界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
3月中旬，郭鶴年家族在內(nèi)地最大投資的綜合體項目將收到第一筆“回款”。
這個分成兩批次投資拿地的“巨無霸”項目，馬來西亞首富郭鶴年家族旗下的嘉里建設（00683.HK）僅土地款就花費了約221.12億元，預計總投資規(guī)模超400億元，如今隨著超高層住宅產(chǎn)品“金陵華庭”的入市，終于要進入回報時間了。
界面新聞獲悉，3月13日，作為該項目第一階段推出的住宅產(chǎn)品“金陵華庭”正式開啟認購。并且，令嘉里建設滿意的是，首推的158套房源以18.9萬元/平方米的均價通過價格審批，總價4500萬元起，高于項目聯(lián)動價（15.1萬元/平方米）。
該項目位于上海市黃浦區(qū)核心區(qū)域，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標建筑，未出場就已成為上海樓市焦點。首先，驗資3000萬元就將不少購房者“拒之門外”；其次，在沒過會之前曾放風要賣到20萬元/平方米，市場期待值拉滿。
一直以來，低杠桿、慢開發(fā)、高品質(zhì)等都是港資開發(fā)商的標桿，但嘉里建設此番大筆投資似乎表現(xiàn)得急于回款。
去年八月，在嘉里建設業(yè)績會上，管理層表示，公司目前主力就是做好上海黃浦項目，項目施工進度正按照時間表走，希望住宅方面在2025年下半年預售。同時也提及，上海樓市正處于比較正面的行情，希望能夠持續(xù)下去，“嘉里建設會盡快結束建設工作，希望能夠把握到這一時間窗口?！?/p>
到去年11月份時，上海高端住宅市場依然火熱，各大開發(fā)商爭相推盤入市。嘉里建設決定將入市時間提前，表示將在2025年初入市，并公布住宅案名為“金陵華庭”。
可見，嘉里建設公司必定對于金陵東路項目寄予厚望，而金陵華庭的“首戰(zhàn)”將直接影響項目資金回籠與項目可持續(xù)開發(fā)的關鍵支撐。而且，作為嘉里建設在內(nèi)地的又一高端項目，金陵華庭的銷售成績也關乎著公司在內(nèi)地的品牌聲譽。
推盤時間至關重要。因此，“金三銀四”作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季，是搶占市場先機、加速銷售的最佳窗口期?！敖鹆耆A庭3月13日開啟認購，預計3月20日之后開盤?！?/p>
放眼望去，整個項目占據(jù)金陵東路核心路段約1公里，沿金陵東路呈東西向帶狀分布。3月初，界面新聞現(xiàn)場走訪，項目施工場地一片忙碌，塔吊林立，機械轟鳴，有2棟高層住宅地面上已建至4-5層左右，另有多棟舊樓圍擋待拆。臨近下午五點，仍有不少購房者前往售樓處看房。
在內(nèi)地打造了多個城市地標的嘉里建設，此次在上海金陵路的這筆重量級投資能憑借金陵華庭“一戰(zhàn)成名”嗎？近幾年房地產(chǎn)市場面臨深度調(diào)整，市場供求關系、購房心態(tài)、行業(yè)規(guī)模結構都已發(fā)生質(zhì)的變化，房企開啟新一輪產(chǎn)品“內(nèi)卷”，港資開發(fā)商的審美與運營模式是否對內(nèi)地購房者還有足夠的吸引力？
大馬首富的商業(yè)版圖
金陵東路項目揭開面紗后，馬來西亞首富郭鶴年家族在中國內(nèi)地的投資版圖又擴大了。
嘉里建設由馬來西亞首富郭鶴年家族在香港創(chuàng)辦。郭鶴年本人集“亞洲糖王”“酒店大王”“糧油大王”“地產(chǎn)大亨”等眾多名銜于一身，屬于華人商界中最低調(diào)也最成功的企業(yè)家之一，且連續(xù)多年位居馬來西亞首富位置。
提到郭鶴年，業(yè)內(nèi)或許較為陌生，但一定對他旗下如遍布亞洲各地的“香格里拉酒店”、商場“嘉里中心”等十分熟悉，包括北京國貿(mào)也是郭鶴年家族旗下產(chǎn)業(yè)。
據(jù)2024年4月福布斯馬來西亞富豪榜顯示，首富依舊是郭鶴年，身家為115億美元。值得一提的是，郭鶴年也是世界上最長壽的富豪之一，今年102歲，祖籍福州。
1923年10月，郭鶴年出生于馬來西亞，當時的郭家已是馬來西亞較有名氣的華僑商。1949年1月，郭鶴年三兄弟和五堂兄、十二堂兄、二十一堂弟合資成立郭氏兄弟有限公司。1953年，“郭氏兄弟”成為馬來西亞政府在新加坡的大米經(jīng)銷商。
到1955年，“郭氏兄弟”的業(yè)務中心從開始大米轉(zhuǎn)向食糖，從事食糖買賣。1959年，郭鶴年與馬來西亞聯(lián)邦土地發(fā)展局合作，創(chuàng)辦了馬來西亞第一家煉糖廠。短短幾年之內(nèi)，郭鶴年便成為馬來西亞“糖王”，彼時他才40歲。
1971年，第一家香格里拉酒店在新加坡建立，“郭氏兄弟”公司正式涉足酒店業(yè)，郭鶴年開始圍繞著太平洋建立起自己龐大的香格里拉王國。1977年，嘉里集團在香港建成第一家“香格里拉大酒店”，1984年又在杭州建成內(nèi)地第一家香格里拉酒店。
這期間，香港作為“亞洲四小龍”之一崛起，稅率低，營商條件優(yōu)渥，李嘉誠、李兆基等香港地產(chǎn)業(yè)四大家族也初露端倪。1974年，“郭氏兄弟”在香港成立嘉里集團，正式進軍房地產(chǎn)業(yè)務。
1977年，嘉里船務建立，1981年又成立嘉里物流的前身嘉里貨倉，與此同時，郭鶴年也開始購買土地興建酒店和公寓。
1978年，隨著改革開放號角的吹響，郭鶴年開始在內(nèi)地投入巨資。借助當時香港和內(nèi)地的發(fā)展機遇，郭鶴年順利擁有另一重身份——“酒店之王”。
除食糖、船務、運輸、酒店、地產(chǎn)，郭鶴年還涉足傳媒、飲料。1993年，他曾從默多克手里買下當時香港銷量最高的英文報紙《南華早報》。
據(jù)了解，郭鶴年經(jīng)商講究速戰(zhàn)速決，“一旦看清楚，馬要跑得快，你能看到的，別人也能看得到，要搶在他前面。”他始終“保持對時勢和未來趨勢的敏感與警覺”。
所以，幾乎每一個10年，郭鶴年都要進軍一個新的領域，不斷擴充他的商業(yè)帝國。從90年代至今，他年年穩(wěn)坐馬來西亞首富之位，幾乎每年入選亞洲十大富豪。2024年3月，胡潤研究院發(fā)布《2024胡潤全球富豪榜》，郭鶴年以1150億元身家名列榜單122位。
截至目前，嘉里集團（郭鶴年家族控制的跨國企業(yè)）的業(yè)務覆蓋多個領域，其核心子公司包括嘉里建設（房地產(chǎn)）和嘉里物流（物流服務），以及酒店（香格里拉）、糧油（豐益國際）、傳媒等產(chǎn)業(yè)。
其中，香格里拉在22個國家及地區(qū)、76個目的地建立了100多家酒店與度假酒店。郭鶴年擔任集團董事長，日常運營管理由其女兒郭慧光負責，任香格里拉集團CEO。
打造出這個“千億帝國”后，近些年來，郭鶴年的接班問題為不少業(yè)內(nèi)人士所關注。但據(jù)了解，年過百歲的郭鶴年仍堅持在一線，郭鶴年共有三子五女。
“城市地標締造者”
在其千億商業(yè)版圖里，地產(chǎn)開發(fā)仍占據(jù)重要分量，尤其是在中國的一、二線城市。
香港的中半山、九龍、港島等傳統(tǒng)豪宅地段，以及北京國貿(mào)CBD、上海靜安CBD、杭州西湖畔湖濱商圈、深圳福田CBD等區(qū)域，皆有嘉里的身影。
1984年，嘉里集團斥資5億美元在北京興建國貿(mào)中心，成為當時外資在中國內(nèi)地投資最大的項目。如今，北京國貿(mào)已成為全球最大的商務中心之一，每年租金收入超過50億元。
北京嘉里中心也是出自嘉里之手，由嘉里建設集團投資建設和運營，位于北京中央商務區(qū)核心區(qū)光華路1號，東三環(huán)核心商圈，緊鄰國貿(mào)三期，與央視CCTV大樓隔街相望。
據(jù)界面新聞了解，嘉里建設以“中心擇址觀”為指引，從北京、上海到深圳，致力于每座“嘉里中心”都成為區(qū)域商務標桿。
在香港，香港嘉里中心既是嘉里建設總部大樓，也是港島東的新地標，屬于國際級旗艦項目。上海靜安嘉里中心，項目東臨“梅泰恒”商圈，西接靜安寺商圈，是靜安區(qū)引進的第一個大型城市綜合體項目。
在深圳，前海嘉里中心是前海納入廣東自貿(mào)區(qū)后，出讓的第一個商業(yè)項目，也是前海第一個試點“香港建設模式”的投資項目。此外，深圳嘉里建設廣場也是定位福田CBD甲級寫字樓，是深圳金融核心區(qū)的重要商務地標。
除此之外，還有杭州嘉里中心、拱墅區(qū)文暉板塊綜合體杭州嘉里城，天津嘉里中心，武漢嘉里中心，秦皇島海碧臺，上海浦東嘉里城等標志性項目。
過去四十多年，嘉里建設也很擅長打造豪宅。
香港有名的半山豪宅群，如Branksome Grande、緹山、緹外、騰皇居等，在杭州西湖旁的酒店式公寓逸廬，觸頂杭州豪宅天花板，深受市場歡迎。
有了這一個又一個的代表作品后，嘉里建設信心十足，要繼續(xù)聚焦于內(nèi)地一線城市，建立優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)組合。
上海是嘉里建設尤其看好的城市，決定加碼上海，增強戰(zhàn)略縱深。2021年，嘉里建設全資附屬公司卓妙有限公司被確定為上海市黃浦區(qū)外灘街道10幅地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊項目遴選階段的實施主體。
這無疑是一項“建設難度大、周期長、資金需求量高”的投資。因此，在2022年和2023年，嘉里建設分為兩批次才拿下這10幅地塊，總拿地金額高達221億元，總開發(fā)體量65.5萬平方米。
又一次落子上海，嘉里建設看到的主要是機遇，通過對這10塊地整體規(guī)劃后，嘉里建設想要為上海帶來一次史詩級煥新。
約240米和180米的超高層辦公塔樓，與黃浦江對岸的“三件套”遙相呼應；4幢約150米超高層住宅，步行就能到外灘；約1公里長12萬平方米的低密風貌商業(yè)群落，將是最大的風貌漫步街區(qū)之一。
一個城市級地標呼之欲出。
斥資400多億能否再造傳奇
這是嘉里建設在中國內(nèi)地投資規(guī)模最大的綜合用途項目。
據(jù)市場人士測算，金陵東路地塊的總動遷成本超過200億元，預計總投資規(guī)模將超400億元。
在業(yè)內(nèi)看來，今天的金陵東路，就如同20年前的新天地，但又遠遠超越新天地。金陵東路與新天地城市更新總體規(guī)模上相近，但其低密風貌商業(yè)群落中，歷史更新保護建筑規(guī)模超12萬平方米，相當于新天地的兩倍。
金陵東路筑路于1860年，曾是二十世紀初上海除外灘之外土地估值最高的區(qū)塊之一，在規(guī)劃建造初期對標的便是“大馬路”南京路。當年，金陵東路自外灘至現(xiàn)西藏南路兩側(cè)的業(yè)主，在重建新屋時都被要求建造高度、深度、開間統(tǒng)一的拱廊，使得金陵東路最終在20世紀30年代形成了成熟的騎樓街市格局。
嘉里建設認為，歷史風貌保護等元素“將增添項目物業(yè)發(fā)展部分吸引力，并支持該項目投資物業(yè)部分的長期增長。集團預計余下地塊部分將分階段推出作收租用途，帶來可觀的經(jīng)常性租金收入?！?/p>
為了項目能夠順利推進，嘉里建設做了不少努力。首先是資金上，2022年6月，嘉里建設作為賣方將旗下沙田及柴灣兩個貨倉出售于華潤創(chuàng)業(yè)，總代價為46.20億港元。
人才也很重要。去年下半年，原華潤萬象生活的助理總裁兼首席商務官張芳，于2024年9月2日加入嘉里建設，擔任商業(yè)副總裁。嘉里建設主席郭孔華稱，張芳將負責公司的商業(yè)定位、市場管理等重要職能，并匯報給投資物業(yè)首席顧問李玉芳。
現(xiàn)在，到了金陵東路項目推進的關鍵一步，住宅產(chǎn)品金陵華庭將首次面市。作為該街道20年來首次住宅供應土地，金陵華庭的入市表現(xiàn)可視為市場對黃浦老城廂城市更新項目的信心試金石。
金陵華庭會成為打響上海新年以來豪宅熱銷的第一槍嗎？據(jù)項目銷售反饋，金陵華庭的市場反響熱烈，驗資3000萬的客戶已接近2000組，樣板房的預約參觀時間基本排滿。
某資深地產(chǎn)分析師認為，金陵華庭可能是黃浦核心段最后一批高端住宅之一，其產(chǎn)品力和地段含金量均顯示出足夠的市場誠意。
在上海一名業(yè)內(nèi)人士看來，“項目的位置優(yōu)勢一般，屬于老黃浦，而且是黃浦偏落后的一片區(qū)域，周邊拆遷居多，商業(yè)也不夠豐富，且以游客為主?！?/p>
一名看過金陵華庭樣板間的購房者告訴界面新聞，目前還在猶豫要不要認籌，主要是金陵華庭的得房率很低，應該不到70%?！拔矣X得買這個盤唯一的邏輯就是認不認可這個地段，但依然有賭博的成分?！?/p>
另外，因上海浦東項目，市場對嘉里建設的產(chǎn)品兌現(xiàn)也有些懷疑。上海薈萃庭一名業(yè)主向界面新聞表示，“買房之前看開發(fā)商是嘉里，以為很靠譜，樣板間也做得挺好，但現(xiàn)在看來是活不對板?！逼浔硎?，嘉里建設位于上海浦東的薈萃庭本應年前預看房，但拖延到現(xiàn)在都開始，項目中途多次停工。
“無人機看外立面還是坑坑洼洼，以及內(nèi)裝等都存在不少問題，多次與開發(fā)商溝通無果。”上述人士表示，他買的房源是小戶型，單價9萬多，“應該是想拖到金陵華庭認籌完再預看房，主要是不想影響金陵華庭的銷售?！?/p>
更重要的是，港資開發(fā)商出身的嘉里建設，其產(chǎn)品設計上可能與當前的內(nèi)地市場不完全匹配。比如金陵華庭自認為是產(chǎn)品亮點的“即便是建筑面積約270平方米的最小面積戶型，也設置獨立的保姆套間”，很多購房者并不買賬。
一名購房者告訴界面新聞，“它這個面積段就不應該做獨立的保姆動線，甚至不需要保姆間?！?/p>
金陵路項目被定位為上海邁向全球卓越城市的標志性工程，嘉里建設能否在此再造一個傳奇？金陵華庭的首戰(zhàn)成果很關鍵。至少，若金陵華庭首開銷售表現(xiàn)強勁，勢必會增強市場對嘉里建設后續(xù)開發(fā)能力的信任，助力其爭奪上海豪宅市場份額，快速回籠資金，確保甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)的順利建設。