文｜ 婁平

國家統(tǒng)計(jì)局19日公布了最新的全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)，哈爾濱新房價(jià)格同比、環(huán)比降幅有所收窄，而二手房價(jià)格同比、環(huán)比降幅則進(jìn)一步擴(kuò)大。結(jié)合哈爾濱近年來的市場動(dòng)態(tài)和供需關(guān)系，這對普通買房人意味著什么？

新房市場：降幅收窄釋放企穩(wěn)信號(hào)

哈爾濱新房價(jià)格同比、環(huán)比降幅收窄。住建部門2024年8月數(shù)據(jù)顯示，道里區(qū)、南崗區(qū)等核心區(qū)域房價(jià)僅小幅下調(diào)，表明市場在經(jīng)歷長期調(diào)整后，可能逐步接近底部區(qū)域。開發(fā)商通過低價(jià)策略加速去庫存，如松北區(qū)低價(jià)項(xiàng)目占比增高，這些市場動(dòng)作進(jìn)一步吸引剛需購房者入場。

根據(jù)安居客綜合計(jì)算給出的數(shù)據(jù)，2025年2月哈爾濱新房均價(jià)為10265元/㎡，疊加政策支持（如“人才振興60條”等），對于首套房或改善型需求者，性價(jià)比優(yōu)勢明顯。但需注意，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善盤供應(yīng)稀缺，未來高價(jià)地塊項(xiàng)目入市可能拉大區(qū)域價(jià)差，熱門地段房價(jià)或率先回升。

二手房市場：降幅擴(kuò)大凸顯買方優(yōu)勢

哈爾濱市二手房價(jià)格同比、環(huán)比降幅擴(kuò)大（環(huán)比下跌0.6%，擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比下跌8.1%，擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)），反映市場供過于求的現(xiàn)狀。目前哈爾濱待售二手房超9.5萬套，房東降價(jià)壓力持續(xù)，買方在談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，尤其對非學(xué)區(qū)、非核心地段的房源，可爭取更大折扣。

與此同時(shí)，二手房市場也呈現(xiàn)出“分化加劇，抗跌屬性成關(guān)鍵”的特征，教育資源（如南崗區(qū)名校周邊）、地鐵配套、物業(yè)品質(zhì)等要素成為二手房抗跌的核心因素。例如，南崗區(qū)因?qū)W區(qū)優(yōu)勢，2022年上半年房價(jià)逆勢上漲14%，而平房區(qū)等配套薄弱區(qū)域降幅達(dá)15%。購房者需優(yōu)先選擇具備長期保值能力的房源。

普通購房者：剛需群體入市的較好時(shí)機(jī)

新房價(jià)格趨穩(wěn)、二手房議價(jià)空間大，疊加政策支持（如降息、公積金優(yōu)化），當(dāng)前是剛需群體入市的較好時(shí)機(jī)。但需避免盲目追求低價(jià)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地段成熟、配套完善的房源。

哈爾濱樓市仍以本地剛需為主導(dǎo)，缺乏外來投資客支撐，房價(jià)短期內(nèi)難有大幅反彈。購房者需以自住邏輯為主，避免高杠桿操作。盡管跌幅收窄，但人口外流、庫存高企等問題仍存。2025年春節(jié)期間二手房找房熱度同比下跌，但節(jié)后可能迎來“小陽春”反彈，需結(jié)合個(gè)人資金情況靈活把握時(shí)機(jī)。

后市展望：供需矛盾和結(jié)構(gòu)性分化仍是長期特征

哈爾濱樓市已進(jìn)入深度調(diào)整期，房價(jià)短期內(nèi)或維持低位震蕩。隨著城市吸引力提升（如旅游熱度帶動(dòng)旅居需求）、政策持續(xù)優(yōu)化（如“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)50條”），市場有望逐步企穩(wěn)。但供需矛盾（如2022年上半年供求同比雙降48%-62%）和結(jié)構(gòu)性分化（如學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房價(jià)差距拉大）仍將是長期特征。

對于普通買房人而言，當(dāng)前哈爾濱房價(jià)的變動(dòng)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)：自住者可利用價(jià)格低位和議價(jià)優(yōu)勢鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者則需謹(jǐn)慎評估長期回報(bào)。需密切關(guān)注政策動(dòng)向、區(qū)域分化及庫存去化速度，理性決策。