文|邁點(diǎn)
越來越多的高奢酒店正被擺上拍賣貨架。
據(jù)邁點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì),11月有近百家酒店進(jìn)行拍賣,數(shù)量為2024年之最。
一場關(guān)于高奢酒店命運(yùn)的較量已然開始。
高奢酒店組團(tuán)拍賣
拍賣年年有,今年特別多。這些酒店的拍賣公告中詳細(xì)羅列著酒店的地理位置、設(shè)施配置、經(jīng)營狀況等信息,等待有緣人將其收入囊中。
佛山希爾頓酒店、北京臨空皇冠假日酒店、天津生態(tài)城世茂希爾頓酒店、重慶北碚悅榕莊酒店、曾幾何時(shí),這些酒店如同璀璨明珠,在高樓林立的都市中,閃耀著奢華與尊貴之光。
而今,它們卻被"市場的波瀾"擱淺在"拍賣"淺灘上,等待著"救援",以期成功穿越經(jīng)濟(jì)周期和時(shí)代變遷的風(fēng)暴。
細(xì)究背后原因——資金鏈緊繃、債務(wù)壓力加劇、瘦身求存、以資抵債……是主因,高奢酒店從昔日房地產(chǎn)大盤的“香餑餑”逐漸淪為“燙手山芋”。
地產(chǎn)市場寒冬的連鎖反應(yīng)下,高奢酒店行業(yè)迎來一場生死攸關(guān)的考驗(yàn)。
此外,高星酒店自身也面臨著諸多挑戰(zhàn)。
高昂的運(yùn)營成本、日益激烈的市場競爭、以及消費(fèi)者需求的變化,都讓傳統(tǒng)高星酒店的經(jīng)營模式難以為繼。年輕一代消費(fèi)者更加注重個(gè)性化、體驗(yàn)化的住宿需求,而傳統(tǒng)高星酒店往往難以滿足這些需求。
內(nèi)外交困下,“組團(tuán)拍賣”成為高奢酒店穿越周期風(fēng)暴,重新煥發(fā)資產(chǎn)生機(jī)的優(yōu)質(zhì)選擇。畢竟新買主有可能將目前的低效資產(chǎn)進(jìn)行有效修復(fù),成為優(yōu)質(zhì)的高效資產(chǎn)。
流拍成常態(tài),億元酒店等不到白馬騎士
理想是豐滿的,但現(xiàn)實(shí)卻總不免俗套的骨感。流拍成為高奢酒店拍賣更普遍的存在。
以11月拍賣數(shù)據(jù)為例,98家酒店僅有7家酒店項(xiàng)目成交,金額都在億元以下,最高為7683萬元,其余都在1600-3200萬元區(qū)間。
這不是11月的個(gè)例,而是2024年的常態(tài)。盤點(diǎn)2024年酒店拍賣情況,只有少數(shù)酒店成功拍賣,能以億元的金額成交的更是屈指可數(shù)。
比如今年上半年沒有一家億元酒店拍賣成交,下半年截至目前也僅攀枝花花城酒店、啟東國瑞豪生大酒店和金潮玉瑪國際酒店分別以10566.0712萬元、2.86億元和1.70億元拍賣成交。
每一場高星酒店拍賣都是一場無聲的較量。這背后是資本的博弈,更是市場對(duì)高星酒店價(jià)值的審視和重新評(píng)估?;騼r(jià)格過高,或市場前景不明,多個(gè)高奢酒店的拍賣都成為了一場無人問津的“獨(dú)角戲”,透露出市場的無奈與殘酷。
比如佛山希爾頓酒店,早在2020年就已在出售列表中;重慶北碚悅榕莊曾多次上架拍賣,起拍價(jià)從一開始的7億元下降至目前5.11億元,但11月還是流拍;擁有600間客房及套房的北京臨空皇冠假日酒店資產(chǎn)以評(píng)估價(jià)近5折的價(jià)格起拍也依然無人出價(jià);天津生態(tài)城世茂希爾頓酒店雖然本次拍賣的起拍價(jià)定為6.53億元人民幣,較之上次降幅近20%,但最后也是流拍……這些高奢酒店都是2024年拍賣潮中的老面孔。
重資產(chǎn)的高奢酒店難以等到自己的白馬騎士。
這是市場的A面,但在B面,邁點(diǎn)觀察到高端酒店依然是開業(yè)浪潮中的主力軍,這個(gè)行業(yè)現(xiàn)象又展現(xiàn)了高端酒店的生命力。
一邊持續(xù)被拍賣,一邊不斷簽約開業(yè),高奢酒店未來將如何發(fā)展?
高奢酒店未來發(fā)展猜想
在厘清未來走向之前,我們先來看下2024年高奢酒店拍賣中不容忽視的兩個(gè)特征。
其一,拍賣酒店數(shù)量與日俱增。拍賣價(jià)格方面,億元及以上;5000萬-1億元;5000萬元以下,各拍賣價(jià)格檔位的酒店都有新增。其中,5000萬元以下的增幅最大。酒店分類上,本土高星酒店上架拍賣的比重不斷提升。盤點(diǎn)2024年1月-11月拍賣酒店數(shù)據(jù),本土傳統(tǒng)高星酒店正越來越多,傳統(tǒng)老牌高星酒店赫然在列,尤其是位于低線城市。
其二,拍賣價(jià)格億元以上的酒店項(xiàng)目鮮少人問津,在5000萬元以下的酒店成交概率更高。賣家希望通過拍賣盡快回籠資金,緩解資金壓力;而買家則希望以更低的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)資本增值。不同的傾向直接影響成交。億元以上酒店項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)歷多次上架,拍賣價(jià)格也幾度下調(diào),但均以流拍告終。
總體而言,2024年酒店拍賣市場已經(jīng)表現(xiàn)為供大于求、成交率低。與此同時(shí),買家也越來越挑剔,對(duì)價(jià)格異常敏感,都擔(dān)心“本想抄底,結(jié)果頂峰相見”。
不同的市場預(yù)期引導(dǎo)事情往截然相反的方向發(fā)展??梢钥隙ǖ氖?,高奢酒店被拍賣的情況依然會(huì)長期存在,或許2025年,被拍賣的高奢酒店較之2024年有過之無不及,且不限于酒店行業(yè)。
近日,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,公司全資子公司哈爾濱融創(chuàng)文旅已與哈爾濱國資旗下的太陽島集團(tuán)及哈爾濱冰雪大世界股份有限公司達(dá)成協(xié)議。根據(jù)協(xié)議,太陽島集團(tuán)將受讓哈爾濱融創(chuàng)文旅持有的哈爾濱冰雪大世界公司46.67%的股權(quán),交易金額約為人民幣10.21億元。融創(chuàng)表示,10億元資金一部分用于償還欠付款項(xiàng),另一部分則打入政府監(jiān)管專戶,用于保交樓。
被擺上貨架的高奢酒店組成中,地方傳統(tǒng)高星級(jí)酒店(單體酒店)也將越來越多。因?yàn)樵谑袌龅南炊Y下,高星酒店行業(yè)正迎來前所未有的變革。運(yùn)營收益將成為決定酒店命運(yùn)的關(guān)鍵,而不再僅僅是物業(yè)和租金的紅利。這要求酒店必須更加注重用戶體驗(yàn)和服務(wù)質(zhì)量,以創(chuàng)新的運(yùn)營模式吸引消費(fèi)者。而這正是地方傳統(tǒng)高星級(jí)酒店的短板。而在拍賣價(jià)格上,或?qū)⒄归_一場更為焦灼的對(duì)戰(zhàn)。這取決于雙方對(duì)酒店資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估,都有著自己的心里價(jià)位。
更關(guān)鍵的問題是誰將下場收?目前比較活躍的是“煤老板”等實(shí)業(yè)企業(yè),還有一些家族投資機(jī)構(gòu)。未來或許也將有大批國企加入,在政策指引下,尋求穩(wěn)定回報(bào)和資產(chǎn)增值的防御性投資選擇,走向更優(yōu)的資產(chǎn)配置。
還有一種可能,那就是資產(chǎn)持有者撤回拍賣,自我革新,進(jìn)行酒店翻牌,以更契合當(dāng)下消費(fèi)需求的產(chǎn)品形態(tài),重新經(jīng)營。
在市場動(dòng)態(tài)發(fā)展過程中,高奢酒店的未來無限可能,因?yàn)榕馁u風(fēng)云背后,是變局下的重生契機(jī),不良資產(chǎn)正往優(yōu)質(zhì)的方向流動(dòng)。
未來的高奢酒店,將不再僅僅依賴于豪華的硬件設(shè)施和地理位置,而是更加注重提供個(gè)性化、差異化的服務(wù)體驗(yàn),以及與文化、藝術(shù)、科技等多元元素的深度融合。它們將成為城市的文化地標(biāo),旅行的情感驛站,為賓客帶來不僅僅是住宿的便利,更是心靈的觸動(dòng)和文化的洗禮。
同時(shí),隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的加速,高奢酒店也將積極擁抱科技,利用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段,提升運(yùn)營效率,優(yōu)化顧客體驗(yàn),實(shí)現(xiàn)從預(yù)訂到入住,再到離店的全鏈條智能化服務(wù)。這不僅將降低運(yùn)營成本,還將為酒店贏得更多年輕消費(fèi)者的青睞。
更重要的是,隨著可持續(xù)發(fā)展理念的深入人心,綠色、環(huán)保、低碳將成為高奢酒店發(fā)展的新趨勢(shì)。它們將致力于節(jié)能減排,推廣綠色消費(fèi),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏,為地球的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。
盡管當(dāng)前高奢酒店行業(yè)正經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn),但正是這些挑戰(zhàn),催生了行業(yè)的創(chuàng)新與變革,為未來的繁榮發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
結(jié)語
在這場高奢酒店的變革浪潮中,每一次流拍或許都是一次蓄勢(shì)待發(fā)的機(jī)會(huì),每一次重組都可能孕育著新生的希望。
隨著全球旅游市場的復(fù)蘇和國內(nèi)旅游消費(fèi)的品質(zhì)升級(jí),高奢酒店作為旅游業(yè)的重要組成部分,將迎來新的發(fā)展機(jī)遇——在新的運(yùn)營理念和管理模式下煥發(fā)新生,以更加健康、多元、可持續(xù)的姿態(tài),重新屹立于世界的舞臺(tái)上,繼續(xù)書寫著關(guān)于奢華、品質(zhì)與夢(mèng)想的傳奇故事。