日前，寧波市資規(guī)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程容積率計(jì)算規(guī)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2025年2月18日起施行，有效期五年。

新取得土地使用權(quán)的出讓項(xiàng)目以土地出讓公告時(shí)間為準(zhǔn)，劃撥項(xiàng)目以取得土地劃撥決定書時(shí)間為準(zhǔn)。

《通知》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)新取得土地使用權(quán)的建設(shè)工程，主要內(nèi)容如下：

一、居住小區(qū)向全體業(yè)主全天候免費(fèi)開放的下列不封閉公共空間，不納入容積率計(jì)算：

1、位于項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，設(shè)置在室外一層、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開放式風(fēng)雨連廊。

2、住宅底層僅作為休閑、交通、綠化、健身、兒童游樂(lè)、文化交流等公共功能使用的架空空間。

3、位于居住小區(qū)沿街的主要出入口，不超過(guò)2處，每處面積不大于200平方米，且僅作為小區(qū)通行使用的小區(qū)門廳。

4、獨(dú)立設(shè)置的，地下室出室外地面的樓梯間、電梯井，以及機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車坡道頂棚。

二、為居住小區(qū)配建的具有公共屬性，產(chǎn)權(quán)移交相關(guān)部門（政府指定單位）或歸全體業(yè)主共有的下列非營(yíng)利性配套設(shè)施，不納入容積率計(jì)算：

1、位于項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，為居住小區(qū)配套的變配電房、開閉所、環(huán)網(wǎng)站、水泵房、垃圾收集房。

2、除詳細(xì)規(guī)劃要求配建的社區(qū)級(jí)及以上公共服務(wù)設(shè)施外，在地塊規(guī)劃條件中明確的，建成后無(wú)償移交給相關(guān)部門（政府指定單位）的社區(qū)管理用房、居家養(yǎng)老服務(wù)用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房、室內(nèi)體育用房、文化設(shè)施用房。

三、居住建筑不封閉陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不大于2.4米的，按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率。

因高速公路、高架道路、軌道等噪聲影響，以及公建化立面等有特殊要求的居住建筑，在地塊規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽(yáng)臺(tái)的，陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率。陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深大于2.4米的，超過(guò)部分按全面積計(jì)入容積率。

四、居住小區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓、室外非機(jī)動(dòng)車棚，不納入容積率計(jì)算。

《通知》制定背景

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提升我市建設(shè)工程開發(fā)品質(zhì)，改善人居環(huán)境，滿足人民群眾對(duì)美好居住生活新需求，結(jié)合寧波實(shí)際，制定《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程容積率計(jì)算規(guī)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。核心在于通過(guò)居住項(xiàng)目部分公共空間、配套設(shè)施等的不計(jì)算容積率，鼓勵(lì)開發(fā)商提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，進(jìn)一步提升小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境，為群眾提供更多的“好房子”。

《通知》分為三個(gè)部分，分別明確適用范圍、計(jì)算規(guī)則和相關(guān)管理要求，明確四類計(jì)算規(guī)則。

一是提升公區(qū)品質(zhì)。居住小區(qū)向全體業(yè)主全天候免費(fèi)開放的不封閉公共空間，包括符合一定條件的風(fēng)雨連廊、底層架空空間、小區(qū)門廳、獨(dú)立設(shè)置的樓梯電梯、車庫(kù)坡道頂棚，不納入容積率計(jì)算。

二是加強(qiáng)配套保障。為居住小區(qū)配建的具有公共屬性，產(chǎn)權(quán)移交相關(guān)部門（政府指定單位）或歸全體業(yè)主共有的非營(yíng)利性配套設(shè)施，包括為地塊配套的社區(qū)管理用房、居家養(yǎng)老服務(wù)用房、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房、室內(nèi)體育用房、文化設(shè)施用房，變配電房、開閉所、環(huán)網(wǎng)站、水泵房、垃圾收集房，不納入容積率計(jì)算。

三是優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)設(shè)置。居住建筑不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算1/2容積率面積的進(jìn)深限制由1.8米調(diào)整為2.4米；對(duì)因噪聲影響、立面公建化等特殊要求，在地塊規(guī)劃條件中明確要求封閉的陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算1/2容積率；對(duì)以上兩種情形的陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深超過(guò)2.4米的，超過(guò)部分按全面積計(jì)算容積率。

四是擴(kuò)展停車空間。根據(jù)機(jī)動(dòng)車和電動(dòng)自行車等實(shí)際配建需求，可利用地上空間作為停車配建使用，對(duì)居住小區(qū)地上獨(dú)立設(shè)置的停車樓以及室外非機(jī)動(dòng)車棚，不納入容積率計(jì)算。