2024年房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“政策發(fā)力托底、市場(chǎng)分化加劇”的典型特征。在去年四季度中央政治局會(huì)議定調(diào)“止跌回穩(wěn)”后，降首付比例、取消利率下限、3000億保障房再貸款等政策密集出臺(tái)，行業(yè)呈現(xiàn)“核心城市率先回暖、庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的特點(diǎn)，住宅供應(yīng)面積連續(xù)兩年低于成交面積，為市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。
4月28日，保利發(fā)展發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3116.7億元，歸母凈利潤(rùn)50.0億元，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多保持盈利的公司；銷售規(guī)模再度領(lǐng)先市場(chǎng)，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額3230億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。
作為龍頭房企，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、前瞻性的布局和高度的財(cái)務(wù)自律，交出了一份含金量極高的全年業(yè)績(jī)答卷，在行業(yè)分化中進(jìn)一步鞏固了頭部地位。
核心城市戰(zhàn)略成效顯著，銷售規(guī)模領(lǐng)跑行業(yè)
在行業(yè)的深度調(diào)整期，保利發(fā)展通過“城市深耕+精準(zhǔn)投拓”雙輪驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建起獨(dú)特的戰(zhàn)略縱深。
銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，一方面源于保利發(fā)展對(duì)政策窗口期的敏銳把握，如去年三季度積極打響“保價(jià)”政策第一槍，十月單月實(shí)現(xiàn)銷售額423億元，同比提升28%，有力穩(wěn)住市場(chǎng)信心。
另一方面也得益于其精準(zhǔn)的城市布局策略，核心城市戰(zhàn)略成效顯著。
2024年38個(gè)重點(diǎn)城市為保利發(fā)展貢獻(xiàn)了超90%的銷售額，市占率達(dá)到7.1%，較2023年同期進(jìn)一步提升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，其中14個(gè)核心城市取得10%以上的市占率，16個(gè)城市連續(xù)三年排名前三。
這種戰(zhàn)略定力在土地市場(chǎng)也得到充分印證。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展增量投資規(guī)模繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平，公司全年新增拓展總地價(jià)683億元，權(quán)益地價(jià)602億元，位居行業(yè)第二，新拓展項(xiàng)目權(quán)益比提升至 88%，創(chuàng)近十年新高。自2022年以來(lái)，公司三年拓展總地價(jià)近4000億，總貨值約7350億元，居行業(yè)第一。
投資策略繼續(xù)聚焦在一二線核心城市，2024年公司99%投資金額位于38個(gè)核心城市，74%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。2024 年當(dāng)年拓展當(dāng)年開盤項(xiàng)目 23 個(gè)，銷售金額172億元，動(dòng)態(tài)銷凈率超過 9%。
同時(shí)，針對(duì)存量土地這一行業(yè)痛點(diǎn)，近年來(lái)保利發(fā)展也在積極謀劃推進(jìn)存量土地的“調(diào)轉(zhuǎn)換退”，即通過“調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性、換 地、退地”等多種方式，優(yōu)化存量用地，降低資金占?jí)骸?/p>
截至報(bào)告期末，保利發(fā)展已完成約270萬(wàn)方存量未開工土地資源盤活，盤活資金超百億。多個(gè)換地項(xiàng)目首開兌現(xiàn)度良好，換地效果達(dá)到預(yù)期。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健性凸顯，構(gòu)建逆周期護(hù)城河
在行業(yè)資金鏈普遍承壓的2024年，房企國(guó)內(nèi)貸款同比下降6.1%，定金及預(yù)收款降幅達(dá)23.0%，保利發(fā)展卻展現(xiàn)出逆周期的財(cái)務(wù)韌性。
2024年，通過債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保利發(fā)展有序降負(fù)債縮表，年末公司有息負(fù)債規(guī)模壓降54億元至3488億元，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)模壓降；資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至74.3%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四年下降。
截至報(bào)告期末，保利發(fā)展三年以上到期債務(wù)金額1381億元，占比較年初大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)至39.6%。
更值得關(guān)注的是其現(xiàn)金流管理能力，在全國(guó)首付比例下降的背景下，保利發(fā)展2024年銷售回籠率逆勢(shì)提升1.3個(gè)百分點(diǎn)至79.6%，全年實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，簽約回籠率超過100%。疊加在手現(xiàn)金1342億元及已售待回籠資金（含銷項(xiàng)稅）832億元，未來(lái)可動(dòng)用資金充裕。
這一“安全墊”厚度遠(yuǎn)超同行，支撐其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)七年為正，在行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中構(gòu)建起難以復(fù)制的護(hù)城河。
這種財(cái)務(wù)定力的背后，是保利作為央企獨(dú)特的融資優(yōu)勢(shì)：報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展新增有息負(fù)債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負(fù)債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創(chuàng)下歷史新低，且成為頭部房企中唯一完全清償境外美元債的企業(yè)，徹底規(guī)避匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
其中，公司債利率最低至2.20%，中期票據(jù)利率最低至 2.30%，短 期融資券利率最低 2.02%，均創(chuàng)公司直接融資同期限歷史新低。
此外，在2024年“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”和“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”等信貸政策的支持下，保利發(fā)展全年新增持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款130億元，年末經(jīng)營(yíng)貸余額310億元，有效盤活了存量資產(chǎn)。
這種“低成本、長(zhǎng)周期”的資金獲取能力，在行業(yè)信用分層加劇的當(dāng)下，正轉(zhuǎn)化為不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
“品質(zhì)時(shí)代”下，以產(chǎn)品力重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
在銷售領(lǐng)先與財(cái)務(wù)穩(wěn)健的同時(shí)，保利發(fā)展進(jìn)一步以產(chǎn)品力構(gòu)筑品牌護(hù)城河。
當(dāng)下，購(gòu)房者的決策邏輯已從“價(jià)格敏感”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)優(yōu)先”，作為首個(gè)提出“品質(zhì)時(shí)代”的房企，保利發(fā)展目前已形成“天悅?cè)撕汀比螽a(chǎn)品系十二大子品牌，以“好產(chǎn)品+好服務(wù)”為新時(shí)代的美好生活提供整套解決方案，并得到了行業(yè)的高度認(rèn)可。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力排行榜顯示，2024年保利發(fā)展全國(guó)排行第2名，物業(yè)服務(wù)力位居央企首位，公司品牌價(jià)值連續(xù)十五年蟬聯(lián)行業(yè)第一。
其2024年新獲取項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目首開實(shí)現(xiàn)全維實(shí)景，以“所見即所得”的實(shí)景展示獲取客戶信任，并且產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。
在2024年保利發(fā)展首開的產(chǎn)品系項(xiàng)目中，有七成銷售流速達(dá)到板塊前2名。通過實(shí)景展示提升項(xiàng)目打動(dòng)力，成都花照天珺、西安云谷和著等多個(gè)項(xiàng)目首開去化率超70%。
當(dāng)購(gòu)房者將“交付確定性”列為首要考量時(shí)，保利發(fā)展的產(chǎn)品力已從單一的空間營(yíng)造升維為全周期的品質(zhì)承諾。
在交付端，保利發(fā)展全年完成14萬(wàn)套品質(zhì)交付，22個(gè)項(xiàng)目獲市級(jí)以上施工示范認(rèn)證。其中部分項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)了提前交付，如北京保利·錦上二期提前超200天交付。
同時(shí)，為更快響應(yīng)市場(chǎng)導(dǎo)向和消費(fèi)者需求變化，縮短交付周期、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，保利發(fā)展還在海南試點(diǎn)了快速建造體系 ，將拿地到竣備周期縮短至14個(gè)月 。
在“保交樓”成為民生工程的當(dāng)下，這些數(shù)據(jù)不僅是品牌護(hù)城河，更成為獲得市場(chǎng)信任的關(guān)鍵籌碼。
多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，開辟第二增長(zhǎng)曲線
在開發(fā)主業(yè)之外，多元業(yè)務(wù)的突破，則為保利打開了第二增長(zhǎng)曲線。
報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展多元業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約40億元，酒店、購(gòu)物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開業(yè)534萬(wàn)平，年內(nèi)規(guī)劃34個(gè)可售項(xiàng)目轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，并通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等方式實(shí)現(xiàn)融資37億元。
其中，物業(yè)板塊持續(xù)擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模，截至報(bào)告期末，保利物業(yè)合同面積及在管面積分別約為9.9億平方米與8.0億平方米，同比分別增長(zhǎng)0.7億平方米、0.8億平方米。物業(yè)服務(wù)第三方貢獻(xiàn)持續(xù)加大，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約為人民幣49.87億元，較上年同期增長(zhǎng)約19.6%。
資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)板塊則通過“租賃住房+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)。
2024年，結(jié)合國(guó)家“租購(gòu)并舉”發(fā)展規(guī)劃，保利發(fā)展重點(diǎn)發(fā)力租賃住房業(yè)態(tài)，期末公司在管租賃住房規(guī)模超過4.5萬(wàn)間，在營(yíng)租賃住房超2.2萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)47%，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步提升，在租購(gòu)物中心出租率實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年提升，近2年新開業(yè)的上?；緯r(shí)光里、廣州魚珠時(shí)光、杭州時(shí)光里、成都時(shí)光里、長(zhǎng)沙時(shí)光匯等項(xiàng)目廣受好評(píng)。
與此同時(shí)，保利發(fā)展也在積極探索政策紅利，通過專項(xiàng)債支持盤活超百萬(wàn)方存量資產(chǎn)，為行業(yè)“存量時(shí)代”的轉(zhuǎn)型提供實(shí)踐范本。
一方面通過探索存量轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，在成都、長(zhǎng)春、大連、鄭州、梅州等各能級(jí)城市，積極探索存量公寓、住宅轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，成都和寓愛尚里店、天寰店，均實(shí)現(xiàn)開業(yè)即滿租。
另一方面通過以租促售，在廣東（華南公司）、湖北、山東等省份積極開展商業(yè)街、社商經(jīng)營(yíng)，通過以租促售成交接近3億元。
這種“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”的生態(tài)閉環(huán)，不僅平滑了開發(fā)業(yè)務(wù)的周期波動(dòng)，更在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中開辟出增長(zhǎng)新極。
當(dāng)行業(yè)仍在討論如何“活下去”時(shí)，保利發(fā)展已開始構(gòu)建“開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-服務(wù)”的全生命周期能力。未來(lái)，隨著專項(xiàng)債收購(gòu)存量資產(chǎn)、保障性住房等更多政策的加速落地，保利發(fā)展在土儲(chǔ)質(zhì)量、融資成本端的優(yōu)勢(shì)也將進(jìn)一步凸顯，或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”的關(guān)鍵范本。
