文 | 空間秘探 鄒新 

2024年房企銷售之戰(zhàn)落下帷幕，“優(yōu)等生”保利蟬聯(lián)全口徑銷售金額第一?？v觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各個(gè)地產(chǎn)大佬們都在漫長(zhǎng)的修復(fù)周期中默默蓄力，為自己的“期末成績(jī)單”能夠拿得出手而鉚足勁往前沖。不過(guò)，翻閱保利的“期末成績(jī)單”，不難發(fā)現(xiàn)必修A+的好成績(jī)背后，酒店選修居然“掛科”了……

“銷冠”保利 酒店“偏科”

2024年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售之戰(zhàn)也落下帷幕，“優(yōu)等生”保利蟬聯(lián)2024年“銷冠”，成為業(yè)界焦點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展以3230億元的銷售額蟬聯(lián)第一，中海以3095億元位列第二，隨后是綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地與萬(wàn)科，分別錄得約2768.5億元、2611億元與2446.8億元。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展2024年共獲取37個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益金額約602.07億元；2023全年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)103個(gè)，權(quán)益拿地金額達(dá)到1359億元。從數(shù)據(jù)上的顯著差距可以看出2024年房地產(chǎn)大環(huán)境的“陰天”，而正因?yàn)椤翱季怼鄙狭穗y度，保利的這個(gè)“銷冠”稱號(hào)更是擁有了絕對(duì)的含金量。

談及各大房地產(chǎn)企業(yè)，地產(chǎn)商旗下的酒店產(chǎn)業(yè)便成了繞不開(kāi)的話題。在地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期，酒店行業(yè)也趕上了時(shí)代的列車，變得炙手可熱。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商們紛紛從幕后走向臺(tái)前，開(kāi)始發(fā)展和布局自己的酒店品牌，“地產(chǎn)酒店”迅速“上桌”，在席卷酒店行業(yè)的同時(shí)，成為各大地產(chǎn)商手中的“王牌”。

在大眾的普遍認(rèn)知中，與“優(yōu)等生”掛鉤的關(guān)鍵詞往往有“全面發(fā)展”“均衡發(fā)展”“全面開(kāi)花”等，但查閱保利的“期末成績(jī)單”卻能發(fā)現(xiàn)，這位大佬似乎“偏科”嚴(yán)重，酒店板塊的弱勢(shì)更是一覽無(wú)余。

保利酒店 “聲浪”漸小

地產(chǎn)與酒店之間天然的“吸引力”，讓地產(chǎn)商們心中滋生出了同一個(gè)“酒店夢(mèng)”。我國(guó)的幾大地產(chǎn)巨頭旗下都有著自身的酒店業(yè)務(wù)，保利發(fā)展作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的國(guó)有地產(chǎn)巨頭之一，“選修”酒店似乎是一種必然。

作為一家特大型央企，保利的業(yè)務(wù)可謂是遍布各行各業(yè)，僅保利地產(chǎn)這一分支就坐擁萬(wàn)億資產(chǎn)，穩(wěn)居國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的前十強(qiáng)。

而保利的酒店業(yè)務(wù)起步于北京保利大廈，這個(gè)成立于1992年的大廈是一座集客房、寫字樓、劇院、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議設(shè)施為一體的綜合型四星級(jí)文化商務(wù)酒店，由保利物業(yè)酒店管理有限責(zé)任公司管理。

2003年4月17日，為了更好地管理旗下的酒店業(yè)務(wù)，保利酒店管理公司正式成立，通過(guò)股權(quán)邏輯可以看出其屬于保利發(fā)展全資持有?！凹掖髽I(yè)大”的保利不僅旗下?lián)碛写罅康姆慨a(chǎn)，還參與了許多博物館的運(yùn)營(yíng)與管理，這也讓保利合理發(fā)展出了酒店支線以延續(xù)“家業(yè)”。

從管理自己的酒店到加盟別人的品牌，再到孵化自己的品牌，幾乎每個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)的酒店支線都在重復(fù)著同樣的路數(shù)，保利酒管也并無(wú)例外。保利酒管熱衷于一些國(guó)際特許品牌的第三方管理，并與洲際、萬(wàn)豪、希爾頓、雅高、溫德姆等酒店管理集團(tuán)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，擁有共45個(gè)酒店品牌的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。

在酒店業(yè)務(wù)發(fā)展上面，保利酒管既當(dāng)業(yè)主，又當(dāng)管理方。旗下有瑰麗品牌的三亞保利瑰麗，洲際品牌的廣州保利洲際、佛山保利洲際、佛山東平保利洲際、海陵島保利皇冠假日等，萬(wàn)豪品牌的中山保利艾美、長(zhǎng)春保利萬(wàn)怡，希爾頓品牌的撫州保利華章希爾頓逸林……

絕對(duì)的“硬實(shí)力”讓保利酒管的特許經(jīng)營(yíng)之路走得極其順暢，但很快保利酒管就開(kāi)始不甘心替他人做嫁衣，決定打造屬于自己的品牌矩陣，邁步3.0階段。2016年7月，保利酒管推出了兩大自主酒店品牌，分別是生活藝術(shù)精品酒店“artel雅途”和中端輕時(shí)尚酒店“n+”，這標(biāo)志著保利酒管開(kāi)始涉足自主品牌的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

2016年8月，林芝保利雅途酒店順利開(kāi)業(yè)，保利酒店趁熱打鐵完善自身的品牌矩陣。以極致品質(zhì)為特色的奢華酒店品牌諾雅；以自然環(huán)境以及藝術(shù)為特色的生活方式品牌雅途；以倡導(dǎo)新商旅目的地的標(biāo)準(zhǔn)五星酒店品牌郡雅；以時(shí)尚健康生活理念打造的精品四星酒店品牌悅雅，四大自主酒店品牌產(chǎn)品涵蓋度假及度假村型酒店、商務(wù)型酒店、會(huì)議型酒店和生活方式精品酒店，為消費(fèi)者提供了多種多樣的選擇。

“雅系列”自主酒店品牌的推出讓保利酒管在地產(chǎn)酒店的“牌桌”上擁有了更多的話語(yǔ)權(quán)，明明應(yīng)該借此機(jī)會(huì)“平步青云”，保利酒管卻在此后“聲量漸小”。當(dāng)保利以房地產(chǎn)企業(yè)年度“銷冠”的身份再次吸引大眾視線之際，門門A+的優(yōu)異“成績(jī)單”上，酒店這門選修課，卻是亮起了紅燈。

9年9店 為何“掛科”

“雅系列”自主酒店品牌推出后，依托保利酒管生長(zhǎng)的這幾大自主酒店品牌發(fā)展如何呢？據(jù)空間秘探數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在營(yíng)的雅途酒店共有4家，分別為新興禪域小鎮(zhèn)保利雅途酒店、龍巖武平百家大院雅途酒店、汕尾保利雅途·星海度假酒店、林芝保利雅途酒店；悅雅酒店共有2家，分別為廣州保利悅雅酒店、齊河保利悅雅酒店；郡雅酒店共有2家，分別為廣州保利郡雅酒店、湄洲島國(guó)際會(huì)展中心郡雅酒店。除此之外，保利旗下的自主酒店品牌僅剩一家海陵島保利N+酒店，諾雅酒店品牌的數(shù)量至今未實(shí)現(xiàn)零的突破。

從2016年至今，保利酒管即將邁步屬于它的第9年，而保利酒管的自主酒店品牌數(shù)量也定格在了9家。這樣的規(guī)模必然沒(méi)有達(dá)到保利酒管的預(yù)期，依托央企背景的巨大光環(huán)，為何各項(xiàng)全優(yōu)的保利，偏偏在酒店這門“選修課”上栽了跟頭？

梳理完保利酒管的業(yè)務(wù)發(fā)展線，不難看出其重走地產(chǎn)集團(tuán)酒店發(fā)展的老路，依附于保利地產(chǎn)下的服務(wù)板塊，以外資品牌管理為核心，開(kāi)啟孵化自主酒店品牌。盡管有著央企背景的光環(huán)加持，但在自主酒店品牌建設(shè)上，保利酒管還是慢人一步。

在保利酒管推出自主酒店品牌之前，萬(wàn)達(dá)酒店及度假村公司于2012年成立，并推出了三個(gè)高星級(jí)酒店品牌——標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店萬(wàn)達(dá)嘉華、豪華五星級(jí)酒店萬(wàn)達(dá)文華以及奢華酒店萬(wàn)達(dá)瑞華。2012年，綠地國(guó)際酒店管理集團(tuán)推出了自主酒店品牌“鉑瑞-primus”“鉑驪-the qube”，2016年推出“q”品牌。

并沒(méi)有搶占自主酒店品牌推出的“先機(jī)”并非關(guān)鍵，保利酒管“選修”酒店，卻依舊沒(méi)能擺脫地產(chǎn)思維，這才極大地限制了其自身的發(fā)展。保利酒管歸根到底還是為保利地產(chǎn)內(nèi)部項(xiàng)目轉(zhuǎn)化服務(wù)，保利本身也一直沒(méi)有離開(kāi)央企本身的光環(huán)，大多消費(fèi)者都來(lái)自保利的一些合作伙伴和對(duì)保利企業(yè)保持絕對(duì)信任的客戶，面對(duì)眾多市場(chǎng)化品牌競(jìng)爭(zhēng)顯然不夠，保利酒管一直在原地踏步。

與此同時(shí)，盡管保利酒管在十幾年的發(fā)展中積累了一些高端酒店和大型活動(dòng)管理的經(jīng)驗(yàn)，但在自主品牌的打造和孵化方面還缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)?！凹掖髽I(yè)大”的保利缺少的從來(lái)不是資源與資金，而是自主品牌打造的專業(yè)與決心。

從目前保利“雅系列”四個(gè)品牌的定位上看，其存在定位較為模糊、品牌形象不夠鮮明及發(fā)展思維不太成熟等問(wèn)題。市場(chǎng)上酒店品牌眾多，地產(chǎn)酒店在品牌定位和差異化上的不足，容易導(dǎo)致品牌間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的問(wèn)題。除此之外，隨著市場(chǎng)變化和消費(fèi)者需求升級(jí)，酒店業(yè)在不斷變革和創(chuàng)新，保利酒管9年用同一種方法去“解題”的做法也早已行不通。

“偏科”保利 如何“補(bǔ)課”？

2024年期間，大量地產(chǎn)商將旗下的酒店搬上“貨架”，集體“大甩賣”的陣仗不難看出國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)酒店正在經(jīng)歷著“寒冬”。關(guān)于各大地產(chǎn)集團(tuán)“選修”的這門酒店課程，大家似乎也對(duì)其難度有了更加清晰的認(rèn)知。地產(chǎn)商們也一致認(rèn)識(shí)到了酒店這門“選修課”并非一門簡(jiǎn)單的課程，但既然涉足了這門課程，落后必須想辦法迎頭趕上，“偏科”的保利，該如何“補(bǔ)課”？

第一課：形象管理

當(dāng)我們談及保利的時(shí)候，第一時(shí)間浮現(xiàn)在腦海中的是什么，是我們?cè)谌粘Ｉ畹乃槠畔⒅刑釤挸鰜?lái)的印象總和。2024年，大量地產(chǎn)酒店活躍于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，金茂、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、世茂、綠地等等，無(wú)關(guān)于每一次“露出”的狀態(tài)，走在“形象管理”前面的是必須要有可以展示形象的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。查閱各大互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的信息可以發(fā)現(xiàn)，保利酒管相較于其他地產(chǎn)酒店的自主品牌來(lái)說(shuō)，被推向公眾的機(jī)會(huì)并不多，這也讓大家在談及地產(chǎn)酒店時(shí)難以第一時(shí)間想到保利。

其次，大量的地產(chǎn)酒店自主品牌都遇到了同樣的問(wèn)題，那就是其雖然打造了屬于自己的品牌矩陣，但是對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)依舊分不清其各大品牌之間的差異，腦海中也無(wú)法立馬形成與某一品牌相關(guān)聯(lián)的“關(guān)鍵詞”，這便是“形象管理”還不夠到位。

品牌矩陣的打造需要明確的品牌定位與適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品線，定位清晰、形象鮮明的品牌將組成強(qiáng)有力的品牌矩陣，在更利于形象塑造的同時(shí)，更加輕松的吸引消費(fèi)者的注意力。這便要求保利酒管需要將重心投入自主酒店品牌的搭建和發(fā)展上來(lái)，梳理品牌矩陣，建立適應(yīng)市場(chǎng)變化的靈活機(jī)制，從而突破傳統(tǒng)地產(chǎn)與酒店運(yùn)營(yíng)模式的局限。

第二課：思維訓(xùn)練

經(jīng)驗(yàn)的積累容易讓人形成思維定勢(shì)，人們往往習(xí)慣于用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)處理新問(wèn)題，從而限制了思維的廣度和深度，這也就是常常被提及的地產(chǎn)商做酒店無(wú)法擺脫“地產(chǎn)思維”的原因。實(shí)際上，“有經(jīng)驗(yàn)”并不是一個(gè)貶義詞，學(xué)會(huì)如何跳出思維定勢(shì)去處理新問(wèn)題，以及如何利用好經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)錦上添花都是極其重要的，這也體現(xiàn)出了“思維訓(xùn)練”這門課程的必要性。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多地產(chǎn)商發(fā)展酒店業(yè)務(wù)之際，仍采用傳統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維模式。但由于投資人對(duì)酒店投資回報(bào)的要求日趨剛性，過(guò)去依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，行業(yè)需要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展模式。這也讓部分房企嘗試輸出品牌和管理，走輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型之路實(shí)現(xiàn)自主“造血”。但相比專業(yè)的酒店管理集團(tuán)，他們?cè)谄放平ㄔO(shè)、會(huì)員忠誠(chéng)計(jì)劃，以及全球銷售體系等方面并不占優(yōu)勢(shì)。

因此，地產(chǎn)酒店應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維模式去經(jīng)營(yíng)自主酒店品牌。同時(shí)，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)于做酒店而言也有很大的幫助，應(yīng)該合理利用好自身多方資源的鏈接能力。

第三課：特長(zhǎng)打造

既然要做好酒店，那就要拿下酒店行業(yè)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。但想要拿“愛(ài)好”去挑戰(zhàn)別人的“專業(yè)”并非一件容易的事情，拿出態(tài)度不過(guò)是最基本的要求，打造出一門拿得出手的“特長(zhǎng)”才是至關(guān)重要。作為地產(chǎn)酒店大家族中的一員，保利既需要在酒店界懂得建設(shè)酒店，又需要在地產(chǎn)界懂得管理酒店，從投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的綜合維度，打造出酒店三位一體的全域產(chǎn)業(yè)鏈。

全域產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)能夠讓保利酒管擁有垂直能力——通過(guò)技術(shù)降低成本，利用超出行業(yè)水平的成本控制能力，為后期運(yùn)營(yíng)節(jié)省成本分?jǐn)?。同時(shí)，保利酒管也能夠擁有采購(gòu)的專線能力，通過(guò)開(kāi)發(fā)可視化、數(shù)字化的技術(shù)和工具，上線商場(chǎng)平臺(tái)；打造高效、優(yōu)勢(shì)供應(yīng)鏈體系，來(lái)管理運(yùn)營(yíng)需求、供應(yīng)能力；以供應(yīng)鏈采購(gòu)的全流程風(fēng)險(xiǎn)控制、成本控制、各環(huán)節(jié)高效協(xié)調(diào)為目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)集成化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的縱向一體化管理模式。

可以預(yù)見(jiàn)，2025年，地產(chǎn)酒店將進(jìn)一步形成大分化，哪些房企能夠做出頭部地產(chǎn)酒店品牌，目前看來(lái)，已初現(xiàn)端倪。未來(lái)，地產(chǎn)酒店競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，劃劃水做好一個(gè)產(chǎn)業(yè)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，保利要不要繼續(xù)做酒店，如何做好酒店，確實(shí)是一個(gè)值得保利思考的戰(zhàn)略問(wèn)題。