新規(guī)之下，萬般皆下品。

當(dāng)“好房子”首次出現(xiàn)在今年的政府工作報(bào)告中，就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的“游戲規(guī)則”將徹底改變。

短短半年不到的時(shí)間，這股席卷市場的東風(fēng)，還是吹到了城東板塊，昆明樓市的“新規(guī)首作”即將掀開神秘面紗。

然而，很多人不知道的是，從拿地到過規(guī)，這個(gè)“新規(guī)首作”歷時(shí)僅44天，且坐落于開發(fā)相對較晚的城東板塊。

新一輪昆明樓市烽煙的激烈程度，有點(diǎn)超乎想象。

昆明“新規(guī)住宅”之爭，起步即“拉鋸戰(zhàn)”

3月21日，住建部發(fā)布新規(guī)，從制度上將住宅產(chǎn)品改革直接定性。政策明確要求提高住宅層高、推廣智能科技、強(qiáng)化建筑規(guī)范，目標(biāo)直指從“有房住”到“住得好”的轉(zhuǎn)型。

剛剛過去的5月1日，國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，一場巨變開始了。從今年開始，新建住宅的設(shè)計(jì)規(guī)范，將迎來一次大調(diào)整。

按照新規(guī)，新建住宅建筑層高不低于3米；4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能；提高戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高陽臺(tái)等臨空處欄桿高度；公共移動(dòng)通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)等。

實(shí)際上，對于“好房子”的探索，昆明比國家政策的出臺(tái)時(shí)間，還要早3個(gè)月。

2024年12月31日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。強(qiáng)調(diào)對支持現(xiàn)房銷售、商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、計(jì)容新規(guī)率等關(guān)于“好房子”方面的探索。

至此，昆明樓市正式拉開了“零公攤”“負(fù)公攤”的新風(fēng)潮，大幅度提高得房率成為產(chǎn)品品質(zhì)的“新賽道”。

在2024年下半年的昆明樓市，就有不少項(xiàng)目對高得房率發(fā)起了沖擊。新房得房率一再突破上限，從“零公攤”直奔“負(fù)公攤”，甚至于有新盤得房率接近145%。

截至目前，據(jù)界面昆明樓市不完全統(tǒng)計(jì)，四代宅、零公攤、負(fù)公攤項(xiàng)目已有超30個(gè)項(xiàng)目。這場新規(guī)之下的市場爭奪戰(zhàn)，早就進(jìn)入了激烈的“拉鋸戰(zhàn)”。

尤其近期多個(gè)純新樓盤相繼亮相過規(guī)，其中不少還是半年以內(nèi)剛成交的新地塊。

事實(shí)上，才剛起步的“新規(guī)住宅”戰(zhàn)爭，并沒那么簡單。

就在剛過去的五一假期，昆明樓市交出了一份令人意外的答卷：成交金額TOP10榜單中，新規(guī)產(chǎn)品備案占比近半。

在五一假期昆明各類別項(xiàng)目成交占比中，零公攤、四代宅的合計(jì)占比高達(dá)46%。其中，零公攤項(xiàng)目占比竟然超過四代宅，占比已達(dá)27%，而僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤的四代宅，占比19%。

從產(chǎn)品出現(xiàn)的時(shí)間來看，昆明的四代宅雖然比零公攤項(xiàng)目更早出現(xiàn)，但高企的價(jià)格，也讓大部分購房者望而卻步。價(jià)格相對較低的零公攤項(xiàng)目反而成為了最大的贏家，逐漸成為市場成交的主力。

與新規(guī)出臺(tái)之前眾多“討巧”的幾乎零公攤項(xiàng)目不同，昆明真正的“新規(guī)首作”，其實(shí)是位于城東板塊的新希望·錦官府。

層高3米，得房率約100%，昆明“新規(guī)首作”為何偏偏是由新希望·錦官府拔得頭籌？

昆明樓市的新規(guī)首作，吹風(fēng)價(jià)約9000元/㎡？

2024年12月27日，新希望斥資約4.2億摘得小麻苴城改三期地塊，總面積約83.3畝城鎮(zhèn)住宅用地。

2025年2月6日，昆明市自規(guī)局發(fā)布《錦官府（小麻苴三期城中村改造項(xiàng)目KCJ2021-17號地塊）批前公示》。此時(shí)，距離拿地僅相隔44天。

按照規(guī)劃，將擬建13棟高層住宅，總高23-33層，容積率為3.82，其中包括1-7號樓為住宅加裙房商業(yè)與配套設(shè)施，還配備1所12班幼兒園。

有別于同時(shí)期成交的土地，該地塊底子非常不錯(cuò)，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套齊全，有了建設(shè)“好房子”的先天優(yōu)勢。

從位置來看，項(xiàng)目北側(cè)是貴昆路，南至陸軍學(xué)院，西側(cè)是中鐵百年印象，東為昆船小區(qū)。距離4號線牛街莊站約1.5公里，一側(cè)的安石公路也已完成了市政化改造，出行比較便利；東側(cè)還有經(jīng)開區(qū)醫(yī)院和經(jīng)開一中，醫(yī)療資源和教育資源都十分齊備。

同時(shí)，因?yàn)橹苓呌欣ゴ顓^(qū)、中鐵百年印象、香頌時(shí)光等大型社區(qū)，配有公園、體育場等，各項(xiàng)配套比較齊全和成熟，生活氛圍十分濃郁。

臨近的大型商業(yè)配套還有富康城購物中心、羊甫商業(yè)中心等，均已開業(yè)多年。前往高端商業(yè)體華潤萬象城的距離也很近。

2025年3月30日，新希望·錦官府正式官宣案名。相關(guān)透露的消息可知，錦官府系新希望集團(tuán)旗下的高端系產(chǎn)品，此前已落地成都和南寧兩地，產(chǎn)品定位于中高端住宅。

據(jù)了解，作為新希望集團(tuán)在昆明的新作，錦官府項(xiàng)目的戶型建面約85-143㎡，覆蓋剛需、改善全周期購房需求，兩梯四戶、兩梯六戶的設(shè)計(jì)，則將平均得房率直接拉至約100%左右。

毫無疑問，如此指標(biāo)之下，新希望·錦官府算得上是片區(qū)內(nèi)新規(guī)之下的首個(gè)零公攤項(xiàng)目，也點(diǎn)燃了昆明城東樓市變革的燎原之火。

從目前已披露的信息來看，新希望·錦官府帶來的震撼，遠(yuǎn)不止于此。

戶型方面，得益于幾乎“零公攤”的高得房率，新希望·錦官府將雙衛(wèi)、雙陽臺(tái)的品質(zhì)舒居設(shè)計(jì)，以及主臥套房的品質(zhì)改善標(biāo)準(zhǔn)，正式帶入到90㎡以下這個(gè)戶型面積段。

還將耗資上億元，打造“黑鉆會(huì)所”下沉庭院空間，將圈層的品質(zhì)生活方式引入到社區(qū)內(nèi)。

外立面大面積玻璃幕墻設(shè)計(jì)、雙酒店大廳落客區(qū)、片區(qū)首個(gè)下沉式園林、約3.5個(gè)足球場大的稀缺綠地資源……在新希望·錦官府，還能看見諸多只有豪宅標(biāo)準(zhǔn)的配置，都被附加在項(xiàng)目打造的方方面面。

自2003年首次入昆以來，22年間新希望集團(tuán)已在昆明布局10盤，參與開發(fā)了白麓城、錦粼天曜、錦粼天序、錦麟峯薈、希望匯、大商匯以及大商匯GCC等多個(gè)不同類型的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

對于品質(zhì)改善項(xiàng)目的打造，新希望集團(tuán)可謂輕車駕熟。僅在昆明，就有雙塔板塊錦粼天序、錦粼天曜的成功經(jīng)驗(yàn)和高市場認(rèn)可度，實(shí)力早已得到驗(yàn)證，有口皆碑。

拿地之初，或許還有不少人感到疑惑，為何新希望集團(tuán)會(huì)選擇將新作布局到昆明城東板塊。該片區(qū)開發(fā)相對較晚，但房齡最老的住宅差不多已超20年，多為上世紀(jì)90年代昆鐵、昆船等大型國企建設(shè)的職工小區(qū)。房齡最年輕的住宅，至今也有將近10年，且多以剛需為主，品質(zhì)舒居、高端改善的需求向來十分稀缺。

如今看來，在新規(guī)的加持下，本就有著豐富經(jīng)驗(yàn)的新希望，對于品質(zhì)“好房子”的建設(shè)熟門熟路，且有著十分足的底氣和實(shí)力。布局城東板塊，不過是順勢而為，為其昆明版圖再添一顆閃亮的新星。

令人驚訝的是，如此優(yōu)越的新規(guī)產(chǎn)品，其吹風(fēng)價(jià)竟然還不到萬元。一番計(jì)較之下，與傳統(tǒng)的高公攤項(xiàng)目相比，該怎么選，答案已經(jīng)很明顯了。

據(jù)悉，新希望·錦官府項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于本周末（5月17日）正式對外開放營銷中心，屆時(shí)多個(gè)面積段樣板間也將同步開放。層高3米，零公攤，新規(guī)首作……不論哪一個(gè)點(diǎn)，都值得去實(shí)地先睹為快。