文 | 野馬財(cái)經(jīng) 蒲肅
編輯丨高巖
千億房企華潤(rùn)置地（1109.HK）最近消息不斷。
先是12月11日華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的深圳豪宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生爆燃事故，目前仍在調(diào)查中。從12月11至12月20日，華潤(rùn)置地股價(jià)持續(xù)下降，已從24.15港元/股下降至22.25港元/股，12月20日總市值1587億港元。
隨后，事故發(fā)生后不到一周，華潤(rùn)置地任命新總裁的消息被傳出。12月16日，華潤(rùn)置地向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》等媒體證實(shí)了任命副總裁徐榮為總裁的消息，這距離徐榮進(jìn)入華潤(rùn)置地還不到2年。
據(jù)華潤(rùn)置地公開(kāi)資料顯示，徐榮在進(jìn)入華潤(rùn)置地之前，曾任深圳市規(guī)劃局濱海分局副局長(zhǎng)、深圳市城市更新辦公室主任、深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（市海洋局）副主任（副局長(zhǎng)）、招商局集團(tuán)區(qū)域發(fā)展部副部長(zhǎng)、前海蛇口自貿(mào)區(qū)辦公室副主任、深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理。
值得注意的是，徐榮在被任命為總裁之前，還接獲了多個(gè)新的職務(wù)。
10月24日，華潤(rùn)置地全資子公司“華潤(rùn)置地控股”還任命徐榮擔(dān)任公司法定代表人、董事、總經(jīng)理，謝驥不再擔(dān)任上述職務(wù)。
10月28日，華潤(rùn)置地任命徐榮為執(zhí)行董事和執(zhí)行委員會(huì)成員，分管生態(tài)圈業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略部、城市更新，此次委任的任期為三年，其稅前基本月薪為11.53萬(wàn)元，并根據(jù)公司及個(gè)人業(yè)績(jī)表現(xiàn)酌情給予花紅及任期激勵(lì)。
19.5萬(wàn)元/平米的豪宅發(fā)生爆燃事故
不過(guò)，徐榮上任正值敏感時(shí)期。12月11日下午的那場(chǎng)爆燃事故，發(fā)生在華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的深圳灣悅府二期（別名：柏瑞花園）的一高層住宅，不幸的是，有一人在事故中遇難。
由于該項(xiàng)目是華潤(rùn)置地打造的豪宅項(xiàng)目，事故發(fā)生后，華潤(rùn)置地備受關(guān)注。貝殼平臺(tái)顯示，深圳灣悅府二期二手房掛牌房源為11套，掛牌均價(jià)高達(dá)18.4萬(wàn)元/平方米，近一年只成交了一套房，10月成交均價(jià)顯示為19.58萬(wàn)元/平米。
圖源：貝殼平臺(tái)
據(jù)《新京報(bào)》援引現(xiàn)場(chǎng)救援人員介紹，上述事故起火點(diǎn)位于該住宅樓28層C戶附近，因燃?xì)獗ㄆ鸹穑?7層至31層為主要過(guò)火樓層，每層的C戶與相鄰的D戶受爆炸影響較大。
有業(yè)主表示，該住宅樓28B的住戶在事發(fā)前一天和當(dāng)天曾聞到燃?xì)馕兜?，并?bào)警要求處理，但燃?xì)夤竟ぷ魅藛T檢修后并未發(fā)現(xiàn)出問(wèn)題。
據(jù)了解，華潤(rùn)深圳灣悅府二期的物業(yè)公司為深圳華潤(rùn)物業(yè)管理有限公司。事故發(fā)生后，物業(yè)公司已對(duì)悅府二期住戶進(jìn)行了轉(zhuǎn)移安置。
接近華潤(rùn)置地的人士表示，華潤(rùn)置地已成立工作小組專(zhuān)門(mén)配合此次事故的調(diào)查。徐榮的任命與深圳項(xiàng)目所發(fā)事故并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，只是公司內(nèi)部的正常人事調(diào)整，華潤(rùn)置地會(huì)在近日發(fā)布人事任免公告。
公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn)置地自2021年達(dá)到3000億元銷(xiāo)售規(guī)模，并已連續(xù)3年保持這一水平。但今年前11月，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售額約2291億元，同比下降19.9%，要繼續(xù)保持3000億元銷(xiāo)售規(guī)模的難度非常大。這次爆燃事故會(huì)對(duì)華潤(rùn)置地在售項(xiàng)目的影響如何，還有待觀察。
但值得期待的是，新總裁徐榮有著多年政府部門(mén)任職經(jīng)歷，擁有豐富的都市規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)及城市更新管理經(jīng)驗(yàn)，他的這些豐富經(jīng)驗(yàn)和資源，能否讓華潤(rùn)置地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
新總裁還是“華潤(rùn)新人”
市場(chǎng)對(duì)華潤(rùn)置地這次任命新總裁普遍比較關(guān)注，原因有二，一是該職位已經(jīng)空缺一年多；二是與前任華潤(rùn)置地總裁不同，徐榮并非來(lái)自華潤(rùn)體系。
在徐榮之前，華潤(rùn)置地的兩代總裁分別是吳秉琪與李欣，均是華潤(rùn)集團(tuán)的元老級(jí)人物，他們分別在1993年和1994年加入華潤(rùn)集團(tuán)，從華潤(rùn)物業(yè)開(kāi)啟了自己的“華潤(rùn)人生”。隨后李欣與吳秉琪又在2001年和2007年先后加入華潤(rùn)置地。
2018年底，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁李欣（現(xiàn)為華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)）獲任總裁一職，一干就是3年半。
2022年7月，李欣將總裁一職“交棒”給吳秉琪。但吳秉琪在總裁職位上僅做了一年多，就在2023年9月28日辭任。吳秉琪辭任主要是因?yàn)槿耸抡{(diào)整。
中國(guó)建筑融媒體中心消息顯示，2023年9月27日，中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司召開(kāi)黨組會(huì)議，通報(bào)了中央有關(guān)決定：吳秉琪同志任中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司黨組成員、副總經(jīng)理。
吳秉琪被調(diào)往中國(guó)建筑后，華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)李欣又暫時(shí)承擔(dān)過(guò)渡期間總裁的工作及責(zé)任。華潤(rùn)置地也會(huì)于切實(shí)可行情況下盡快物色具備適當(dāng)專(zhuān)業(yè)資格或相關(guān)專(zhuān)長(zhǎng)的合適人選，以委任為總裁。
這一次，華潤(rùn)置地并沒(méi)有從華潤(rùn)體系內(nèi)選拔總裁，而是請(qǐng)來(lái)了在城市規(guī)劃方面經(jīng)驗(yàn)豐富的徐榮，這一改變或許意味著華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略部署有所調(diào)整。2023年1月，徐榮進(jìn)入華潤(rùn)置地任副總裁，負(fù)責(zé)城市更新業(yè)務(wù)。
值得注意的是，10月24日，徐榮還取代了謝驥，擔(dān)任華潤(rùn)置地全資子公司“華潤(rùn)置地控股”公司法人、董事、總經(jīng)理，謝驥不再擔(dān)任上述職務(wù)。
說(shuō)起來(lái)，謝驥也是華潤(rùn)置地的“老臣”，他早在1993年就加入華潤(rùn)集團(tuán)，曾任職于華潤(rùn)營(yíng)造有限公司，后于2001年加入華潤(rùn)置地，2013年6月獲任高級(jí)副總裁，2017年4月任執(zhí)行董事，2021年1月任首席戰(zhàn)略官，負(fù)責(zé)華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略及投資，也是執(zhí)行委員會(huì)成員。
目前，華潤(rùn)置地的高級(jí)管理層成員共有12名，其中總裁及副總裁共10人（包括董事長(zhǎng)李欣代總裁一職）。
“野馬財(cái)經(jīng)”梳理發(fā)現(xiàn)，上述管理層中，徐榮和副總裁常穎、陳偉并非“華潤(rùn)老人”，其他高管則主要來(lái)自華潤(rùn)體系內(nèi)。其中最早入職華潤(rùn)集團(tuán)的則是高級(jí)副總裁沈彤東，他在1991年就進(jìn)入了華潤(rùn)集團(tuán)，至今已33年。
可見(jiàn)，與管理層的多位“華潤(rùn)老人”相比，55歲的徐榮雖然已經(jīng)入職華潤(rùn)置地兩年，但還是個(gè)“華潤(rùn)新人”。
能否保住3000億“關(guān)口”？
從上述管理層團(tuán)隊(duì)的成員架構(gòu)不難看出，華潤(rùn)置地請(qǐng)徐榮擔(dān)任總裁不僅僅是簡(jiǎn)單的改變“習(xí)慣”，未來(lái)華潤(rùn)置地的發(fā)展戰(zhàn)略或?qū)⒊霈F(xiàn)新的變化。
目前的華潤(rùn)置地共有四大業(yè)務(wù)條線，分別是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。
圖源：企業(yè)財(cái)報(bào)
華潤(rùn)置地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是主要收入來(lái)源，貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績(jī)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的迅猛發(fā)展以及近年來(lái)的政策、市場(chǎng)雙重調(diào)整，已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)周期，難以復(fù)制此前的高增長(zhǎng)速度。
今年前11月，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售額約2291億元，同比縮水569.3億元，降幅19.9%。這也是華潤(rùn)置地自2021年年度銷(xiāo)售額突破3000億元以后，同期銷(xiāo)售額的最低數(shù)據(jù)。
2021年~2023年同期，華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售額分別為2706.1億元、2517.3億元和2860.3億元。
此外值得注意的是，從2021年到2023年，華潤(rùn)置地已經(jīng)連續(xù)3年保持3000億元以上的銷(xiāo)售額，但2024年要繼續(xù)保持這一水平，需要12月單月銷(xiāo)售額突破700億元，其難度可謂“史詩(shī)級(jí)”。
不論是短期還是長(zhǎng)期來(lái)看，華潤(rùn)置地都亟需發(fā)展第二乃至第三增長(zhǎng)曲線，這一戰(zhàn)略也頻頻出現(xiàn)在華潤(rùn)置地近年來(lái)的財(cái)報(bào)中。
其2022年財(cái)報(bào)中提到，公司旗下的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以創(chuàng)建世界一流企業(yè)為目標(biāo)，要加快創(chuàng)新業(yè)務(wù)突破，打造第二增長(zhǎng)曲線。
“野馬財(cái)經(jīng)”梳理發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)置地的四大業(yè)務(wù)中，將經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)合并稱為“經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)”，其中的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓出租、住房租賃、文體場(chǎng)館、酒店管理等業(yè)態(tài)均屬于持續(xù)性貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。
近年來(lái)，華潤(rùn)置地經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額以及核心凈利潤(rùn)均保持增長(zhǎng)，且增速超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
2024年上半年，華潤(rùn)置地的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額達(dá)到200億元，而核心凈利潤(rùn)則達(dá)到55.2億元，占比約51.4%，超過(guò)開(kāi)發(fā)型銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
但從華潤(rùn)置地的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中不難看出，其中的生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)規(guī)模較小，2024年上半年，華潤(rùn)置地生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)整體營(yíng)業(yè)額僅26.4億元，貢獻(xiàn)的核心凈利潤(rùn)僅約2.9億元，同比略降5.8%。
圖源：企業(yè)財(cái)報(bào)
不僅如此，歷年數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額還有所調(diào)減，其2021年和2022年則分別為167.3億元和182.7億元，但2023上半年?duì)I業(yè)額大幅縮減至61.9億元。財(cái)報(bào)顯示，2021年和2022年該業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額均包含了“集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)”，但2023年并未顯示包含“集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)”。
目前，華潤(rùn)置地生態(tài)圈業(yè)務(wù)包括長(zhǎng)租公寓、城市代建、文化體育、城市更新和城市運(yùn)營(yíng)，與徐榮此前的城市規(guī)劃等工作經(jīng)驗(yàn)相吻合。
華潤(rùn)置地過(guò)“緊日子”，百億拿地、新增千億貨值
雖然銷(xiāo)售有所下滑，但今年前11月，華潤(rùn)置地仍豪擲數(shù)百億資金投資拿地。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11月華潤(rùn)置地以349億元拿地金額排名第四，全口徑新增貨值1091億元，排名第一；權(quán)益新增貨值826億元，排名第三。
圖源：中指研究院
不過(guò)，今年的拿地金額相比之前還是略顯“小氣”了。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，華潤(rùn)置地權(quán)益拿地金額808億元。兩相對(duì)比，華潤(rùn)置地今年前11月的拿地金額還沒(méi)到去年一半，12月是否會(huì)加大拿地力度還有待觀察。
近期，華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)已經(jīng)接連“高調(diào)出場(chǎng)”，先是在11月27日的上海土拍市場(chǎng)，以單獨(dú)或聯(lián)合體方式連拍虹口四川北路、普陀桃浦和浦東新楊思三宗地塊，總金額達(dá)146億元；12月2日下午，華潤(rùn)置地又聯(lián)合中海地產(chǎn)以總價(jià)185.12億元競(jìng)得深圳市南山區(qū)粵海街道地塊，刷新近十年深圳涉宅地塊總價(jià)紀(jì)錄，其樓面價(jià)高達(dá)70388元/平方米、溢價(jià)率46.3%。
此外，華潤(rùn)置地在穩(wěn)固開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同時(shí)，還在增加城市更新項(xiàng)目，這可能是徐榮未來(lái)著重管理的方向之一。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道稱，華潤(rùn)置地在深圳的湖貝村、大沖村、沙井大街、雪花啤酒片區(qū)等多個(gè)舊改項(xiàng)目，徐榮都親身參與其中。
今年10月，華潤(rùn)置地參與深圳龍崗南灣下李朗城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目更新單元用地面積約41.61萬(wàn)平方米，包含住宅、商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑等多種功能。華潤(rùn)置地還參加包括三亞中央商務(wù)區(qū)海羅片區(qū)、深圳筍崗冷庫(kù)城市更新單元等項(xiàng)目。
另?yè)?jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)李欣曾表示，“2024年要真正習(xí)慣過(guò)緊日子?！彼硎?，行業(yè)規(guī)模持續(xù)收縮的同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)、消費(fèi)場(chǎng)景以及空間服務(wù)的要求越來(lái)越高，新發(fā)展模式正在建立過(guò)程中。華潤(rùn)置地為此調(diào)整了中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃體系。
2024年即將結(jié)束，年底完成“調(diào)兵遣將”的華潤(rùn)置地，會(huì)用什么方式打開(kāi)2025年呢？新總裁徐榮上任后，“三把火”又會(huì)燒向何處呢？
你有接觸過(guò)華潤(rùn)置地的項(xiàng)目產(chǎn)品嗎？歡迎留言討論。