文｜365龍江樓市 

據(jù)財聯(lián)社消息，中共中央政治局常委國務(wù)院總理李強11月18日參觀調(diào)研中國建筑科技展。他強調(diào)，要深入貫徹落實習近平總書記關(guān)于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的重要指示精神，以科技創(chuàng)新賦能中國建造著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求。

隨著政策的相繼推出，未來哈爾濱的社區(qū)將朝四個方向發(fā)展。

一、袖珍化社區(qū)

最近幾年，哈爾濱的大社區(qū)越來越少了。

2022年12月，哈爾濱市按預(yù)售面積，實行100%綜合建安成本資金監(jiān)管，資金監(jiān)管按不同的工程進度節(jié)點，分批分次下發(fā)撥款，嚴格按照各階段監(jiān)管標準制定原則并實行。未售房源也要監(jiān)管資金，增大了房企的資金壓力。

2023年2月，哈爾濱“穩(wěn)樓市20條”為房企“緩解”壓力，科學調(diào)配供給，推動房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。通過規(guī)劃合理調(diào)整，形成多個獨立地塊，分別出具規(guī)劃條件，按多宗地同時出讓。

近兩年，哈市的住宅供地已趨向袖珍化，剔除回遷安置、棚改項目，2023年有8塊小地塊，今年更是集中小型供地。

這樣既減少房企拿地的壓力，又能以低總價出好地，避免土地流拍。同時，現(xiàn)在的買房趨勢正回歸主城區(qū)，而主城區(qū)發(fā)展成熟，無法再開發(fā)大塊土地。袖珍化社區(qū)的最大弊端是園林縮小，但是下沉庭院+會所將彌補這一缺憾。

二、半成品社區(qū)

半成品，即小區(qū)按區(qū)域、分期、分棟、分產(chǎn)品，“碎片化”交付。

2020年8月，住建部和央行宣布了房企融資的“三道紅線”。紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；紅線二：凈負債率不得大于100%；紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

“封頂再放款”使房企壓力更重。

封頂再放款：開發(fā)企業(yè)必須將樓體封頂之后銀行才能放款。再加上資金監(jiān)管，進一步加大房企壓力。多重政策下，房企為了緩解資金壓力，分棟拿預(yù)售。各樓棟拿證時間不同，資金監(jiān)管也不同，便于周轉(zhuǎn)資金。

對業(yè)主而言，半成品社區(qū)會影響一定的居住體驗，但買房更具安全感，不必擔心爛尾。

三、高低配社區(qū)

即“高層/小高+洋房”的配置。

今年3月初，樓市“二十一條”就提出，科學合理降低容積率和用地強度，適當下調(diào)居住公建比例。

2022-2024年10月，哈市出讓的土地中，容積率2.0以下的占比從30%升至42%。

截至現(xiàn)在，剔除回遷安置項目，今年哈市出讓住宅用地的平均容積率已達到1.89。

現(xiàn)在的新房市場積壓著大量的改善需求，迫使房企做低密住宅。房企為避免損容，將高層、小高層搭配洋房出售，高低配社區(qū)也會為購房者提供更多產(chǎn)品選擇。

四、高品質(zhì)社區(qū)

當下，哈爾濱樓市處于兩極分化——剛需歸保障，改善歸市場。改善最看重產(chǎn)品品質(zhì)，未來社區(qū)的品質(zhì)將更加宜居。

哈爾濱樓市“二十一條”中，對設(shè)備平臺、開敞陽臺的水平投影面積、地下空間建筑面積等進行調(diào)整，增加了贈送面積。

【339號文件】“十七條”提出，允許做架空層、景觀亭廊等，且不計入計容面積。

哈爾濱的樓市政策為建造“好房子”鋪路，哈爾濱樓市正在奔“四化”——

1、園林度假化，即度假式園林，配有下沉庭院、室外泳池等休閑場所。

2、立面公建化，即鋁板+玻璃幕的公建外立面，具備高顏值+安全性。

3、歸家酒店化，歸家大堂打造高奢酒店風，充滿儀式感。

4、會所高階化，健身室、棋牌室、行政酒廊等等，滿足各色社交需求。

未來的樓市，將充滿小而精、安全、高品質(zhì)的社區(qū)，市場越差，產(chǎn)品越好。想買現(xiàn)房的，可以看看二代產(chǎn)品，對產(chǎn)品有高要求的，可以看看三代產(chǎn)品，或期待未來的房子。越來越高的得房率、架空層的出現(xiàn)……哈爾濱住宅將持續(xù)產(chǎn)品迭代。