文 | 張馨儀

春潮涌動中，青島二手房市場正掀起一輪交易熱潮。

3月12日單日成交321套（住宅307套，非住宅14套）的亮眼數(shù)據(jù)，將市場熱度推向新高。據(jù)青島貝殼研究院監(jiān)測，2月全市二手房成交4341套，同比激增70.8%；3月首周成交量持續(xù)攀升至1528套，呈現(xiàn)"金三銀四"提前啟動的態(tài)勢。這場由供需重構(gòu)引發(fā)的市場變革，正推動青島從“增量開發(fā)”到“存量激活”的動能轉(zhuǎn)型。

新房斷供倒逼需求轉(zhuǎn)向，小戶型成交占比突破45%

與二手房市場形成鮮明對比的，是核心城區(qū)新房供應(yīng)"斷檔"的窘境。截至3月中旬，全市新建商品住宅預(yù)售項目不足20個，市南、市北等核心區(qū)新增供應(yīng)幾近停滯。卓易數(shù)據(jù)顯示，3月第二周青島新房價格環(huán)比上漲0.18%至15614元/㎡，供需失衡持續(xù)推高市場價格。

此消彼長間，二手房憑借顯著價差承接剛需釋放。以市北區(qū)為例，二手房較新房均價低約30%，疊加現(xiàn)房即住的優(yōu)勢，推動90㎡以下小戶型成交占比躍升至45%。政策紅利更添助力：公積金貸款額度提至115萬元、首套商貸利率下限取消（最低3.45%）等組合拳，直接降低購房門檻約20%。

城市發(fā)展邏輯生變：從"攤大餅"到"集約化"

市場分化正勾勒出青島房地產(chǎn)市場的新圖景。核心城區(qū)與近郊板塊價值持續(xù)凸顯：市北、嶗山高端項目頻現(xiàn)搖號搶房，城陽白云山、西海岸靈山灣依托地鐵規(guī)劃承接主城外溢需求。反觀膠州、即墨等遠(yuǎn)郊區(qū)域，庫存去化周期超20個月，雖單價已跌破5000元/㎡，但去化依舊承壓。

這場結(jié)構(gòu)性調(diào)整背后，是青島土地供應(yīng)策略的深刻轉(zhuǎn)變。2024年全市土地供求比降至0.6以下，政府連續(xù)三年收縮遠(yuǎn)郊供地，將資源集中投向核心區(qū)與重點產(chǎn)業(yè)帶。房企戰(zhàn)略同步調(diào)整：保利、金茂等央企重倉核心地塊，市南輪渡灣地塊首拍樓面價達(dá)14020元/㎡，印證市場對集約化發(fā)展路徑的認(rèn)可。

政策雙軌制推動行業(yè)轉(zhuǎn)型

青島正通過"雙軌制"政策重塑住房體系：短期以3613套配售型保障房（定價為同區(qū)域商品房60%）精準(zhǔn)滿足剛需，長期則通過《高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》推動行業(yè)升級。新政要求新出讓地塊全部建設(shè)綠色智能住宅，并率先在保障房項目試點，實現(xiàn)從"住有所居"向"住有優(yōu)居"跨越。

轉(zhuǎn)型成效已初步顯現(xiàn)。2024年青島新建商品房網(wǎng)簽面積居全國首位，克爾瑞報告指出，青島2024年去庫存成效顯著，若保持當(dāng)前進(jìn)度，預(yù)計2025年消化周期將回歸合理區(qū)間（通常指18個月以內(nèi)）。業(yè)內(nèi)分析指出，當(dāng)前政策窗口期的稅費優(yōu)惠與利率紅利，為剛需群體提供了難得的置業(yè)機遇，核心區(qū)二手房與近郊品質(zhì)新房仍是價值高地。