文 | 張馨儀
春節(jié)假期剛過，山東樓市迅速“找回狀態(tài)”。濟(jì)南多個(gè)售樓處人氣爆棚，甚至出現(xiàn)排隊(duì)看房的景象，青島市新房市場(chǎng)也熱度不減。然而，淄博、臨沂等三四線城市的熱度卻略遜一籌。
此景不禁讓人感慨，同樣是山東省出臺(tái)的樓市政策，為何在不同城市間產(chǎn)生了如此反差？山東樓市的分化走勢(shì)，又將走向何方？這不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，更映射出城市發(fā)展的深層邏輯。
作為省會(huì)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年彰顯出強(qiáng)勁的改善型需求。據(jù)房天下消息，東部新區(qū)成為市場(chǎng)增長的關(guān)鍵引擎，科技城片區(qū)、新東站片區(qū)房源供應(yīng)充足，140平方米以上的大戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主導(dǎo)。
科技城片區(qū)的中信泰富玖著、尊御府等樓盤，儲(chǔ)備了大量改善型房源，蓄勢(shì)待發(fā)。銀豐玖璽城在長嶺山片區(qū)持續(xù)深耕，作為山東省第二批高品質(zhì)住宅試點(diǎn)，其空中花園、優(yōu)化園區(qū)設(shè)計(jì)等特色，精準(zhǔn)切中改善型購房者對(duì)居住品質(zhì)的追求，春節(jié)后客戶來訪量大幅增長。
海信長嶺山地塊打造的“君”系高端改善產(chǎn)品，規(guī)劃面積130 - 230平米，預(yù)計(jì)二季度推向市場(chǎng)。該地塊歷經(jīng)242輪競(jìng)拍才被海信收入囊中，樓面價(jià)10077元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)45.64%，足以證明其受關(guān)注程度。
這些改善型房源熱銷，不僅反映出濟(jì)南居民生活水平提升、對(duì)居住品質(zhì)要求提高，更與城市發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)變化密切相關(guān)。隨著濟(jì)南城市吸引力不斷增強(qiáng)，大量高素質(zhì)人才涌入，進(jìn)一步激發(fā)了改善型住房需求。
青島樓市的回暖跡象同樣明顯。2025年1月，新建商品住宅成交3219套，李滄區(qū)去化周期縮短至9個(gè)月，直觀呈現(xiàn)出市場(chǎng)熱度。春節(jié)期間，樓市更是迎來“高光時(shí)刻”，新房簽約量同比增長35%，二手房市場(chǎng)也備受關(guān)注。貝殼找房青島站數(shù)據(jù)顯示，2025年春節(jié)期間，線上咨詢量較2024年同期增長35%，帶看量提升34%，新房簽約量提升35%。
從區(qū)域來看，即墨區(qū)1月新房成交1043套，環(huán)比增長40.6%，主要得益于魯商學(xué)府、龍山華府等項(xiàng)目的大批房源集中網(wǎng)簽；李滄區(qū)因東李世博園板塊存量房源減少，去化周期大幅縮短。
政策層面，自去年9月底起的一系列樓市利好政策持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)新建商品住宅在11月和12月連續(xù)上漲，2025年市場(chǎng)熱度得以延續(xù)。同時(shí)，土拍市場(chǎng)也釋放積極信號(hào)，2025年1月底，央企保利、金茂以及本土的青鐵置業(yè)聯(lián)合競(jìng)得市南西部地塊，顯示出房企對(duì)青島市場(chǎng)信心回升。
反觀淄博、臨沂等三四線城市，樓市復(fù)蘇之路依然挑戰(zhàn)重重。據(jù)上游媒體報(bào)道，淄博在2024年四季度因房票政策和公積金利率下調(diào)短暫回暖后，2025年市場(chǎng)熱度迅速消退，需求疲軟問題再度凸顯。
核心城市與三四線城市，仿佛站在了不同的賽道上。同樣是山東省出臺(tái)的“新20條”政策，為何在濟(jì)南、青島等核心城市與淄博、臨沂等三四線城市，政策的效果如此懸殊？背后的核心邏輯依然是城市發(fā)展的底層要素。
在濟(jì)南和青島，政策與城市自身的人口流入、資源集聚等優(yōu)勢(shì)相互配合，有效推動(dòng)了市場(chǎng)回暖。而在三四線城市，由于產(chǎn)業(yè)和人口等方面存在劣勢(shì)，仍以剛需盤為主，改善型需求持續(xù)低迷，政策效果大打折扣，市場(chǎng)整體熱度不高。加之過去房地產(chǎn)市場(chǎng)過度開發(fā)，庫存積壓，即便出臺(tái)政策刺激，短期內(nèi)熱度也難以提升。
2025年，山東樓市的分化走勢(shì)，不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影，更是城市發(fā)展差距的集中體現(xiàn)。
展望未來，濟(jì)南和青島有望在政策支持和人口流入的雙重利好下，持續(xù)保持市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)，改善型需求仍將主導(dǎo)市場(chǎng)。而三四線城市若想擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)困境、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)復(fù)蘇，當(dāng)務(wù)之急是在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、吸引人口等方面精準(zhǔn)發(fā)力。
當(dāng)下，城市發(fā)展的棋局已經(jīng)擺開，如何落子，決定著樓市乃至城市的未來走向。