2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中持續(xù)探底。數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP100房企全年銷售總額同比下滑約31%，TOP10房企平均銷售額同比降幅超20%，全行業(yè)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)。
3月31日，中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告，其以權(quán)益銷售額行業(yè)第一、財(cái)務(wù)指標(biāo)全綠檔、新增購(gòu)地金額行業(yè)第一等亮眼表現(xiàn)，在行業(yè)下行期逆勢(shì)而上，交出了一份含金量極高的全年成績(jī)單。
具體來(lái)看，2024年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入 1851.5 億元，稅前溢利為 264.1 億元，歸屬于核心股東的溢利157.2 億元；銷售額3106.91億元，權(quán)益銷售金額行業(yè)排名第一，逆勢(shì)增長(zhǎng)，成為去年行業(yè)TOP10房企中唯一實(shí)現(xiàn)年度銷售正增長(zhǎng)的公司。
期末，董事局宣布派發(fā)末期股息每股港幣 30 仙，連同中期股息每股港幣 30 仙，全年合計(jì)派發(fā)股息每股港幣 60 仙，派息率 38.2%，持續(xù)為股東創(chuàng)造穩(wěn)健回報(bào)。
1.銷售強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先，新增購(gòu)地金額行業(yè)第一
2024年，中海地產(chǎn)憑借對(duì)高能級(jí)城市的精準(zhǔn)布局，在一線城市成功實(shí)現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)在北上廣深及香港五城合計(jì)貢獻(xiàn)銷售額1640億元，占總銷售額的61%。
其中，上海以704.5億元刷新全國(guó)房企單城銷售紀(jì)錄，北京、深圳則分別以439億元和267億元登頂當(dāng)?shù)劁N冠，廣州則以超200億元躋身市場(chǎng)前三名。
這種“壓強(qiáng)效應(yīng)”的背后，是中海地產(chǎn)對(duì)城市分化的清醒認(rèn)知——當(dāng)三四線城市庫(kù)存周期超過(guò)30個(gè)月時(shí)，一線城市核心地塊的抗跌屬性與高凈值人群的改善需求，成為其業(yè)績(jī)的“壓艙石”。
而支撐這一戰(zhàn)略的，是中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的果斷布局。
2024年，其在12個(gè)城市新增土地儲(chǔ)備22宗，總購(gòu)地金額806億元，新增權(quán)益投資額696億元，新增購(gòu)地金額行業(yè)第一，四個(gè)一線城市權(quán)益投資額占73.5%。
其中，僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊和深圳南山粵海街道的兩宗“百億地塊”，不僅鎖定了核心地段稀缺資源，更通過(guò)高單價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)化貨值結(jié)構(gòu)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)的平均銷售單價(jià)為27048.36元/平方米，同比增長(zhǎng)16.62%。這種“只拿核心地段”的紀(jì)律性，既保障了去化效率（一線城市庫(kù)存周期僅十幾個(gè)月），也為未來(lái)3-5年利潤(rùn)釋放埋下伏筆。
進(jìn)入2025年以后，中海地產(chǎn)依舊延續(xù)積極投資的態(tài)勢(shì)，接連競(jìng)得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)等地塊，累計(jì)投資額已超過(guò)207億元。
據(jù)中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，中海今年的投資將保持穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，投資策略還是強(qiáng)聚焦一線和部分強(qiáng)二線城市，同時(shí)積極關(guān)注機(jī)會(huì)型城市，具體會(huì)根據(jù)不同城市、不同板塊、不同項(xiàng)目進(jìn)行研判。在項(xiàng)目選擇上更聚焦于項(xiàng)目的確定性，包括現(xiàn)金流、現(xiàn)金利潤(rùn)情況。
2. 產(chǎn)品主義突圍，“玖序系”重構(gòu)豪宅市場(chǎng)格局
如果說(shuō)土地儲(chǔ)備是中海穿越周期的“硬件”，那么產(chǎn)品力的系統(tǒng)性升級(jí)則為其構(gòu)建了“軟性”護(hù)城河。
2024年，中海地產(chǎn)推出的“玖序系”高端產(chǎn)品線，以現(xiàn)象級(jí)表現(xiàn)重構(gòu)了豪宅市場(chǎng)邏輯。
去年3月，位于上海建國(guó)東路的中?！ろ槻晾?/span>項(xiàng)目入市，推出512套大平層，套均總價(jià)約4000萬(wàn)元。項(xiàng)目首開(kāi)即售罄，收金196.5億元，打破全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)銷售金額紀(jì)錄，榮登“中國(guó)盤(pán)王”。上海建國(guó)東路項(xiàng)目全年銷售超387億元。
6月底，上海、深圳、北京的三個(gè)玖序系項(xiàng)目同步入市，兩日吸金228億元。
其中，上海領(lǐng)邸玖序項(xiàng)目五開(kāi)五罄，全年熱銷282億元，平均每23秒售出一套千萬(wàn)級(jí)豪宅；深圳深灣玖序項(xiàng)目首開(kāi)吸金超100億元，定價(jià)突破片區(qū)天花板；北京京華玖序項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)48小時(shí)即登頂銷冠，全年銷售額75.6億元。
玖序系的成功，源于中海地產(chǎn)對(duì)高凈值人群需求的精準(zhǔn)捕捉，即通過(guò)“高級(jí)的松弛感”設(shè)計(jì)理念，將豪宅從硬件堆砌升級(jí)為“圈層身份符號(hào)”，并借助高效運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。
更值得關(guān)注的是，中海地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新與國(guó)家政策形成了深度共振。
2024年，“建設(shè)好房子”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，當(dāng)政策文件強(qiáng)調(diào)“從住有所居到住有優(yōu)居”時(shí)，中海地產(chǎn)的Living OS體系已悄然落地。
基于住建部3萬(wàn)戶調(diào)研及自身3萬(wàn)條客戶反饋，中海地產(chǎn)打造出以“高性能+好服務(wù)”為核心理念的好房子綜合解決方案。其推出的Living OS體系整合智能家居、適老化設(shè)計(jì)等功能，并在中國(guó)建筑科技展上獲得國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)、住建部部長(zhǎng)倪虹的高度評(píng)價(jià)。
這種從“政策響應(yīng)者”到“標(biāo)準(zhǔn)制定者”的轉(zhuǎn)變，不僅契合行業(yè)轉(zhuǎn)型方向，更使其在適老化、兒童友好等新興需求領(lǐng)域搶占先機(jī)。
正如中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)顏建國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上所言：“好房子”的建設(shè)，不僅僅是住房品質(zhì)的顯著提升，更是房地產(chǎn)行業(yè)的一次重大變革，對(duì)房企的空間與服務(wù)理解能力、客戶需求洞察力、上下游部件部品的系統(tǒng)集成能力、數(shù)字技術(shù)與人工智能鏈接能力等提出了前未所有的要求。
3. 財(cái)務(wù)自律，打造堅(jiān)實(shí)“抗周期護(hù)盾”
在行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)的背景下，中海地產(chǎn)的財(cái)務(wù)自律成為其最堅(jiān)實(shí)的“抗周期護(hù)盾”。
財(cái)報(bào)顯示，2024年，中海地產(chǎn)的凈借貸比率降至29.2%，連續(xù)20年保持行業(yè)最低區(qū)間；現(xiàn)金短債比達(dá)3.5倍，持有現(xiàn)金1241.7億元，同比增長(zhǎng)17.55%；平均融資成本3.1%，為行業(yè)最低，繼續(xù)保持在“綠檔”。
這種極致穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使中海地產(chǎn)在去年6月成為唯一獲得惠譽(yù)A-、標(biāo)普A-雙A國(guó)際信用評(píng)級(jí)的中國(guó)房企。
此次評(píng)級(jí)上調(diào)，也體現(xiàn)了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中海地產(chǎn)資金管道暢通、業(yè)務(wù)基本面穩(wěn)健，同時(shí)在行業(yè)下行期持續(xù)投資能力等的充分肯定。
財(cái)務(wù)韌性的另一面，是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的強(qiáng)勁表現(xiàn)。
2024年，中海地產(chǎn)全年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入464.5億元，創(chuàng)歷史新高，這不僅保障了全年10.8萬(wàn)套房屋的100%交付，更支撐其新增土儲(chǔ)投資806億元，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)表。
值得注意的是，在同行因縮減投資而改善現(xiàn)金流時(shí)，中海卻實(shí)現(xiàn)了“銷售增長(zhǎng)”與“投資擴(kuò)張”的并行，這種看似矛盾的成就，源于其“聚焦高能城市、鎖定高端客群”的戰(zhàn)略定力。
4.商業(yè)入市提速，加快發(fā)展第二增長(zhǎng)曲線
在住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，中海地產(chǎn)商業(yè)板塊的悄然崛起正在重塑企業(yè)的價(jià)值模型。
據(jù)中海地產(chǎn)方面介紹，自2020年以來(lái)，中海商業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)了近13%的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的韌性的發(fā)展。
2024年，中海地產(chǎn)共有9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，與2023年的12個(gè)、2022年的15個(gè)形成連續(xù)三年的加速曲線，標(biāo)志著持有物業(yè)進(jìn)入集中兌現(xiàn)期。
其中，上海中海中心寫(xiě)字樓以98%的出租率問(wèn)鼎租賃市場(chǎng)成交冠軍，其每平方米12.8元的日租金較區(qū)域均價(jià)高出25%，印證了中海在商辦領(lǐng)域的定價(jià)話語(yǔ)權(quán)；真如環(huán)宇城MAX項(xiàng)目更以“文商旅融合”的創(chuàng)新模式，在大眾點(diǎn)評(píng)購(gòu)物中心登山TOP2席位，開(kāi)業(yè)首年客流突破2000萬(wàn)人次。
據(jù)悉， 2025年中海地產(chǎn)還將有8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，其中有6個(gè)項(xiàng)目位于一線城市，這批項(xiàng)目入市后，中海地產(chǎn)的一線城市收入占比將繼續(xù)提升。
“2025年中海商業(yè)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長(zhǎng)”，中海地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)主席王林林在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，步入2025年以后，中海地產(chǎn)的商業(yè)步伐也在不斷提速。
今年一季度，中海環(huán)宇系購(gòu)物中心的銷售較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)20%，客流有9%增長(zhǎng)， 中海系寫(xiě)字樓一季度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了18萬(wàn)平方米的新簽約和續(xù)租。酒店和長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也是利用春節(jié)假期窗口期實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)成效。這幾大業(yè)務(wù)也為中海地產(chǎn)今年的商業(yè)收入奠定基礎(chǔ)。
整體來(lái)看，中海地產(chǎn)交出的2024年成績(jī)單，印證了其“戰(zhàn)略定力大于市場(chǎng)波動(dòng)”這一底層邏輯。在一線城市的結(jié)構(gòu)性聚焦、產(chǎn)品力的系統(tǒng)性升級(jí)、財(cái)務(wù)的極致自律中，中海展現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)房企的“工科生”思維，即以標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化和可持續(xù)性對(duì)抗周期。
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)向低杠桿價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程中，中海地產(chǎn)的實(shí)踐或許昭示著房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的生存法則，即唯有敬畏市場(chǎng)規(guī)律、堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，才能穿越迷霧，成為風(fēng)暴中的掌舵者。
