文｜365龍江樓市 開發(fā)運營組

地段永遠(yuǎn)是衡量房價的標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)乎你家房子的流通性。然而，流通性+保值性=安全性。

為什么這樣說？

就像北上廣深和二、三線城市同樣品質(zhì)的房子比，產(chǎn)品品質(zhì)相當(dāng)，但不同的地段，房價就是云泥之別，不同的地段，與之匹配的資源不同，造就了不同的房價梯度。

想知道你家地段值多少錢？

安全邊界

看板塊的城市安全邊界。

2023年，哈爾濱的城鎮(zhèn)化率早已突破71%，城市的發(fā)展由環(huán)城的“攤大餅”改為了主城的“填空題”，所以城市發(fā)展安全邊界，決定著你的房子有沒有人接手，即流通性。在城市安全邊界范圍內(nèi)的板塊，流通性與保值性較好，無論在哪里買，都不用擔(dān)心無人接手。

哈爾濱的城市安全邊界，大致在城中心向外輻射的10km范圍內(nèi)。

哈爾濱有10個板塊在安全邊界范圍內(nèi)：

哈西板塊、群力東板塊、樂松板塊、世茂板塊、學(xué)府路板塊、勞動公園板塊、東二環(huán)板塊、松浦板塊、群力西板塊、東南板塊≤10km；10km＜新香坊板塊、哈東新城板塊、深哈板塊、利民東板塊、利民西板塊。

像哈西、群力東、樂松、學(xué)府路等核心地段是經(jīng)濟(jì)活動最集中的區(qū)域，群力西板塊目前則是哈爾濱“三代產(chǎn)品”聚集地，擁有產(chǎn)品競爭力。距離城中心10km以內(nèi)的板塊，都是在安全邊界范圍內(nèi)，可以放心“出手”。距離城中心超過10km的板塊，不是不能買，而是需要慎重考慮。

買房看板塊的城市安全邊界，這代表了你的房子有沒有流通性。

地段能級

一個板塊剛“面世”時，房價并不等于地段價值，而是等于地段價值的預(yù)期，即，一個板塊配套的兌現(xiàn)程度。

板塊成熟度，是對一個板塊配套兌現(xiàn)度高低的衡量，其中涉及五大基本因素：學(xué)校占35%、地鐵占30%、商業(yè)占20%、公園占10%、醫(yī)療占5%。

評分標(biāo)準(zhǔn)（以下表格評分標(biāo)準(zhǔn)一致）

1、學(xué)校、地鐵、商業(yè)、公園、醫(yī)療，分別賦比重值為35%、30%、20%、10%、5%。

2、學(xué)校：具備基礎(chǔ)學(xué)校記6分，名校加4分（在建記4分）。

3、地鐵：具備1條地鐵記5分、兩條地鐵記10分。

4、商業(yè)：具備基礎(chǔ)生活配套記4分，成熟生活配套記6分，大型商業(yè)茂加2-4分（根據(jù)商業(yè)等級賦分）。

5、公園：基本生態(tài)公園2分，升級生態(tài)公園加3分，具備江景資源加5分。

6、醫(yī)療：區(qū)域級醫(yī)院、在建醫(yī)院記6分，已建三甲醫(yī)院記10分。

詳見《破解房價密碼！5、6、7、8、9……》

1、剛需板塊的成熟度

剛需部分，共有八大板塊同處一個梯隊——

根據(jù)剛需板塊的成熟度：南＞松浦＞東二環(huán)＞新香坊＞利民東＞利民西＞哈東新城＞深哈。

東南、松浦、東二環(huán)是符合“外溢線定律”的板塊，緊貼主城的邊，既能享受主城配套，又能買到新產(chǎn)品，即：東三環(huán)剛需外溢線。

新香坊板塊趨于成熟，利民東、利民西的市場自成體系，哈東新城和深哈，需要以時間換空間。

2、剛改的板塊成熟度

剛改部分，共有四個板塊共處一個梯隊之內(nèi)——

根據(jù)剛改板塊的成熟度：世茂＞群力西＞學(xué)府路＞勞動公園。

世茂、群力西、學(xué)府路位于西三環(huán)改善外溢線。

在剛改板塊，想要醇熟生活、偏改善品質(zhì)的，可以考慮世茂板塊；如果想買“三代產(chǎn)品”的，可以考慮群力西板塊；如果注重學(xué)區(qū)，可以考慮學(xué)府路板塊；如果要享受“城市綠肺”，可以考慮勞動公園板塊。

3、改善的板塊成熟度

當(dāng)下，哈爾濱能真正稱得上改善板塊的只有三個：

根據(jù)改善板塊的成熟度：哈西＞群力東＞樂松。

地鐵9號線的預(yù)期，會提升哈西的地段能級，哈西是當(dāng)之無愧的“城市新中心”。群力東主打“宜居生態(tài)”，樂松位于主城核心。買板塊成熟度高的板塊，是買“現(xiàn)實”；買板塊成熟度低的板塊，是買“預(yù)期”，最理想的狀態(tài)是：買現(xiàn)實，賣預(yù)期。

價值梯度

對于哈爾濱的樓市來說，樓盤的定價邏輯是一致的——

面積段與總價段，要符合板塊價值梯度，這代表了大多數(shù)的購買力，你未來的房子才有流通性。

對于剛需板塊來說，面積上盡量選90㎡以下的，單價9000元/㎡以內(nèi)，總價80萬以內(nèi)屬于合理范圍。

剛需的梯隊等級：

第一梯隊：東南板塊，總價在70-80萬；

第二梯隊：松浦、新香坊、東二環(huán)板塊，總價在65-75萬；

第三梯隊：利民東、深哈板塊，總價在50-60萬；

第四梯隊：利民西、哈東新城板塊，總價在45-55萬。

對于剛改板塊來說，面積選擇上參考90-120㎡，單價9000-13000元/㎡，總價在100-145萬區(qū)間內(nèi)。

剛改的梯隊等級：

第一梯隊：群力西、勞動公園板塊，總價在125-135萬；

第二梯隊：學(xué)府路板塊，總價在120-130萬；

第三梯隊：世茂板塊，總價在115-125萬。

對于改善板塊來說，面積選擇上普遍在120-140㎡，單價13000-16000元/㎡，總價在160-200萬區(qū)間內(nèi)。

改善的梯隊等級：

第一梯隊：哈西、群力東板塊，總價在190-200萬；

第二梯隊：樂松板塊，總價在165-175萬。

在板塊價值梯度的基準(zhǔn)上——

總價段低于基本面，可以進(jìn)入下一個梯度，房價更占優(yōu)勢；總價段高于基本面，可以進(jìn)入上一個梯度，地段更占優(yōu)勢；寧做大池塘里的小魚，不做小池塘里的大魚。

簡單說——

剛需板塊不要選80萬以上的；剛改板塊不要選擇100萬以下的；改善板塊也盡量不選160萬以下的。對于購房者來說，要選擇符合板塊價值梯度，也就是符合主流購買力的房子，否則，流通性太差會給房子帶來折損。

綜合安全邊界、地段能級和價值梯度，就會得出各板塊的真實價值

第一梯隊：哈西、群力東、樂松板塊；

第二梯隊：世茂、群力西、學(xué)府路、勞動公園板塊；

第三梯隊：東南、松浦、東二環(huán)、新香坊板塊；

第四梯隊：利民東、利民西、哈東新城、深哈板塊。

板塊能級越高，房價也越高。相應(yīng)的，流動性、保值和升值潛力也越大。畢竟當(dāng)下，什么都可能“縮水”，但地段最堅挺。