文｜婁平

2025年春節(jié)，哈爾濱樓市延續(xù)了近年來(lái)的“冷熱分化”格局。3月10日，哈爾濱市住建局發(fā)布2月份全市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售情況，新房市場(chǎng)表面風(fēng)平浪靜，全市均價(jià)穩(wěn)定在10265元/㎡，但核心區(qū)與遠(yuǎn)郊的價(jià)差已拉大到近萬(wàn)元——南崗區(qū)、道里區(qū)新房單價(jià)堅(jiān)挺在1.3萬(wàn)元以上，而呼蘭、阿城等外圍板塊甚至不足核心區(qū)價(jià)格的零頭。開(kāi)發(fā)商雖未大幅降價(jià)，但通過(guò)贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車位等隱性方式吸引購(gòu)房者。

二手房市場(chǎng)則上演“冰火兩重天”。掛牌均價(jià)微跌至8053元/㎡，但具體到小區(qū)，既有中北春城這類改善盤逆勢(shì)上漲0.2%，也有蘆家街住宅等老破小跌幅超2%。購(gòu)房者心態(tài)明顯分化：剛需群體緊盯降價(jià)房源“撿漏”，而改善型買家更傾向于持幣觀望。

趨勢(shì)展望：核心區(qū)抗跌，外圍風(fēng)險(xiǎn)仍存

數(shù)據(jù)分析表明，哈爾濱市??新房呈現(xiàn)“穩(wěn)字當(dāng)頭”?：核心區(qū)土地稀缺，群力、哈西等板塊價(jià)格或繼續(xù)橫盤；遠(yuǎn)郊項(xiàng)目可能加大促銷力度，但降價(jià)空間有限。與此同時(shí)，?二手房“局部回暖”?：隨著春季裝修旺季到來(lái)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵房或迎來(lái)小波成交高峰，但老破小房源仍將承壓。?政策方面，當(dāng)前首套房貸利率已處于低位，若政府進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，可能刺激部分需求釋放。目前，哈爾濱人口外流壓力未解，外圍區(qū)域（如呼蘭、阿城）存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。核心區(qū)雖抗跌，但房?jī)r(jià)漲幅受限于居民收入水平，未來(lái)大概率維持“慢行情”。

給購(gòu)房者的實(shí)用建議

1. 剛需群體：量力而行，可關(guān)注次新二手房?

若預(yù)算有限，可關(guān)注道外、香坊等單價(jià)萬(wàn)元內(nèi)的次新二手房，但務(wù)必實(shí)地考察社區(qū)維護(hù)情況。

外圍區(qū)域新房?jī)r(jià)格雖低，需警惕通勤成本高、配套兌現(xiàn)慢等問(wèn)題，建議優(yōu)先選擇地鐵沿線項(xiàng)目。

2. 改善型買家：多看少動(dòng)，等待窗口期?

當(dāng)前市場(chǎng)仍處買方市場(chǎng)，可多對(duì)比群力、哈西板塊房源，爭(zhēng)取更大議價(jià)空間。關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，若下半年出現(xiàn)降息或契稅補(bǔ)貼，可能迎來(lái)更好的置換時(shí)機(jī)。

3. 投資需求：捂緊錢包，謹(jǐn)慎入場(chǎng)?

非核心區(qū)房產(chǎn)增值空間有限，出租收益率普遍低于3%，不建議盲目抄底。

若確有閑余資金，可考慮南崗、道里區(qū)小戶型學(xué)區(qū)房，但需做好長(zhǎng)期持有準(zhǔn)備。

提醒：? 對(duì)于標(biāo)注“0萬(wàn)元”的成交案例，務(wù)必通過(guò)中介核實(shí)真實(shí)價(jià)格，警惕虛假信息誘導(dǎo)沖動(dòng)決策。

哈爾濱樓市的溫度計(jì)上，不同區(qū)域正指向截然不同的刻度。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，與其焦慮“該不該買房”，不如回歸自身需求：自住緊盯實(shí)用性，投資慎選接盤力。在這個(gè)理性回歸的時(shí)代，買對(duì)房比買得早更重要。