文 | 張馨儀
2024年青島樓市，品質(zhì)為王的時代已然到來。
根據(jù)克爾瑞青島發(fā)布的2024年青島房企銷售排行榜，海信地產(chǎn)（95.45億元）、中國金茂（58.76億元）、天一仁和（39.62億元）位列房企銷售金額榜前三名。
海信地產(chǎn)以95.45億元銷售額霸氣奪冠，其深耕嶗山區(qū)的戰(zhàn)略眼光獨到，近十個項目布局，嶗山區(qū)貢獻近65億元銷售額，是區(qū)域深耕、精準定位的勝利。中國金茂緊隨其后，58.76億元的業(yè)績中 72%來自金茂府系列，高端改善路線與城市發(fā)展脈搏同頻共振，滿足了城市進階者對品質(zhì)生活的追求。天一仁和憑吾疆項目在嶗山豪宅市場嶄露頭角，16億元銷售額占企業(yè)總額40%，展現(xiàn)特色產(chǎn)品競爭力。
而銷售面積領先的海信地產(chǎn)、中國金茂和和達集團，則憑借資金與經(jīng)驗優(yōu)勢，為項目品質(zhì)與售后提供堅實保障，贏得購房者信賴，成為市場“定盤星”。
這些頭部房企的熱銷項目，就像樓市“引擎”，激發(fā)購房需求，帶動區(qū)域升溫，加速樓盤去化，眾多新樓盤在年末漸近清盤。
據(jù)了解，東李區(qū)域的部分樓盤如森林公園、華新園珺臺、世園金茂府和和達和山等已接近清盤階段，僅剩部分大面積戶型房源或個位數(shù)的洋房房源。海信悅瀾山所有樓棟均已推出，整盤所剩房源不足百套。城陽正陽路板塊的青特海通匯豪蘭庭目前所有樓棟均已推出，所剩房源不多，僅剩低層及頂層房源，即將進入尾盤階段……
東李區(qū)域：生態(tài)宜居與品質(zhì)生活的融合典范
1.森林公園：作為區(qū)域的“巨無霸”樓盤，前期憑借規(guī)模效應與品牌運營積累了高人氣。盡管靠近青銀高速，但對有私家車的業(yè)主而言，去往嶗山前海繁華商圈、海濱景觀帶十分便捷，相對同價位樓盤更具優(yōu)勢。目前尾盤聚焦大面積的大平層與洋房，其大平層產(chǎn)品均價處于3-3.5萬/㎡區(qū)間，內(nèi)部配套完善，精致入戶大堂、多功能會所、層次豐富的園林景觀體系等展示面良好，為追求品質(zhì)生活的客群提供了進階之選。
2.華新園珺臺：目前現(xiàn)房尾盤在售，底復式136㎡總價330-340萬、頂加閣124㎡約345萬的定價，在區(qū)域同類型產(chǎn)品中有一定價格競爭力。毛坯交付契合部分消費者渴望自主設計、控制裝修成本的訴求，給予居住空間個性化定制的自由，無論是二孩家庭的功能分區(qū)需求，還是三代同堂的空間適配，都能通過自主裝修得以實現(xiàn)。
3.世園金茂府：主打科技系統(tǒng)住宅，五恒技術加持下的室內(nèi)環(huán)境調(diào)控，精準切中改善型客戶對居住舒適度精細化、品質(zhì)化的追求。百余套余房鎖定大面積戶型，瞄準高凈值家庭對寬敞私密生活場景的向往。
4.和達和山：山居特色鮮明，三山環(huán)繞、植被茂密的自然環(huán)境為項目鑲上“生態(tài)金邊”。產(chǎn)品以棲山院墅、伴山洋房為主，價格區(qū)間在3.5-4.5萬/㎡，戶型面積跨度從142-299㎡，適配不同家庭規(guī)模的居住需求。大面積戶型保障家庭社交、休閑功能分區(qū)合理，滿足業(yè)主宴請賓朋、親子互動等多元需求。
老四方區(qū)域：城市更新中的居住迭代樣本
1. 海信悅瀾山：所剩不足百套房源宣告項目進入尾聲，集中于3#、5#、7#樓的建面約99㎡、105㎡、115㎡套三戶型，精準錨定剛需及首改群體。帶裝修交付，裝修標準依據(jù)市場估算2500-3000元/㎡，既節(jié)省業(yè)主裝修時間精力，又通過品牌集采降低成本，保障裝修品質(zhì)相對穩(wěn)定。99㎡的1.5衛(wèi)與105㎡、115㎡雙衛(wèi)設計，貼合日常生活場景，提升使用便利性，售價2.4-2.5萬/㎡，在區(qū)域內(nèi)具有性價比優(yōu)勢，與周邊配套、交通樞紐協(xié)同，滿足年輕家庭通勤、就學等基礎需求。
2. 保利和頌：央企保利的品牌背書，最后一棟9#樓推出的99㎡及121㎡戶型，遵循主流剛需與小改善空間布局邏輯，方正實用、動靜分區(qū)合理。均價約2.6-2.8萬/㎡，依托保利成熟的物業(yè)服務體系、穩(wěn)健的建筑質(zhì)量管控，在區(qū)域競爭中站穩(wěn)腳跟，適配城市更新進程中年輕群體的購房剛需與小步改善需求。
城陽正陽路板塊：剛需“避風港”的性價比博弈
青特海通匯豪蘭庭：2024年5月開盤后迅速推進至清盤階段，側(cè)面反映市場對其產(chǎn)品的基礎認可?，F(xiàn)余低層與頂層房源，價格較開盤出現(xiàn)松動，低層部分房源均價滑至1.8-2萬/㎡區(qū)間。這一價格調(diào)整，一方面歸因于樓層因素，另一方面也契合當下剛需市場對價格敏感度高的特性，為預算吃緊但渴望入住品質(zhì)小區(qū)的購房者提供了難得契機，憑借周邊基礎商業(yè)、教育配套，滿足日常生活與子女教育入門需求。
西海岸新區(qū)：多元價值匯聚的濱海生活前沿
1. 龍湖光年天嶼：五六層電梯洋房、疊拼別墅產(chǎn)品在市場中辨識度極高，稀缺性驅(qū)動價值攀升。洋房均價約2-2.5萬/㎡，疊拼總價350-500萬區(qū)間，精準定位中高端改善與投資客群。臨近收官，4號樓少量洋房、不足10套疊拼待售，配合周邊規(guī)劃的地鐵、教育、商業(yè)資源逐步落地，居住舒適度與增值潛力兼具，少量商鋪更為投資客群提供靈活選項。
2. 萬科翡翠長江：清盤的頂豪8席，含295-307㎡大平層、270-362㎡瞰海復式，均價約3-4萬/㎡，以實景現(xiàn)房、無敵海景視野、高端精裝配置直擊高端客群改善“痛點”。從投資角度，稀缺海景資源與萬科品牌溢價疊加，保障資產(chǎn)穩(wěn)健性與增值預期，是高凈值人群濱海高端居住與資產(chǎn)配置的優(yōu)選。
2025年，青島樓市將持續(xù)重塑。頭部房企憑借資金、品牌、資源整合優(yōu)勢，搶占市場先機。以海信地產(chǎn)、中國金茂為代表，他們在前瞻性布局、高品質(zhì)營造上的經(jīng)驗，使其新項目備受期待。中小房企則加速轉(zhuǎn)型，或聚焦特色產(chǎn)品，如在康養(yǎng)地產(chǎn)、綠色科技住宅領域發(fā)力；或強化區(qū)域深耕，挖掘本地客戶深層需求，以差異化競爭謀生存。行業(yè)整合促使建筑質(zhì)量、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)全面升級，畢竟優(yōu)質(zhì)居住體驗才是打動購房者的關鍵。
金融政策依舊是樓市“指揮棒”。目前，低房貸利率環(huán)境大概率延續(xù)，降低購房者成本，刺激消費端入場。但監(jiān)管層也會嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，確保金融安全。對于房企而言，融資渠道多元化成為必修課，綠色債券、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等創(chuàng)新工具或成新寵，助力房企盤活資產(chǎn)、拓寬資金來源，保障項目順利推進。
在市場需求端，分化加劇趨勢日漸明顯。剛需購房者在政策扶持下，目光更多投向總價可控、交通便利的小戶型房源，注重性價比與實用性，城陽、李滄等區(qū)域地鐵沿線樓盤會成為熱門之選。改善群體則瞄準嶗山、市南沿海一線，追求大平層、海景房，對周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套要求苛刻，高端項目間的競爭將圍繞配套升級與景觀資源獨占性展開。
2025年，青島樓市機遇與挑戰(zhàn)并存的局面已然清晰。政府精準調(diào)控、房企匠心獨運、購房者理性抉擇，三方將共同推動樓市平穩(wěn)過渡。