界面新聞記者 | 楊舒鴻吉
界面新聞編輯 | 彭朋
根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024年1月至11月，上海市商品房銷售面積累計達(dá)1469.86萬平方米，同比下降4.8%。其中，住宅銷售面積為1221.57萬平方米，同比下降3.5%。
為回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用打折促銷的方式，但由于上海市現(xiàn)行的房屋銷售限價政策，網(wǎng)簽價格不得低于備案價格的95%，企業(yè)無法公開打折，只能通過渠道補(bǔ)貼的方式進(jìn)行隱性降價。
正在舉行的上海市“兩會”上，上海市政協(xié)委員童繼生、黃勤、樂佳毅等26人聯(lián)名提出提案，建議取消房屋銷售限價規(guī)定，以促進(jìn)市場健康發(fā)展，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，并讓消費(fèi)者享受到更多的購房優(yōu)惠。
提案中指出，這種補(bǔ)貼方式不僅增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還使得消費(fèi)者無法完全享受到企業(yè)的讓利優(yōu)惠。以10萬元返現(xiàn)為例，企業(yè)需承擔(dān)9%的增值稅和2%的土地增值稅預(yù)繳，合計1.1萬元。此外，由于企業(yè)所得稅稅前只能抵扣5%的銷售傭金，超額部分需另行繳納所得稅2.36萬元。再加上平臺促銷時需為客戶代繳10%的個人所得稅1萬元，企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的稅款總額高達(dá)4.46萬元，占補(bǔ)貼總額的44.6%。這使得企業(yè)在促銷過程中負(fù)擔(dān)沉重，而消費(fèi)者實(shí)際獲得的優(yōu)惠也大打折扣。
“但是由于房屋銷售限價制度存在，導(dǎo)致開發(fā)商無法進(jìn)一步通過市場讓利的方式優(yōu)惠消費(fèi)者?！蓖^生告訴界面新聞記者。
該提案認(rèn)為，現(xiàn)行的房屋銷售限價政策雖然旨在穩(wěn)定房價，但實(shí)際上卻加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，抑制了市場的活力。由于限價政策的存在，企業(yè)無法根據(jù)市場情況靈活調(diào)整價格，導(dǎo)致銷售周期延長，資金周轉(zhuǎn)速度放緩。此外，限價政策還使得消費(fèi)者無法享受到企業(yè)真正的讓利優(yōu)惠，進(jìn)一步抑制了購房需求。
國內(nèi)已有多個城市放開了房屋銷售限價政策，包括鄭州、沈陽、珠海、蘭州、深圳、呼和浩特、天津、杭州等。這些城市的房地產(chǎn)市場在取消限價后，市場活力明顯增強(qiáng)，銷售情況也有所改善。
而在2024年6月，上海首次取消了土拍取消最高溢價率限制，按“價高者得”的原則確定競得人。
在此背景下，該提案中的政協(xié)委員們建議，針對居民剛性和改善性住房需求，取消房屋銷售限價規(guī)定，允許開發(fā)商根據(jù)市場情況自主定價，政府按實(shí)際銷售價格備案。這一舉措不僅能讓消費(fèi)者享受到開發(fā)商所有的讓利優(yōu)惠，還能減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)市場健康發(fā)展。
政協(xié)委員們還建議，擴(kuò)大房票制度在上海的試行范圍，至少擴(kuò)大到五大新城，以進(jìn)一步釋放改善型需求，減少商品房庫存，促進(jìn)商品房銷售。房票制度是指政府向符合條件的購房者發(fā)放購房補(bǔ)貼憑證，購房者憑此憑證在指定區(qū)域內(nèi)購房時可享受一定的優(yōu)惠。
該提案認(rèn)為，取消房屋銷售限價規(guī)定和擴(kuò)大房票制度試行范圍，將有助于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，釋放購房需求，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的背景下，這些措施將為市場注入新的活力，推動房地產(chǎn)行業(yè)走向更加健康、可持續(xù)的發(fā)展軌道。
通過取消限價政策，企業(yè)將能夠根據(jù)市場情況靈活調(diào)整價格，消費(fèi)者也將享受到更多的購房優(yōu)惠。同時，擴(kuò)大房票制度的試行范圍，將進(jìn)一步釋放改善型需求，減少商品房庫存，促進(jìn)市場供需平衡。這些舉措將為上海市房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和健康發(fā)展提供有力支持。
取消限價后是否會帶來房地產(chǎn)市場價格飆升？童繼生回應(yīng)界面新聞稱，“從現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，暫不可能出現(xiàn)這種情況。取消限價的政策也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場的階段性變化，進(jìn)行靈活調(diào)整?！?/p>