龍湖山海原著最后一個地塊改規(guī)成功，純正的昆明第四代住宅項目，已增長至6個半。
3月26日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《滇池宜城（西南海）J2011-027-17號Q地塊建設(shè)項目批前公示》，將擬建11棟住宅建筑及1棟配套建筑，總用地面積約66.42畝。其中，6#樓為第四代住宅。
與其他整體改規(guī)項目不同，這次龍湖·山海原著是在最后一個地塊上進行調(diào)整，卻只有1棟樓是第四代住宅，看起來更像是龍湖為適應新的建筑標準，而作出的試水型產(chǎn)品。
從樓棟位置可知，該獨苗苗是龍湖·山海原著Q地塊的樓王，位于地塊中央，且只有20層，每戶都有轉(zhuǎn)角大陽臺。其余11棟住宅，皆為傳統(tǒng)設(shè)計，最低樓高29層，最高33層。
公開資料顯示，該Q地塊于2023年6月通過土地轉(zhuǎn)讓的方式，被龍湖從云南仁澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處獲得，土地總價約1.8億元，樓面價約9655元/㎡。
這也是龍湖·山海原著五個地塊（A、B、P、Q、R地塊）中，最貴的一塊，高達18億元，其余地塊約6-9億元不等。
事實上，昆明首個第四代住宅項目實為義承·丹霞翠嶼，位于五華區(qū)大觀街道。每戶都有空中花園，約101-104%的得房率超高，幾乎算是零公攤，以上皆為是項目宣傳時反復提及的最大亮點，也是鑒別其是否為第四代住宅最客觀的評判標準。
同時，義承·丹霞翠嶼也是目前昆明一環(huán)內(nèi)，唯一一個第四代住宅項目，毛坯交付，對外吹風價約22000元/㎡起。
然而，該項目雖然早就在去年底亮相，且于半個月前取得了預售許可證，但遲遲未正式開啟對外銷售，仍處于認籌階段。
近日，作為邦泰集團在昆明南市區(qū)布局的第二子，邦泰·觀云朗月過規(guī)亮相，售樓部和樣板園區(qū)也完成正式對外開放，熱度和關(guān)注度頗有后來居上之勢。
該項目隸屬于楊家地城改用地，位于二環(huán)外的滇池路片區(qū)，緊鄰南亞風情第壹城商圈，周邊各項配套、商業(yè)氛圍、生活氛圍均十分成熟，地段位置優(yōu)越。
據(jù)邦泰·觀云朗月對外披露的信息可知，項目最高得房率達130%，戶均擁有270°空中花園陽臺，奇數(shù)層和偶數(shù)層的空中花園平臺交錯布置，且將會是精裝交付，裝標準很高。目前，項目的對外吹風價約23000元/㎡-25000元/㎡，比一環(huán)內(nèi)的義承·丹霞翠嶼略高。
此外，截止目前已對外官宣調(diào)規(guī)后的第四代住宅項目還有2個，包括保利天珺二期、旭輝廣場二期。
今年2月初，保利發(fā)展旗下公司以約10.9億的價格，競得國貿(mào)A2地塊項目公司全部股權(quán)，將作為保利天珺后續(xù)地塊開發(fā)，即保利天珺二期用地。
國貿(mào)A2地塊位于關(guān)上片區(qū)，屬于原關(guān)上國際會展中心用地。最早在2023年6月，被昆明安居集團以約10.9億的價格收入囊中，拿地樓面價約7722元/㎡。
項目相關(guān)方透露，保利天珺二期將會以第四代住宅的標準進行設(shè)計和建設(shè)，現(xiàn)尚未有明確信息披露。
3月20日，《星空云著（KCPL2019-3-A4）二期項目<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>行政許可變更（含原證注銷和新證辦理）批前公示》對外發(fā)布，容積率由2.6調(diào)整為2.5，建筑密度由21.03%調(diào)整為22.11%，總建筑面積由164288㎡調(diào)整為148636㎡，住宅樓棟數(shù)油8棟調(diào)整為9棟。
該項目一期已經(jīng)交付，推廣名為旭輝廣場鉑宸府；項目二期緊挨旭輝商業(yè)廣場，對外推廣名暫未公布，其配建的4#幼兒園已經(jīng)建成。
從效果圖看，同樣是戶戶帶空中花園的設(shè)計，上下層交錯分布，有大露臺，完全按照四代住宅標準設(shè)計。戶型規(guī)劃調(diào)整前，每層3至4戶，117-190㎡，現(xiàn)變更為每層2至4戶，107-138㎡，三房和四房為主。
值得一提的是，昆明還有兩個比較特殊的第四代住宅項目，分別是盤龍北部山水新城和官渡方旺片區(qū)的配售型保障性住房項目。從兩個項目公布的規(guī)劃效果圖來看，均按四代住宅標準設(shè)計。
其中，方旺片區(qū)配售房地塊編號為KCGD2024-1號，容積率3.1、建筑密度21.01％、綠地率40.48％。
地理位置優(yōu)越，三面環(huán)路，北至金馬路，東至鎮(zhèn)龍路，南側(cè)為規(guī)劃代建道路，北側(cè)緊鄰金馬東段站公交車站，步行約5分鐘；距地鐵4號線牛街莊地鐵站路程約3千米，車程約8分鐘，距離東部汽車客運站（地鐵站）約4千米，車程約11分鐘，前往長水機場也僅需20分鐘。
周邊生活配套一應俱全，羊方旺農(nóng)貿(mào)市場距離項目用地步行約700米，周邊500米范圍內(nèi)零售、餐飲、醫(yī)藥等店鋪林立。
按照規(guī)劃，將建設(shè)3棟高層住宅建筑及配套裙房、一層地下室，提供356套保障性住房。戶型采用南北通透的板樓設(shè)計，提供95㎡、105㎡、120㎡共計3種戶型選擇，寬敞方正，還有寬3米、高6米的大面積陽臺。
這種類“第四代住宅”戶型設(shè)計的奇偶層錯層露臺，塑造出空中活動花園，有大贈送面積，實得率達90%以上，全戶型段均為三房設(shè)計。
北部山水新城片區(qū)的配售房項目的地塊編號為KCPL2024-1、2號，位于山水新城板塊核心區(qū)域，緊鄰北京路延長線，與地鐵2號線龍頭街站直線距離1.5千米。
其中，項目1號地塊規(guī)劃建筑面積86182平方米，規(guī)劃住宅585套；項目2號地塊規(guī)劃建筑面積91125平方米，規(guī)劃住宅601套。
總項目凈用地面積64.16畝，容積率3.1，建筑密度19.32%，綠地率40.91%。計劃建設(shè)地下室1層，地上11棟高層住宅，層數(shù)為14至26層。戶型為兩梯四戶、三梯五或六戶，三室兩廳，一廚一或二衛(wèi)，面積94-126㎡，共計1186套。
該項目計劃將于2025年12月完成主體結(jié)構(gòu)封頂，2026年8月完成竣工驗收并交付使用。
今年兩會給“好房子”立標準，去年昆明提倡建設(shè)第四代住宅，提升住宅品質(zhì)。
如今，昆明第四代住宅正扎堆亮相，還有不少代建項目在嘗試改規(guī)，改建第四代住宅產(chǎn)品。
四代住宅屬于典型的改善產(chǎn)品，戶型大多以四房起步，將客廳、餐廳、廚房、陽臺、花園融為一體，營造出寬敞的空間感，環(huán)繞露臺以及開放式復合客廳的場景貫通，空中露臺環(huán)繞在客廳外圍，且還有覆土綠植的空中露臺，能顯著增強室內(nèi)的場景體驗感，高低錯落的植物為視野增添了豐富的層次感。
從目前已知的消息，除配售房項目四代住宅，商品房四代住宅價格都不低，均在20000元/㎡以上。因都未曾正式開售，最終價格如何，尚需市場和時間來作答。
可以肯定的是，隨著越來越多尚未開建的項目申請調(diào)規(guī)，未來昆明的第四代住宅產(chǎn)品將會是市場供應主流。
另一方面，去年下半年入市的邦泰·璟和、萬科·桂語東方、萬科·都會半島3個超高得房率項目，在第四代住宅扎堆入市交易前，屬實是當下市場中最能打的產(chǎn)品。