文 | 張馨儀

青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2025年4月30日正式發(fā)布《關(guān)于進一步明確住房“以舊換新”實施步驟的通知》，這一政策不僅對前期試點工作的制度化推進，為改善型住房需求提供更加規(guī)范化的服務(wù)和支持，更標志著這座濱海城市在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上邁出了制度化的關(guān)鍵一步。

構(gòu)建市場新秩序

青島“以舊換新”政策的核心在于建立了一套標準化的操作流程。根據(jù)官方文件，該流程包括申報登記、收購洽談、新房認購、舊房過戶、新房網(wǎng)簽和結(jié)果公示六個環(huán)節(jié)。這種設(shè)計主要解決了傳統(tǒng)二手房交易中流程不透明、周期不確定等問題。

在定價機制方面，政策要求實施主體委托專業(yè)評估機構(gòu)對舊房進行評估，通過市場化方式確定收購價格。資金監(jiān)管方面，設(shè)立了專門的交易保障機制，確保交易資金安全。這些措施都是為了降低交易風(fēng)險，提升市場效率。

值得注意的是，政策對收購房源的后續(xù)安排頗具深意。將符合條件的舊房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，既盤活了存量資產(chǎn)，又完善了租賃市場供給，實現(xiàn)了住房資源的梯度循環(huán)。這種“代謝系統(tǒng)”的構(gòu)建，正是存量時代最需要的市場基礎(chǔ)設(shè)施。

培育健康市場生態(tài)

政策實施后，市場正在發(fā)生微妙而深刻的變化。通過設(shè)置“新購住房價值需高于舊房”的門檻，政策精準引導(dǎo)改善型需求釋放；而對收購房源20年房齡的限制，則倒逼存量住房品質(zhì)提升。這種雙向調(diào)節(jié)，有望培育出“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的橄欖型市場結(jié)構(gòu)。

從實際效果看，政策確實降低了改善型家庭的置換成本。但更深遠的意義在于，它為房地產(chǎn)市場提供了從增量擴張向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)型的實踐樣本。在這個過程中，政府的角色也從簡單的市場調(diào)控者，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲆?guī)則的制定者和交易服務(wù)的提供者。

需關(guān)注可持續(xù)性問題

任何創(chuàng)新政策都面臨實施中的現(xiàn)實約束。首先是財政補貼的可持續(xù)性問題。按照現(xiàn)行方案，每套住房給予3萬元的一次性收購補助，若按計劃完成1200套的收購目標，財政支出將達到3600萬元。在當前的財政形勢下，這種補貼模式需要審慎評估。

其次是市場覆蓋面的問題。政策主要惠及的是特定類型的住房交易，對其他類型的住房交易影響有限。如何平衡政策受益面，避免造成市場分割，是需要持續(xù)關(guān)注的問題。

此次，青島“以舊換新”新政的意義不僅在于短期刺激市場，更在于探索建立規(guī)范化的改善型住房支持機制。通過制度化、流程化的設(shè)計，為住房市場的平穩(wěn)運行提供制度保障。

這場居住革命的終極目標，是通過市場手段實現(xiàn)“住有所居”到“住有優(yōu)居”的躍升。當更多城市加入這種探索時，中國房地產(chǎn)才能真正告別“大起大落”的周期性陣痛，走向可持續(xù)發(fā)展的新階段。青島的嘗試或許不夠完美，但它指明的方向，正是行業(yè)轉(zhuǎn)型的必由之路。