文 | 張馨儀
據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年2月青島新建商品房簽約3434套、42.52萬(wàn)㎡，銷售總金額55.48億元，簽約套數(shù)、面積、金額環(huán)比分別下滑37.1%、31%和30.4%，同比縮水10%-18%。表面頹勢(shì)下，兩項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)卻顯露韌性：簽約均價(jià)環(huán)比微漲1.0%至13048元/㎡，二手房?jī)r(jià)格結(jié)束21個(gè)月連跌，與上月持平。
更具風(fēng)向標(biāo)意義的是單周行情，據(jù)貝殼研究院青島站監(jiān)測(cè)，二月第三周新房成交762套，環(huán)比增長(zhǎng)23%；二手房單日網(wǎng)簽屢破百套，貝殼平臺(tái)節(jié)后單周帶看量同比激增45%。這一“V型反彈”揭示出傳統(tǒng)淡季中蟄伏的需求正加速釋放。
區(qū)域分化：資源稟賦決定價(jià)值錨點(diǎn)
從成交量來(lái)看，西海岸新區(qū)以413套成交量（占比19.1%）領(lǐng)跑新房市場(chǎng)，城陽(yáng)區(qū)（332套，16.2%）、即墨區(qū)（228套，10.4%）緊隨其后（據(jù)青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心備案數(shù)據(jù)）。其背后邏輯清晰：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與政策紅利形成雙輪驅(qū)動(dòng)——西海岸依托海洋經(jīng)濟(jì)、影視產(chǎn)業(yè)聚集人口，城陽(yáng)借力膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)打造臨空經(jīng)濟(jì)帶，即墨則受益于藍(lán)谷科創(chuàng)走廊建設(shè)。在全市商品住宅去化周期延長(zhǎng)至20個(gè)月的背景下，西海岸、城陽(yáng)等新興板塊因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人才政策刺激，去化周期壓縮至12個(gè)月。
市南優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、浮山后等成熟板塊也使得二手房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，這些區(qū)域由于具備優(yōu)質(zhì)的教育資源、成熟的生活配套，需求相對(duì)穩(wěn)定，業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也較為堅(jiān)挺。在帶看量和成交提振的情形下，多個(gè)二手房東提價(jià)上演“霸道”既視感，尤其是具備優(yōu)勢(shì)學(xué)區(qū)的浮山后片區(qū)。 業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，隨著“金三銀四”臨近，二手房議價(jià)空間或進(jìn)一步壓縮至2%以內(nèi)。
反觀遠(yuǎn)郊市場(chǎng)，膠州、夏莊等區(qū)域二手房成交周期長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月，據(jù)青島鏈家地產(chǎn)調(diào)研，房東需被迫降價(jià)5%-8%以求去化，市場(chǎng)冷熱不均的分化進(jìn)一步加劇。
產(chǎn)品分化：從“價(jià)格戰(zhàn)”到“價(jià)值戰(zhàn)”
房企策略分化同樣顯著，據(jù)克而瑞青島房企銷售排行榜，君一控股、海信地產(chǎn)通過(guò)精準(zhǔn)布局改善型產(chǎn)品穩(wěn)居銷售額前三，而依賴剛需跑量的中小房企市場(chǎng)份額萎縮至12%，房企陣營(yíng)加速洗牌。
“用腳投票”的購(gòu)房者再次印證了當(dāng)下的趨勢(shì)——120㎡以上戶型成交占比提升至42%，90㎡以下剛需產(chǎn)品萎縮至35%。這種分化不僅是區(qū)域發(fā)展差異的體現(xiàn)，更折射出購(gòu)房邏輯的深刻轉(zhuǎn)變：購(gòu)房者從“唯地段論”轉(zhuǎn)向“性價(jià)比優(yōu)先”，“地段價(jià)值”讓位于“資源價(jià)值”，從“價(jià)格敏感”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)敏感”。
破局之道：精準(zhǔn)施策，產(chǎn)品革新
值得注意的是，1月1日起，青島執(zhí)行公積金新政：首套房利率降至2.85%，異地繳存者可本地申貸，現(xiàn)房貸款額度上浮。政策刺激下，改善型買家加速入場(chǎng)，120㎡以上戶型成交占比提升至35%，部分置換需求釋放帶動(dòng)二手房流轉(zhuǎn)。然而，政策邊際效應(yīng)逐漸減弱——城陽(yáng)區(qū)雖有購(gòu)房補(bǔ)貼，但2月新房成交仍環(huán)比下滑36.6%，實(shí)際上，單純政策刺激難以根治市場(chǎng)信心不足的痼疾。
面對(duì)當(dāng)下復(fù)雜的樓市格局，破局迫在眉睫。
其一，政策需告別“一刀切”，構(gòu)建梯度化政策體系。剛需市場(chǎng)應(yīng)強(qiáng)化保障性住房供給與信貸支持，如提高公積金貸款額度并簡(jiǎn)化審批流程；改善市場(chǎng)可探索“賣舊換新”稅費(fèi)減免，激活存量房流通。對(duì)于西海岸、即墨等新興板塊，要加快教育、醫(yī)療資源導(dǎo)入，避免陷入“睡城化”困境。
其二，房企需推動(dòng)產(chǎn)品革命，跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向綠色建筑、智慧社區(qū)等附加值賽道。以融創(chuàng)中心、世園金茂府等項(xiàng)目為例，其熱銷不僅源于地段優(yōu)勢(shì)，更得益于“全齡友好社區(qū)”“低碳科技系統(tǒng)”等差異化賣點(diǎn)。未來(lái)，只有將“居住價(jià)值”升維為“生活價(jià)值”，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中搶占制高點(diǎn)。
青島二月樓市如同一部微觀紀(jì)錄片，記錄著中國(guó)城市化2.0階段的典型陣痛：當(dāng)人口紅利消退、土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，唯有深度綁定城市發(fā)展戰(zhàn)略的板塊，打破“漲跌焦慮”，方能穿越周期，迎來(lái)可持續(xù)的韌性增長(zhǎng)。正如海信地產(chǎn)在當(dāng)下憑借產(chǎn)品力的逆勢(shì)突圍詮釋的一個(gè)道理——“穿越周期者，必是價(jià)值創(chuàng)造者”，這也是青島樓市未來(lái)發(fā)展應(yīng)秉持的核心理念。