文 | 都市時報(bào) 杜曉霞

近年來，“第四代住宅”概念在全國興起，今年昆明也加入了這一浪潮。都市時報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前昆明以“第四代住宅”為賣點(diǎn)的項(xiàng)目有近10個。

“第四代住宅”成賣點(diǎn)

盡管“第四代住宅”的概念在業(yè)界和媒體中廣泛使用，但在官方層面并沒有明確的定義。百度百科詞條注釋：“第四代住宅”又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品，擁有垂直綠化，將傳統(tǒng)的居住模式與現(xiàn)代科技相融合。

今年昆明有不少項(xiàng)目都以“第四代住宅”為宣傳點(diǎn)，率先亮相的是位于一環(huán)內(nèi)的義承·丹霞翠嶼，宣傳中提到該項(xiàng)目為昆明主城區(qū)首個四代建筑，把院子搬向天空，并且整個社區(qū)搭配了華為全域智能服務(wù)，園區(qū)智能機(jī)器人可提供外賣、快遞配送上門、垃圾丟棄、公區(qū)衛(wèi)生打掃等服務(wù)。

邦泰滇池路項(xiàng)目，備案名為觀云朗月花園，該項(xiàng)目聲稱也將打造“第四代住宅”，基本每戶帶獨(dú)立的270°轉(zhuǎn)角環(huán)幕花園陽臺。

此外，還有旭輝代建的金樾玖璋、義承西北片區(qū)新地塊、中鐵壹號峯景新地塊、旭輝鉑宸府二期等，都計(jì)劃調(diào)整為四代住宅，這也意味著未來昆明市場將有更多“第四代住宅”產(chǎn)品供應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，至2024年3月，全國已有超過24個省份開始試點(diǎn)“第四代住宅”，覆蓋了全國70%以上的省份，許多城市出臺了相應(yīng)的支持政策。

去年7月，昆明市政府發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》中提到：支持發(fā)展低層高品質(zhì)住宅、立體生態(tài)建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式，立體生態(tài)建筑（第四代建筑）在方案設(shè)計(jì)方面給予政策支持，鼓勵企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)綠色建筑、智能建筑等高品質(zhì)多樣化的住宅產(chǎn)品。

“第四代住宅”值不值得買

其實(shí)，早在2021年，安寧吾悅廣場·吾悅院子就打造了昆明首個“第四代住宅”，據(jù)宣傳資料，該項(xiàng)目所有戶型均配備不計(jì)入容積率的超大露臺，上面種滿綠植。2024年6月，該項(xiàng)目住宅交付。

3月2日，記者在現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目陽臺上種植的植物長勢良莠不齊。

業(yè)主表示：“有一部分綠植是物業(yè)在交房前栽種的，但是要想陽臺好看，還需要業(yè)主用心打理?！庇袠I(yè)主說：“當(dāng)時在這里買房子的原因，主要是這個小區(qū)套內(nèi)實(shí)得面積很大，基本是零公攤?！庇袠I(yè)主表示：“住起來其實(shí)和普通的住宅沒有什么太大區(qū)別，就是陽臺大點(diǎn)，可以栽種些植物。當(dāng)時買的時候也只是看中了周邊配套?！?/p>

購房者李女士說：“現(xiàn)在昆明‘第四代住宅’的價格實(shí)際上和洋房差不多，以我個人來說我會買洋房。一是我認(rèn)為陽臺上如植物多了會犧牲一部分采光，在昆明冬天曬不到太陽是很冷的，此外植物養(yǎng)護(hù)也是一筆費(fèi)用。二是封閉不了陽臺，家里有孩子就很危險(xiǎn)?！?/p>

購房者王先生說：“其實(shí)我對‘第四代住宅’這個產(chǎn)品的了解不多，目前我會買這種產(chǎn)品的原因更多是因?yàn)檫@個項(xiàng)目的地段、交通等，而不會是因?yàn)榈谒拇a(chǎn)品買單，當(dāng)然，前提是能接受‘第四代住宅’這種形式。”

對于“第四代住宅”，網(wǎng)友也存在不同觀點(diǎn)。有網(wǎng)友認(rèn)為“所謂的“第四代住宅”，早在2000年，就已經(jīng)有這種空中大露臺的設(shè)計(jì)了，這種住宅形態(tài)沒有普及的原因不僅是造價昂貴，還有住起來不舒服，大露臺居住體驗(yàn)并不是很好，采光差，隱私保護(hù)不好，景觀視野受到影響。”

也有網(wǎng)友認(rèn)為“‘第四代住宅’，值不值得買取決于自己的需求與項(xiàng)目是否適配。包括地段、配套，以及產(chǎn)品的品質(zhì)。”

或影響高端住宅走向

當(dāng)前受昆明市場歡迎的房子是什么樣的？克而瑞2024年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，昆明主城商品住宅單套價格120萬元以下的市場占有率從23%上增至38%，主要集中在100萬—120萬元，單價120萬—180萬元的住房市占率下滑，改善市場中單價260萬元以上的住房市占率在12%，基本穩(wěn)定。

置業(yè)客戶來源為州市的客戶占比穩(wěn)定45%—50%之間，為主導(dǎo)力量。外省客在三季度后降至26%—29%，由于主城改善項(xiàng)目降價，本地客戶提升至16%—17%，郊縣客戶占比變化小。

總體來看，2024年昆明主城商品住宅供應(yīng)收縮疊加客戶心態(tài)轉(zhuǎn)變，客戶成交顯著收縮至城市價值良好地帶，項(xiàng)目教育配套、生活配套、景觀、社區(qū)品質(zhì)等條件中起碼符合兩項(xiàng)，疊加降價、渠道激勵或?qū)嵕俺尸F(xiàn)等手法，才能吸引客戶流入。

昆明“第四代住宅”的探索，既是房企突破同質(zhì)化競爭的“利器”，也是城市更新中生態(tài)與居住矛盾的縮影。其成敗不僅關(guān)乎單個項(xiàng)目的口碑，更可能影響西南地區(qū)高端住宅的未來走向。如何在“空中庭院”的理想與現(xiàn)實(shí)的技術(shù)、管理難題間找到平衡，將是昆明乃至全國房地產(chǎn)行業(yè)長期面臨的課題。