文 | 張馨儀
2025年3月下旬，青島市李滄區(qū)京口路與市北區(qū)開(kāi)封路的配售型保障性住房項(xiàng)目即將啟動(dòng)選房，這無(wú)疑是島城地產(chǎn)領(lǐng)域的一件大事。
此次保障房項(xiàng)目的核心價(jià)值，在于其顛覆了傳統(tǒng)保障房的“低端化”標(biāo)簽。1.1萬(wàn)元/平方米的精裝住宅，不僅覆蓋地鐵沿線（京口路距3號(hào)線僅500米），更引入綠色建筑、智慧社區(qū)等標(biāo)準(zhǔn)，配套托育中心、社區(qū)食堂等設(shè)施。這一設(shè)計(jì)似乎打破了人們對(duì)保障房的刻板認(rèn)知，將“保障屬性”與“宜居性”首次深度融合。
更值得關(guān)注的是，本次政策對(duì)“新市民”的包容性突破：公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等一線服務(wù)群體首次突破戶籍限制，與本地戶籍家庭共享選房資格。這種對(duì)城市基礎(chǔ)貢獻(xiàn)者的“反向傾斜”，暗含了城市治理理念的轉(zhuǎn)變——安居權(quán)利不再局限于身份標(biāo)簽，而是回歸對(duì)勞動(dòng)價(jià)值的尊重。
這場(chǎng)醞釀多年的安居實(shí)驗(yàn)，既是對(duì)中央“住房雙軌制”改革的呼應(yīng)，也是青島破解大城市居住難題的破冰嘗試。在爭(zhēng)議與期待的交織中，我們不妨以更開(kāi)闊的視角觀察，看看這場(chǎng)政策實(shí)驗(yàn)究竟能否為城市住房改革趟出一條新路。
在圍繞此次山東首個(gè)開(kāi)工建設(shè)的配售型保障房項(xiàng)目的熱議話題中，首先被大家拿著放大鏡反復(fù)琢磨的，當(dāng)屬這批項(xiàng)目的定價(jià)。
配售型保障房定價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，按照官方說(shuō)法，這一價(jià)格覆蓋土地及建安成本并包含適度利潤(rùn)。乍看之下，這一價(jià)格與目前周邊在售的次新二手房相比價(jià)差確實(shí)不大，僅在10%左右，政策紅利看似溫和。但其深層邏輯在于“土地成本重置”：通過(guò)劃撥土地免去招拍掛溢價(jià)，將地價(jià)讓利于民。以李滄區(qū)為例，2024年同類地塊樓面價(jià)已達(dá)6000元/平方米，若按商品房開(kāi)發(fā)，僅地價(jià)成本就占售價(jià)50%以上。也就是說(shuō)，保障房的“低價(jià)密碼”，實(shí)則是土地財(cái)政向民生讓渡的結(jié)果。
不過(guò)，公眾對(duì)成本透明度的疑慮亦需正視。建安成本、融資利息、管理費(fèi)用的具體構(gòu)成尚未公開(kāi)，若能引入第三方審計(jì)并定期公示，既可消除“暗箱操作”的猜疑，也能為全國(guó)保障房定價(jià)提供可復(fù)制的成本模型。
除價(jià)格因素外，“僅可政府回購(gòu)或轉(zhuǎn)讓給輪候家庭”的交易限制，被部分輿論質(zhì)疑為“不動(dòng)產(chǎn)陷阱”。但實(shí)際上只要深入了解政策背景，就能明白這一設(shè)計(jì)恰是對(duì)過(guò)往保障房淪為投機(jī)工具的歷史教訓(xùn)的回應(yīng)——2010年代，北京、深圳等地經(jīng)適房屢現(xiàn)“豪車(chē)業(yè)主”，令人匪夷所思，其根源就在于退出機(jī)制缺失，讓一些投機(jī)者鉆了空子。
而青島的封閉管理，本質(zhì)是建立“保障房?jī)?nèi)部循環(huán)系統(tǒng)”，確保資源始終流向真實(shí)需求者。
當(dāng)然，制度的優(yōu)化空間依然存在。當(dāng)前政策尚未明確回購(gòu)價(jià)格計(jì)算方式（按原價(jià)還是評(píng)估價(jià)）、家庭突發(fā)變故的退出通道等細(xì)節(jié)。后期或可參考新加坡組屋經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定階梯式回購(gòu)機(jī)制：居住滿5年按市場(chǎng)價(jià)80%回購(gòu)，滿10年逐步放開(kāi)內(nèi)部流通，在保障屬性與資產(chǎn)靈活性間尋找動(dòng)態(tài)平衡，讓購(gòu)房者的權(quán)益得到更好的保障。
從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，首批3613套房源截止3月10日僅吸引2700戶家庭預(yù)登記，這一“供過(guò)于求”的表象下，隱藏著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性矛盾。從需求端看，人均住房≤13㎡的硬性門(mén)檻（相當(dāng)于三口之家僅39㎡），確實(shí)將部分“夾心層”拒之門(mén)外。但實(shí)際上，真正符合條件的家庭可能又因無(wú)力承擔(dān)百萬(wàn)總價(jià)而望而卻步，而有購(gòu)買(mǎi)力的家庭又可能因交易限制轉(zhuǎn)而選擇二手房。
這讓我們思考，政策試圖覆蓋的“工薪階層”是一個(gè)龐大且分化明顯的群體，如何精準(zhǔn)定位需求，制定更貼合實(shí)際的政策，是需要不斷摸索的。是否可以根據(jù)實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，讓更多真正有住房需求的人能夠享受到政策的福利，實(shí)現(xiàn)住房保障的初衷，這是值得深入研究的方向。
青島配售型保障房，恰似一株破巖而出的新芽——它的稚嫩與倔強(qiáng)，折射出中國(guó)住房改革的典型困境：既要擺脫路徑依賴，又需規(guī)避未知風(fēng)險(xiǎn)；既要追求分配正義，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律。
這場(chǎng)實(shí)驗(yàn)未必能立即給出完美答案，但其真正的價(jià)值在于提出了關(guān)鍵命題：當(dāng)我們談?wù)摫Ｕ戏繒r(shí)，究竟是在建造一棟棟混凝土建筑，還是在澆筑一個(gè)“居者有其權(quán)、住者有尊嚴(yán)”的未來(lái)？答案或許就在每一次政策微調(diào)、每一處細(xì)節(jié)打磨、每一份社會(huì)共識(shí)的積累之中。