文 | 白楊
五月的哈爾濱丁香、杏花次第綻放，馥郁花香浸潤(rùn)著大街小巷。這座北國(guó)冰城在春日暖陽(yáng)下迎來(lái)了生機(jī)盎然的自然盛景，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)屬于自己的“花開(kāi)時(shí)節(jié)”。年初，市場(chǎng)還彌漫著“倒春寒” 的冷意，隨后便在政策驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力的共同作用下，迎來(lái)“小陽(yáng)春” 的回暖態(tài)勢(shì)，新房、二手房市場(chǎng)走出了一條充滿“量?jī)r(jià)博弈”的微妙曲線，展現(xiàn)出復(fù)雜而獨(dú)特的復(fù)蘇圖景。
數(shù)據(jù)是市場(chǎng)變化最直觀的表達(dá)。2025年1月至2月，哈爾濱市商品房銷售面積、金額、價(jià)格較2024年同期增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正，全市9區(qū)9縣（市）新房銷售面積同比增長(zhǎng)8.8%；金額同比增長(zhǎng)21.4%；均價(jià)同+比增長(zhǎng)11.6%。
“量?jī)r(jià)齊升”背后，既有政策“組合拳”的強(qiáng)心劑，也有冰雪旅游帶來(lái)的意外流量。而4月數(shù)據(jù)更顯韌性：新房均價(jià)10259元/㎡環(huán)比持平，二手房成交6769套同比增3.47%，市場(chǎng)從“止跌回穩(wěn)”正式轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回升”。
然而，這場(chǎng)回暖并非“大水漫灌”。3月“春綻爾濱”促銷活動(dòng)中，1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼與公積金首付比例下調(diào)（二套房首付20%）的組合，精準(zhǔn)戳中剛需和改善群體的痛點(diǎn)?；顒?dòng)期間，主城六區(qū)新房銷售面積達(dá)17.72萬(wàn)平方米，銷售套數(shù)1622套，銷售金額達(dá)17.94億元，較2024年同期呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
但這串?dāng)?shù)字背后藏著兩個(gè)隱秘邏輯：“三代盤”收割改善需求，政策紅包催動(dòng)置換鏈條。這里提到的 “三代盤”，主要是指契合家庭代際居住需求、注重空間功能性與舒適性升級(jí)的改善型樓盤，它們憑借更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配套，有效收割了改善需求，同時(shí)政策優(yōu)惠也極大地催動(dòng)了置換鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)。
新房市場(chǎng)：改善型項(xiàng)目領(lǐng)跑，區(qū)域分化顯著
改善類項(xiàng)目成為新房市場(chǎng)的 “扛旗者”。以松北區(qū)的 “銀河壹號(hào)首府” 為例，一季度銷售額突破億元大關(guān)。項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)田一書(shū)介紹，周邊社區(qū)有換房改善需求的客戶成為購(gòu)房主力，市場(chǎng)熱度的提升促使項(xiàng)目在春節(jié)后兩次上調(diào)價(jià)格。南崗的匯龍?宸樾壹號(hào)院同樣表現(xiàn)亮眼，2月份成交99套，3月份成交128套，單月銷售額突破2億元，一季度總銷售達(dá)3.7億元，目前一期整體去化率已達(dá)80% 。
但市場(chǎng)分化從未消失。房天下數(shù)據(jù)顯示，4月用戶最關(guān)注的單價(jià)區(qū)間仍是8000元/㎡以下，占比69.23%，同時(shí)群力、哈西商圈以交通和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)霸榜熱搜。剛需與改善的“雙軌并行”，恰是哈爾濱樓市結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的縮影。
不過(guò)，這場(chǎng)狂歡帶著鮮明的地域烙印。當(dāng)?shù)览飬^(qū)新房均價(jià)沖上13061元/㎡時(shí)，道外區(qū)卻因部分項(xiàng)目清尾特惠，成交價(jià)同比下跌至9031元/㎡。樓市分化像極了哈爾濱的天氣：熱門板塊沐浴政策春風(fēng)，而老城區(qū)仍在消化庫(kù)存寒流。
二手房市場(chǎng)：呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”特征
與新房市場(chǎng)的“高舉高打”不同，二手房市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜默的“效率革命”，呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”特征。大盛地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)郝景坤表示：“1-2月份，哈爾濱的二手房市場(chǎng)非常好，成交量同比去年提升了接近80%，3月份也不錯(cuò)，成交量同比提升約30%。平均每天成交30單，每個(gè)月有近千套成交?！?/p>
整體數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度哈爾濱主城六區(qū)成交二手房13435套，同比上漲6.06%；成交面積113.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.43%；但成交均價(jià)卻同比下跌10.55%至5657元/㎡。這串矛盾的數(shù)據(jù)或許揭示了一個(gè)真相：哈爾濱樓市正用價(jià)格換取成交速度。
4月數(shù)據(jù)顯示，成交周期從20-30天壓縮至15-20天，部分熱門板塊如道里、群力，從掛牌到簽約僅需7天。某中介店長(zhǎng)坦言：“現(xiàn)在房東都學(xué)精了，報(bào)價(jià)直接對(duì)標(biāo)新房促銷價(jià)?！边@種“價(jià)格倒掛”策略讓二手市場(chǎng)成了剛需的抄底戰(zhàn)場(chǎng)。
其中剛需作為絕對(duì)主力，超60%購(gòu)房者為首次置業(yè)或婚房需求，學(xué)區(qū)成硬通貨。中海云麓公館的公寓產(chǎn)品，民水民電，總價(jià)不高，最主要的是，對(duì)口學(xué)校為繼紅小學(xué)哈西第二校區(qū)，屬于哈爾濱的熱門名校，哪怕價(jià)格堅(jiān)挺也遭“秒殺”；而道外區(qū)憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，吸引預(yù)算有限的年輕人“抄底”上車。
不過(guò)，虛假房源、價(jià)格戰(zhàn)等亂象仍困擾市場(chǎng)，有中介吐槽：“同行為了搶客，連送家電都卷成送車位了”。
政策組合拳發(fā)力，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)協(xié)同升溫
在全國(guó)市場(chǎng)方面，存量房成為了拉動(dòng)樓市企穩(wěn)的核心力量。 在自然資源部舉辦的4月份例行新聞發(fā)布會(huì)上，最新公布的2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)2014.1萬(wàn)件，辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記238.7萬(wàn)件，同比減少12.1%；辦理存量商品房轉(zhuǎn)移登記164.6萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)34.7%。
5月7日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室的一紙新政，給樓市再添變量：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)釋放萬(wàn)億流動(dòng)性，公積金利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，政策利率“三箭齊發(fā)”。對(duì)于哈爾濱而言，這無(wú)異于“精準(zhǔn)滴灌”，低利率環(huán)境將進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，而公積金新政（二套房首付20%）與“賣舊換新”政策的疊加，或刺激改善需求二次釋放。
不過(guò)，樂(lè)觀中仍需冷思考?，F(xiàn)階段，哈爾濱主城六區(qū)二手房庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)至10個(gè)月，部分區(qū)域（松北區(qū)）超過(guò)15個(gè)月。此外，部分新房降價(jià)促銷也擠壓了二手房市場(chǎng)，部分非核心區(qū)項(xiàng)目仍靠“以價(jià)換量”求生。
但哈爾濱樓市的反應(yīng)遠(yuǎn)比政策設(shè)計(jì)復(fù)雜，一位連鎖中介的店長(zhǎng)表示：“0.25%的公積金利率下調(diào)，在改善型買家眼里是錦上添花，在剛需眼中卻杯水車薪?！碑?dāng)改善產(chǎn)品用一個(gè)個(gè)新概念重新定義好房子時(shí)，或許該問(wèn)問(wèn)：那些總價(jià)不過(guò)50萬(wàn)的二手房買家，他們對(duì)好房子的定義又是什么？