記者 王珍

31省（自治區(qū)、直轄市）2025年財政預(yù)算報告顯示，有20個省份預(yù)計今年政府性基金收入實現(xiàn)正增長。一般而言，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（下稱“賣地收入”）貢獻了政府性基金收入的八成以上，因而這或許意味著今年土地市場可能迎來弱復(fù)蘇。

根據(jù)界面新聞的統(tǒng)計，截至目前，共有24個省份同時公布了2024年賣地收入和2025年賣地收入預(yù)算目標(biāo)，其中，11省預(yù)計賣地收入超過去年，4省預(yù)計和上年基本持平，9省預(yù)計不及上年。

甘肅省最為樂觀，預(yù)計今年賣地收入較上年增長96.9%，其次是青海，預(yù)計增長95.9%。

58安居客研究院院長張波對界面新聞指出，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》規(guī)定，對于商品住宅去化周期超過36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，甘肅、青海省內(nèi)城市商品房整體去化偏慢，因此賣地收入增加可能主要來自于加大商業(yè)、工業(yè)類土地的出讓。

“非住宅用地本身并不受土地出讓暫停相關(guān)規(guī)則限制，加之這兩個省份本身也是西部重要的工業(yè)區(qū)域，因此加大工業(yè)類地塊出讓的可能性相對較大?！睆埐ㄕf。

東部經(jīng)濟大省中，除廣東外，其余多預(yù)計今年賣地收入較上年下降。廣東省則預(yù)計今年賣地收入較上年增長10.6%，分析師指出，這或與專項債“收儲”有關(guān)。

2024年10月份財政部新聞發(fā)布會提到，將允許專項債券用于收購閑置土地和存量商品房。11月7日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，進一步明確了專項債收購閑置土地的流程和重點。

春節(jié)過后，廣東省內(nèi)多地先后發(fā)布了專項債收購閑置土地的公示，據(jù)華創(chuàng)證券的不完全統(tǒng)計，截至2月14日，廣東省13城發(fā)布相關(guān)公示、共涉及擬回購?fù)恋?9宗、擬回購總金額254億元。

銀河證券資深宏觀分析師聶天奇認(rèn)為，2025年全國閑置土地收購規(guī)?；虺f億元，未來不排除經(jīng)濟大省通過閑置土地或存量商品房專項債收購方式，對系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險、提振市場預(yù)期。此外，土儲專項債配合城中村改造、商品房收儲有望實現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時間換空間解決房地產(chǎn)短期供需問題。

財政部數(shù)據(jù)顯示，2024年，國有土地使用權(quán)出讓收入48699億元，比上年下降16%，降幅比上年擴大2.8個百分點。分析師表示，今年土地市場或繼續(xù)低位運行，成交主要向大城市集中。

中誠信國際研究院研究員閆彥明指出，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.6%， 土地成交面積及價格同比分別下降3.5%、14.3%。盡管四季度銷售和房價出現(xiàn)邊際筑底企穩(wěn)跡象，但考慮到從銷售到房企投資、拿地的傳導(dǎo)通常存在的時滯，土地市場低位運行或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。

張波也認(rèn)為，從今年全年來看，土地出讓收入依然會呈現(xiàn)同比下降，同時，成交會進一步向一二線城市等大城市集中。

聶天奇表示，展望2025年土地市場，主要是基于實際供需和政策支持兩個方面。從土地供需角度出發(fā)，不同能級城市將呈現(xiàn)持續(xù)分化，人口流入的核心經(jīng)濟帶對優(yōu)質(zhì)土地供給仍然存在較大需求，從去年年底政策調(diào)整后的房價表現(xiàn)來看，一線城市和核心二線城市價格的較快企穩(wěn)便反映了實際需求。而三四線城市，尤其是庫存水平較高地區(qū)實際需求仍然偏弱。

2024年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.6%，連續(xù)三年下降，降幅比上年擴大1個百分點。房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷直接影響到土地市場，多地賣地收入不及預(yù)期。

根據(jù)界面新聞的統(tǒng)計，在已公布2024年賣地收入的25個省份（自治區(qū)、直轄市）中，僅6個省份賣地收入實現(xiàn)正增長，其余均是負(fù)增長，且不少跌幅在10%以上。另外，沒有公開“賣地收入”的6個省份（山西、內(nèi)蒙古、遼寧、江西、西藏、貴州）中，至少有2個省份表示去年賣地收入減收。

從收入規(guī)?？矗?024年土地出讓收入排名前十的省份依次為：江蘇、浙江、山東、四川、上海、廣東、湖北、北京、福建、安徽。其中，福建從上一年的第12位前進3位進入前十，湖南則下降7位跌出前十。

排名前十的省份中，只有湖北省實現(xiàn)正增長。2024年，湖北省國有土地使用權(quán)出讓收入2431億元，同比增長5.4%，主要是房地產(chǎn)市場持續(xù)好轉(zhuǎn)，全省新建商品房銷售面積實現(xiàn)正增長。

據(jù)湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳披露，2024年，湖北全省房地產(chǎn)銷售在全國率先回正，新建商品房銷售面積同比增加0.5%，位居全國第三、中部第一；全省房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“兩大支柱”稅收占全省的18.2%，增加值占全省GDP的13.2%，為全省GDP沖進6萬億元大關(guān)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

此外，《湖北日報》去年11月22日刊發(fā)的一篇文章指出，湖北創(chuàng)新存量土地開發(fā)模式，全省前10個月共盤活存量土地17.81萬畝，其中上半年處置超期未動工兩年以上閑置土地動工面積為1.66萬畝，全國排名第二；收回面積為1.97萬畝，全國排名第一。

其他實現(xiàn)正增長的五個省份分別為天津、云南、新疆、黑龍江、寧夏。其中，黑龍江省2024年賣地收入同比大增17%，領(lǐng)跑全國，云南其次，增長15.8%，天津第三，增長10.4%。不過，這些省份賣地收入普遍偏低，均不足千億元。

另外，在已公布賣地收入的省份中，有10個省份賣地收入跌幅高于全國平均水平（-16%），其中不乏經(jīng)濟大省。

湖南省2024年賣地收入比上年減少36.1%，增速排名墊底。湖南省政府工作報告提到，2024年房地產(chǎn)等領(lǐng)域下行壓力仍然較大。

廣東、江蘇、浙江賣地收入分別下降了28.9%、23.3%、27.0%，跌幅均較大。

廣東省政府工作報告指出，當(dāng)前廣東經(jīng)濟社會發(fā)展還面臨不少困難和挑戰(zhàn)。外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深，我省經(jīng)濟外向度高，受到的沖擊尤為直接。有效需求不足，部分企業(yè)經(jīng)營困難，房地產(chǎn)市場還處于調(diào)整過程中。

浙江省政府工作報告也提到，外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深，全省經(jīng)濟社會發(fā)展仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)：經(jīng)濟金融、房地產(chǎn)、安全生產(chǎn)等領(lǐng)域仍存在不少風(fēng)險隱患。

從預(yù)算執(zhí)行情況來看，2024年，絕大部分省份未能完成年初設(shè)定的賣地收入目標(biāo)。在25個已公開數(shù)據(jù)的省份中，只有上海、湖北、北京3個省份完成了年初的預(yù)設(shè)目標(biāo)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，北京、上海仍是房企重要投資布局的城市，土地市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高。根據(jù)中指院監(jiān)測，去年，北京、上海宅地出讓金分別為1554億元、1380億元，位列全國城市前兩位。

她進一步指出，今年以來，上海在1月成功出讓松江區(qū)1宗宅地，該地塊吸引保利、招商、國貿(mào)、象嶼參與，經(jīng)51輪競價，最終以溢價率27.9%由保利獲?。?月20日，上海2025年第一批次土拍即將開拍，4宗涉宅地塊總起價119.24億元，預(yù)計將吸引不少房企參拍。截至2月17日，北京已出讓宅地7宗，其中3宗溢價成交，溢價率均超10%。

“整體來看，當(dāng)前房企對北京、上海仍保持較高關(guān)注度，預(yù)計2025年核心區(qū)地塊土拍熱度將延續(xù)?！辈芫Ьдf。