文｜酒管財(cái)經(jīng)

當(dāng)我們習(xí)慣了“煤老板”抄底高奢酒店時(shí)，一家旅游企業(yè)冷不丁地給了酒店行業(yè)一個(gè)驚喜。

日前，黃山旅游宣布，擬參與司法拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)位于黃山市的酒店在建工程。該在建工程原規(guī)劃用途為酒店，若競(jìng)買(mǎi)成功，公司需按原規(guī)劃使用。

該資產(chǎn)評(píng)估價(jià)接近3億元，起拍價(jià)只有1.65億元。截至目前，只有1人報(bào)名。不出意外的話(huà)，黃山旅游大概率要將其攬入懷中。

《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，上述酒店資產(chǎn)尚未完全竣工。即便拍賣(mài)成功，距離正式開(kāi)門(mén)迎客可能還需一些時(shí)日。

作為一家老牌旅企，黃山旅游正在進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”，嘗試通過(guò)“走下山”來(lái)打破業(yè)績(jī)瓶頸。而很多新的“山下業(yè)務(wù)”尚處培育期，充滿(mǎn)諸多不確定性。相對(duì)來(lái)講，確定性更強(qiáng)的酒店業(yè)務(wù)成為破局的重點(diǎn)之一。目前，酒店業(yè)務(wù)已經(jīng)是黃山旅游創(chuàng)收的第三大業(yè)務(wù)板塊，僅次于旅游服務(wù)業(yè)務(wù)和索道業(yè)務(wù)。

而回到酒店資產(chǎn)拍賣(mài)維度來(lái)看，酒店市場(chǎng)大宗交易頻繁，資產(chǎn)流拍也很頻繁。歸根到底一句話(huà)，沒(méi)有賣(mài)不出的酒店，只有不合適的價(jià)格。

01、競(jìng)拍“準(zhǔn)高星酒店”物業(yè)

按照官方表述，黃山旅游要競(jìng)買(mǎi)的資產(chǎn)是安徽省黃山市中級(jí)人民法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)司法拍賣(mài)的黃山港榮酒店投資管理有限公司位于安徽省黃山市屯溪區(qū)濱江東路 12 號(hào)利港尚公館 1 幢 29 套在建工程（含配套對(duì)應(yīng)的地下室），總建筑面積 79178.15 平方米，評(píng)估總價(jià)為 2.95億元，起拍價(jià)為1.65億元。

按照黃山旅游公告顯示，該在建工程原規(guī)劃用途為酒店，競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)買(mǎi)成功后，需按原規(guī)劃使用。阿里拍賣(mài)官網(wǎng)在展示該資產(chǎn)信息時(shí)，貼出了一張露有“黃山屯溪利港喜來(lái)登”門(mén)頭的照片。

早在2012年7月，黃山利港喜來(lái)登酒店就已經(jīng)簽約，原計(jì)劃在2016年正式開(kāi)業(yè)。但因?yàn)槎喾矫嬖颍@座近30層的物業(yè)一直孤守多年。

黃山旅游如此描述這個(gè)物業(yè)資產(chǎn)：地處黃山市中心政務(wù)區(qū)及商務(wù)區(qū)范圍核心，位于新安江畔，毗鄰湖邊古村落、花山世界主題園區(qū)等旅游景點(diǎn)；資產(chǎn)價(jià)值處于相對(duì)低位，保值增值空間較大。

這也透露出，資產(chǎn)保值——是該公司參與競(jìng)拍的重要原因之一。

根據(jù)阿里拍賣(mài)官網(wǎng)顯示，上述資產(chǎn)為二拍，今日（12月17日）9點(diǎn)半結(jié)束競(jìng)拍。截至2024年12月16日18時(shí)許，平臺(tái)已有1401次圍觀(guān)，22人設(shè)置提醒，但僅有一人報(bào)名。目前，競(jìng)買(mǎi)號(hào)“S5949”的買(mǎi)家僅以起拍價(jià)出手一次。

如果該買(mǎi)家為黃山旅游，其大概率以起拍價(jià)將其資產(chǎn)攬入懷中。

需要注意的是，此次競(jìng)拍的起拍價(jià)盡管只有五折有余，但其與過(guò)往很多高星酒店的競(jìng)拍有所不同。

目前掛牌出售、參與競(jìng)拍的很多高星酒店，大多處于正常營(yíng)業(yè)中。并且，很多高星酒店資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)情況良好。只是囿于業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況無(wú)奈拋售。

這也意味著，黃山旅游競(jìng)拍上述資產(chǎn)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)具有很多不確定性。一方面是物業(yè)經(jīng)營(yíng)年限問(wèn)題，另一方面是建設(shè)完畢的資金投入，以及后續(xù)的酒店經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

畢竟，一個(gè)全新入市的酒店，同一家經(jīng)營(yíng)成熟的高星酒店相比，在投資回報(bào)上有著明顯的不同。

看來(lái)，資產(chǎn)打折拍賣(mài)，背后總有一些難以讓人十分滿(mǎn)意的原因。

《酒管財(cái)經(jīng)》了解到，作為一家老牌自然景區(qū)類(lèi)上市公司，黃山旅游在2016年左右提出“走下山、走出去”的發(fā)展戰(zhàn)略。

也正因?yàn)榇?，很多人將黃山旅游的業(yè)務(wù)分為山上旅游業(yè)務(wù)和山下業(yè)務(wù)。其中，山下業(yè)務(wù)包括景區(qū)、酒店、徽菜、旅行社、電商及商貿(mào)等板塊。

不難看出，上述新的物業(yè)資產(chǎn)屬于“山下業(yè)務(wù)”范疇。可是，需要注意的是，黃山旅游的山下業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀(guān)。

國(guó)信證券在研報(bào)中指出，公司山下項(xiàng)目短期仍有拖累尚需觀(guān)察?；ㄉ街i窟、太平湖、徽商故里上半年共虧損約 4700萬(wàn)元，預(yù)計(jì)后續(xù)盈利釋放需要配合更市場(chǎng)化的打法，尚需觀(guān)察。

11月份，就有投資者質(zhì)疑黃山旅游，“公司投資的山下旅游業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)，希望公司把精力放在山上旅游業(yè)務(wù)里”。

后者在回應(yīng)時(shí)坦陳，“近年受整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，山下業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分新業(yè)務(wù)需要一定的培育期?！?/p>

而回到公司經(jīng)營(yíng)層面，前三季度，黃山旅游營(yíng)收14.1億元，同比下滑1.6%；歸母凈利潤(rùn)為2.8億元，同比下降30.2%；毛利率為 53.4%，同比下降 4.0 個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為 22.2%，同比下降 8.7 個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)于其他尚未成熟的“山下業(yè)務(wù)”，投資酒店或許才是相對(duì)穩(wěn)妥的破局道路。盡管上述資產(chǎn)算不上最為完美的標(biāo)的。

02、酒店業(yè)務(wù)做的怎么樣？

僅從酒店業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，黃山旅游擁有十多家酒店，位于黃山景區(qū)的主要有北海賓館、獅林大酒店、西海飯店、白云賓館、玉屏樓賓館、雲(yún)野排云型旅酒店、雲(yún)亼·曙光里和雲(yún)亼·獅林崖舍。

景區(qū)之外的酒店包括湯泉大酒店、軒轅國(guó)際大酒店、黃山昱城皇冠假日酒店和黃山國(guó)際大酒店等。

值得肯定的是，黃山旅游雖然屬于旅游企業(yè)之列，但對(duì)于酒店業(yè)務(wù)一直都非常重視。

在今年上半年，黃山旅游的酒店業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模，僅次于旅游服務(wù)業(yè)務(wù)和索道業(yè)務(wù)，領(lǐng)先于景區(qū)業(yè)務(wù)和徽菜業(yè)務(wù)。

目前，黃山旅游推出了自有酒店品牌矩陣。該業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體是黃山旅游雲(yún)麓酒店管理有限公司，涵蓋雲(yún)亼、雲(yún)麓、雲(yún)野、雲(yún)頤等品牌，涉獵景區(qū)度假、文化主題、康養(yǎng)等酒店細(xì)分產(chǎn)品。

同時(shí)，黃山旅游還斥巨資對(duì)旗下酒店進(jìn)行升級(jí)改造。

在今年初，黃山旅游計(jì)劃投資1.5億元，投資建設(shè)黃山國(guó)際大酒店升級(jí)改造工程項(xiàng)目，資金來(lái)源為自有資金，目前正推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作。

在今年上半年，黃山旅游還延續(xù)實(shí)行了北海賓館環(huán)境整治改造項(xiàng)目、平湖假日酒店改造項(xiàng)目、湯泉大酒店改造項(xiàng)目等。

其中，北海賓館環(huán)境整治改造項(xiàng)目是黃山旅游在2015年非公開(kāi)發(fā)行募集資金投資項(xiàng)目。

根據(jù)財(cái)報(bào)信息顯示，該項(xiàng)目預(yù)算3.01億元，目前還在推進(jìn)中。黃山旅游計(jì)劃將其打造成國(guó)內(nèi)山岳型景區(qū)一流精品度假酒店，設(shè)有宴會(huì)廳、會(huì)議室、高山書(shū)吧等多種服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目。

平湖假日酒店改造項(xiàng)目是黃山酒店在2022年執(zhí)行的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額為3500萬(wàn)元。該項(xiàng)目完成升級(jí)改造，并于 2024 年 3 月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。目前該酒店已更名為太平湖漫心府。

湯泉大酒店改造項(xiàng)目也是2022年的項(xiàng)目，投資金額為3420萬(wàn)元。截至今年上半年，該項(xiàng)目已經(jīng)完成酒店主體裝飾拆除，按計(jì)劃推進(jìn)屋面防水、外墻保溫粉刷、室內(nèi)土建及水電安裝等施工，推進(jìn)酒店各功能區(qū)深化設(shè)計(jì)、設(shè)備招標(biāo)等工作。

粗略計(jì)算，上述4個(gè)酒店項(xiàng)目的改造投入資金已經(jīng)超過(guò)5.3億元。

在今年上半年，黃山旅游的酒店業(yè)務(wù)營(yíng)收為1.92億元，毛利率為31.78%。營(yíng)收同步下滑3.09%，毛利率也下滑了近3個(gè)百分點(diǎn)。在營(yíng)的8家山上酒店，在今年前三季度的出租率為57.56%。

這也意味著，即便上述酒店均投入使用，黃山旅游還需很長(zhǎng)一段時(shí)間才能收回改造成本。這也難怪有股民在貼吧中調(diào)侃，“從黃山旅游一貫的工作方針?lè)治?，買(mǎi)完建成后，三年一大修，5年大拆重建。”

顯然，黃山旅游要想實(shí)現(xiàn)真正的“二次創(chuàng)業(yè)”，可能真的還有很長(zhǎng)的一段路來(lái)走。

統(tǒng)籌 | 勞殿

編輯 | 阿渲