文｜365龍江樓市

通常來說，剛需的買房原則，首要解決“有”，為了配套犧牲品質(zhì)，大都涌向二手房市場?，F(xiàn)在哈爾濱的剛需市場格局：新房邊緣化，二手老齡化，趨勢保障化。

但剛需面臨著兩大問題。

二手房加速貶值

作為老工業(yè)基地，哈爾濱在上世紀(jì)建設(shè)很多房子。市面上流通的二手房，房齡都不小。二手房是沒有升值空間的，房齡每增加1年，折舊就增加2%。5年內(nèi)的次新房約等于新房，可房齡超過5年，之前的折舊度立馬補(bǔ)齊。

所以房齡越老，居住體驗(yàn)越差，房子越不值錢。尤其是房齡超20年，沒電梯、沒學(xué)區(qū)的老房子將被動退出市場，失去流通性。很多剛需是不得不上車。

保障房也無法升值。首批2000套配售型保障房，預(yù)計(jì)于2026年交付。遠(yuǎn)水救不了近火。且今年8月，《哈爾濱市保障性住房配售管理辦法（征求意見稿）》明確提出，“對保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何形式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。”“購買家庭取得保障性住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，原則上不得申請回購?！?/p>

保障房實(shí)行至少五年封閉管理，只能自住，不能買賣，毫無升值空間。哈爾濱的剛需，最佳選擇就是沿著剛需外溢線選擇新房。

哈爾濱剛需的主要陣地在哪？

現(xiàn)在的哈爾濱樓市，有一條明顯的需求分水嶺。剛需、剛改大都聚集在哈爾濱主城東部。

作為老城區(qū)，香坊、道外人口眾多。在七普調(diào)查中，香坊區(qū)112.02萬人，和六普人口相比增長了22%；道外區(qū)81.12萬人，未達(dá)到百萬人口，但也和松北、平房拉開差距。

兩區(qū)的GDP水平也居中游。

香坊區(qū)去年實(shí)現(xiàn)GDP727億，增長了5.2%；道外區(qū)去年GDP399.26億，較上一年增長3.2%。香坊和道外可以說是“比上不足，比下有余”。

樓市也是如此。截至今年10月，兩區(qū)的新房均價9k+，共成交新房54.6萬方，約占哈市總成交的34%。

二手房的掛牌量和房價也“不溫不火”。

截至11月30日，香坊區(qū)二手房掛牌量2.3萬套，均價0.73萬；道外區(qū)二手房掛牌量1.5萬套，均價0.66萬。龐大的人口和老舊的城區(qū)，使香坊和道外成為了哈市的“剛需水庫”。

水滿則溢，都往哪溢？

交通就是人口外溢線。

東三環(huán)快速路通車，打通了哈東三條人口外溢線，直連江南與江北。緩解先鋒路、長江路和公濱路與東三環(huán)的交通堵點(diǎn)問題。

東南、東二環(huán)、松浦板塊直接吃到香坊、道外的人口外溢，新香坊板塊則是在交通路網(wǎng)升級后，順延承接香坊的剛需外溢。這四個板塊形成了哈爾濱樓市的“剛需外溢之弧”。

具備兩個特征。

一、沿著東三環(huán)分布

松浦板塊，借由東三環(huán)、松浦大橋兩條人口外溢線承接道外區(qū)人口，

東二環(huán)板塊，哈東路、和先鋒路兩條公路將東二環(huán)與道外相連，緊鄰東三環(huán)快速路。

新香坊板塊，沿著東三環(huán)，經(jīng)由長江路、公濱路也能吃到香坊的剛需人口。

東南板塊，沿著東三環(huán)、進(jìn)鄉(xiāng)街、安通街連接香坊區(qū)。

這四個板塊踩在了剛需外溢的命脈——東三環(huán)，這是無法復(fù)刻的先天因素。

二、成交總價60萬上下

在這條“剛需之弧”上，60萬左右就能入手一套不錯的房子。

新香坊的東鴻藝境，板塊內(nèi)位置最佳，生活便利，建面74㎡，總價60萬左右；

匯智五洲城，距長江路風(fēng)華校最近，戶型還帶有露臺、落地窗，建面92㎡，總價65萬起；

東南板塊的萬科·金域悅府，萬科品牌，戶型優(yōu)質(zhì)，建面83㎡，近期特價59.5萬起，送2年物業(yè)費(fèi)+5年車位使用權(quán)；

萬科智慧未來城，對口風(fēng)華諾丁山學(xué)校，戶型格局優(yōu)秀，建面79㎡，總價65萬左右；

東二環(huán)板塊的昆侖·時代中心，品質(zhì)交付，鐵嶺學(xué)區(qū)房，項(xiàng)目二期為二代半產(chǎn)品，建面80㎡，近期特價56萬起；

匯龍·花溪半島，對口鐵嶺&47中，園林公區(qū)品質(zhì)優(yōu)秀，建面78.7㎡，近期一口價55萬起；

松浦板塊的大正瀾庭，板塊內(nèi)唯一帶會所的樓盤，產(chǎn)品品質(zhì)高，建面90㎡，近期一口價58.7萬；

……

哈爾濱的剛需，可以“新瓶裝老酒”，沿著“剛需之弧”買。酒即生活配套，瓶即房子，在不遠(yuǎn)離原有生活半徑內(nèi)，以較低的價格住上更好的產(chǎn)品。酒是原來的生活配套，瓶卻是進(jìn)化的新房。剛需也能兼顧產(chǎn)品與配套，這就是剛需買房的最佳選擇。