文 | 張馨儀

2025年3月21日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了海通·桂語蘭庭項目的批前公示。該項目規(guī)劃10棟9-17層小高層住宅，共485戶，總建筑面積8.85萬平方米，容積率1.769，配建694個停車位，并設(shè)有社區(qū)商業(yè)、鄰里坊和托育所等配套設(shè)施。作為青島海譽置業(yè)在城陽的又一改善型住宅項目，桂語蘭庭堪稱青島樓市政策松綁背景下的典型代表。

自2023年起，青島樓市迎來政策松綁潮，非限購區(qū)域首付比例下調(diào)至20%、限售年限縮短、公積金貸款額度提升等政策相繼落地，旨在激活剛需和改善需求。城陽區(qū)作為非限購區(qū)域，憑借主城配套外溢的優(yōu)勢，成為房企布局的熱點。海譽置業(yè)選擇白云山板塊，正是看中了“政策紅利+成本優(yōu)勢”的雙重加持。  

其中，土地成本控制是關(guān)鍵。2022年，桂語蘭庭地塊以5020元/平方米的樓面價成交，較周邊歷史峰值降低23%，顯著壓縮了開發(fā)成本。作為海通在城陽的第二個項目，桂語蘭庭被視為“桂語系”產(chǎn)品的升級版，旨在延續(xù)其前作匯豪蘭庭的市場熱度。

同時，TOD開發(fā)預(yù)期更為項目增添了想象空間。白云山板塊被納入青島北擴戰(zhàn)略支點，規(guī)劃中的地鐵10號線與既有1號線交匯，未來有望形成“軌道+社區(qū)”的TOD模式。盡管具體規(guī)劃尚未完全落地，但這一區(qū)位優(yōu)勢已吸引多家房企布局，成為城陽銜接主城的關(guān)鍵節(jié)點。  

然而，城陽板塊的競爭也異常激烈。區(qū)域內(nèi)匯集了多個優(yōu)質(zhì)樓盤，房源均價約20000元/平方米，庫存壓力顯著，狹義去化周期達19個月。

總體而言，桂語蘭庭面臨三重壓力。在價格競爭方面，桂語蘭庭需在利潤與去化速度之間找到平衡點。政策效果方面，盡管政策松綁釋放了部分需求，但主城與近郊市場分化加劇。2024年，青島主城改善盤去化周期為12個月，而近郊剛需盤則高達28個月，政策刺激效果仍需時間檢驗。TOD預(yù)期方面，若地鐵10號線建設(shè)進度滯后或規(guī)劃調(diào)整，將削弱項目的核心賣點。

海通地產(chǎn)近年來在城陽的布局，顯示出其深耕區(qū)域市場的戰(zhàn)略意圖。繼匯豪蘭庭項目熱銷后，桂語蘭庭被視為其“城陽雙子星”戰(zhàn)略的重要一環(huán)。海通·桂語蘭庭項目成敗不僅關(guān)乎企業(yè)戰(zhàn)略，更是觀察“政策底”與“市場底”能否共振的重要窗口。

在“房住不炒”這一長期且堅定的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻變革。房企過往單純依靠“政策套利”的發(fā)展戰(zhàn)略已然難以為繼，必須果斷轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品+運營”的雙驅(qū)動模式。只有聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升，深度挖掘運營價值，才能在競爭激烈且分化明顯的市場中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。