引擎、佑佑寶貝、椿山萬(wàn)樹(shù)6個(gè)運(yùn)營(yíng)品牌形成龍湖龍智資管的業(yè)務(wù)“六大飛輪”，涵蓋了長(zhǎng)租公寓、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、產(chǎn)業(yè)辦公、醫(yī)養(yǎng)等多種業(yè)態(tài)。

值得一提的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和華潤(rùn)置地頗有淵源。

2001年之前，華遠(yuǎn)和華潤(rùn)是一家。

當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)集團(tuán)與華潤(rùn)集團(tuán)旗下香港上市公司組成華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司，并于1996年在港上市，是當(dāng)時(shí)全國(guó)最大的地產(chǎn)公司之一。

2001年，華遠(yuǎn)集團(tuán)將其持有的18%的香港上市公司股份轉(zhuǎn)讓給了華潤(rùn)集團(tuán)，華遠(yuǎn)房地產(chǎn)改名為華潤(rùn)置地。

后來(lái)，華遠(yuǎn)集團(tuán)單飛創(chuàng)辦了房地產(chǎn)公司，發(fā)展成了今天的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

如今，相較于華潤(rùn)置地營(yíng)收20.68億元的酒店業(yè)務(wù)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還有很長(zhǎng)的路要走。

不過(guò)，華潤(rùn)置地與凱悅成立合資酒管公司來(lái)拓展旗下木棉花酒店發(fā)展規(guī)模的“聯(lián)姻借力”路徑，華遠(yuǎn)地產(chǎn)或可借鑒。

過(guò)去依賴(lài)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，行業(yè)需要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展模式。

部分房企嘗試輸出自有酒店或長(zhǎng)租公寓品牌和管理，走輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型之路實(shí)現(xiàn)自主“造血”。

近幾年，萬(wàn)達(dá)、世茂、金茂、綠地、華潤(rùn)、碧桂園、九龍倉(cāng)等諸多房企，陸續(xù)將酒店業(yè)務(wù)獨(dú)立出來(lái)，并創(chuàng)立自有品牌。

這些房企如今已不再滿足于只做拿錢(qián)投資開(kāi)酒店的業(yè)主，而是想從酒店行業(yè)賺錢(qián)回來(lái)。

另?yè)?jù)中指研究院發(fā)布的2025年3月中國(guó)住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜顯示，有11家房企系、9家地方國(guó)企系、6家創(chuàng)業(yè)系、3家酒店系、1家中介系，房企幾乎占據(jù)半壁江山。

其中，2024年龍湖資產(chǎn)管理整體收入為31.8億元，長(zhǎng)租品牌“冠寓”租金收入26.5億元，較去年同期增長(zhǎng)了4%，貢獻(xiàn)占比高達(dá)83%，提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和可觀的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，成為龍湖資產(chǎn)管理航道的重要支柱。

不難發(fā)現(xiàn)，不少轉(zhuǎn)型中的房企已不再是單純的開(kāi)發(fā)商，而是進(jìn)化為生態(tài)服務(wù)商，也預(yù)示著房企正在從“賺快錢(qián)”轉(zhuǎn)向“賺長(zhǎng)錢(qián)”的商業(yè)模式。

放眼當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)的陣痛仍將持續(xù)，在這場(chǎng)生死突圍中，房企們需要完成三重蛻變：

從土地紅利轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)紅利，從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向，從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。

不過(guò)，轉(zhuǎn)型之路道阻且長(zhǎng)，也正如華遠(yuǎn)年報(bào)所言：“馳而不息，行則將至?！?/p>

每當(dāng)潮頭成了前浪，總會(huì)有新的后浪前仆后繼。

時(shí)代從不缺浪尖，缺的是周期輪轉(zhuǎn)中繼續(xù)逐浪的勇氣。

統(tǒng)籌 | 勞殿        

編輯 | 阿渲