文 | 張馨儀
在年末激烈的土拍槌聲中，2024年的大幕悄然落下。過去一年，房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的浪潮中持續(xù)調(diào)整，各地因城施策探索發(fā)展新路徑。作為齊魯大地的雙子星，濟(jì)南與青島扛起了山東房地產(chǎn)市場進(jìn)階的大旗，在歲末之時(shí)，各自捧出了一份精彩的答卷。
成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)：濟(jì)南減量提質(zhì)，青島吸睛
2024年，濟(jì)南與青島土地市場各領(lǐng)風(fēng)騷，背后是山東“雙核”布局的差異化魅力。
從成交數(shù)據(jù)的對比中看，濟(jì)南土地市場雖然更加活躍，但商品住宅用地供應(yīng)量仍減少了不小比例。全年供應(yīng)81塊含城鎮(zhèn)住宅性質(zhì)用地，其中商業(yè)、住宅及2個(gè)地塊重復(fù)供應(yīng)，最終成交76塊，總成交金額約233.3億。
這一成績得益于濟(jì)南的政策引導(dǎo)?！稘?jì)南市建筑工程容積率計(jì)算細(xì)則》落地，重新界定容積率計(jì)算規(guī)則，像部分小區(qū)配套設(shè)施不計(jì)入容積率，讓開發(fā)商在規(guī)劃上提升產(chǎn)品品質(zhì)且控制成本上有了更多靈活空間?！哆M(jìn)一步優(yōu)化土地市場的若干措施》同步實(shí)施，一方面合理把控土地供應(yīng)增量，依據(jù)城市不同區(qū)域發(fā)展速度與需求精準(zhǔn)供地；另一方面，開放“商改住”“商改公”政策，如市區(qū)某些老舊商業(yè)樓改造為住宅項(xiàng)目，盤活存量土地，拓寬住宅用地供給渠道。
在此推動(dòng)下，2024年濟(jì)南的土地市場價(jià)格區(qū)間較為廣泛，主力區(qū)間為5000-7000元/㎡，占比55%。從最低1952元/㎡到最高15000元/㎡，反映出不同區(qū)域的發(fā)展差異和市場預(yù)期的多樣性。并且，2024年濟(jì)南成交居住用地綜合容積率低至1.83，已降至近幾年的谷底，這意味著土地開發(fā)強(qiáng)度更合理，未來住宅產(chǎn)品將走向低密、舒適化，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)也隨之優(yōu)化。
青島土地市場則是另一番景象。全年供應(yīng)土地37宗，成交20宗，成交總建面約124.6萬㎡，總成交額約94.7億元，對比2023年，成交總建面下滑約59%，成交地塊數(shù)減少約59%，成交金額降低約66%。
即便如此，實(shí)踐證明，質(zhì)優(yōu)價(jià)高的地塊仍具吸引力。盡管全年土地供應(yīng)減少，但成交的地塊中不乏集中在市北、嶗山等核心區(qū)域的高溢價(jià)地塊。
這正是青島“少量多次”“小而精”模式的智慧，規(guī)避土地積壓風(fēng)險(xiǎn)，每次推出地塊都經(jīng)精心挑選，配套相對成熟、位置優(yōu)勢明顯。尤其是沿海區(qū)域地塊，周邊海景、商業(yè)資源一應(yīng)俱全。同時(shí)，青島在土地拍賣中取消了最高限價(jià)，宅地供應(yīng)提高，土地出讓條件更加寬松。其中，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊爆發(fā)力驚人，嶗山王家村地塊成交單價(jià)飆升至39516元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)37.23%，創(chuàng)下青島乃至山東土拍新標(biāo)高。2024年上半年，受連續(xù)幾塊地王的拉動(dòng)，平均溢價(jià)率同比增長10.82%。這顯示出企業(yè)對優(yōu)質(zhì)資源的青睞，也預(yù)示著未來的房地產(chǎn)市場可能會(huì)朝著更加細(xì)分和高端化的方向發(fā)展。
拿地圖鑒：濟(jì)南央企擎大旗，青島本土鑄堡壘
2024年濟(jì)南土地市場中，國央企表現(xiàn)活躍。6月21日，中海地產(chǎn)競得振興街街道辦事處經(jīng)十路以南、建寧路以北的住宅用地，開發(fā)中海天空之鏡，10月入市銷售，取證545套，網(wǎng)簽253套；11月28日，中建城發(fā)拿下王舍人片區(qū)12個(gè)住宅地塊；12月9日，歷城城發(fā)底價(jià)成交港溝片區(qū)兩宗住宅用地；保利置業(yè)作為央企，在濟(jì)南布局了保利天禧、保利臻譽(yù)等多個(gè)核心地段項(xiàng)目，并計(jì)劃2025年繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地段布局。但同時(shí)，平臺(tái)公司底價(jià)拿地占比69.7%，一定程度上也拉低了整體的溢價(jià)水平。
青島則以本土房企、平臺(tái)公司為主，外來房企除中國能建拿下李滄東南渠地塊外，參與度不高。全年土拍成交建面124.6萬㎡、成交額94.7億元，本土力量貢獻(xiàn)不菲。瑞源在西海岸斥資25.19億元競地，嶗山王家村地塊本土房企激戰(zhàn)364輪、溢價(jià)37.23%拍出天價(jià)，皆為本土實(shí)力“代言”。
展望未來，濟(jì)南與青島的土地市場走向既受當(dāng)下格局牽絆，更被城市發(fā)展的長卷徐徐牽引。
濟(jì)南以政策為筆，飽蘸城市更新的墨，正勾勒一幅恢宏的人居新圖。開發(fā)商在政策暖風(fēng)中，跑步進(jìn)場，加速開發(fā)，產(chǎn)品迭代如春筍拔節(jié)，這不僅是樓盤的新生，更是城市活力的再注，濟(jì)南的土地故事，注定是一場蓬勃生長的奮進(jìn)劇。
反觀青島，“少量多次”“小而精”的供地謀略，是其應(yīng)對市場潮汐的穩(wěn)健舵盤。過往一年，房企謹(jǐn)慎投資，但年末地塊出讓的“翹尾”又似曙光初透。這背后，是青島對城市品質(zhì)的堅(jiān)守，不盲目擴(kuò)張，用稀缺地塊的精雕細(xì)琢捍衛(wèi)城市的高端底色。嶗山高價(jià)地塊是勛章，更是標(biāo)桿，指引后續(xù)開發(fā)向精細(xì)化、品質(zhì)化深耕。
其實(shí)，無論是濟(jì)南的大開大合，還是青島的精研深耕，都是對城市發(fā)展密碼的精準(zhǔn)破譯。它們在土地利用上的探索，為同類城市提供樣本，或激進(jìn)、或沉穩(wěn)，目標(biāo)皆是讓土地承載夢想，讓城市奔赴未來。兩地土地市場后續(xù)的每一次落槌，都將敲響城市進(jìn)階的鼓點(diǎn)，值得期待。