文｜空間秘探 秦敏慧

近日，凱德集團計劃以18億元出售其在上海浦發(fā)大廈70%的股權的傳聞甚囂而上，種種猜測撲朔迷離。與此同時，海外資本買賣中國內(nèi)地公寓、寫字樓、酒店資產(chǎn)也是動作不斷。海外資本為何熱衷投資中國資產(chǎn)？他們又最偏愛哪類資產(chǎn)？

01 凱德傳聞六五折拋售上海浦發(fā)大廈

近期，凱德集團正計劃打折出售上海浦發(fā)大廈。據(jù)悉，凱德集團與AEW集團旗下基金近期就出售上海浦發(fā)大廈項目進行磋商。雙方協(xié)議，凱德集團和AEW將以18億元的價格出售上海浦發(fā)大廈約70%面積。

目前，凱德集團和AEW已與首創(chuàng)集團旗下公司初步談攏價格，18億元的價格相當于目前凱德集團與AEW此前收購所剩余的貸款，這一價格對比五年前的收購價低至六五折。不過，可能受到輿論的壓力或者其他因素，凱德方面予以否認，稱相關消息并不屬實。

上海浦發(fā)大廈竣工于2002年，物業(yè)級別為甲級寫字樓，占地面積約6900平方米，總建筑面積超70000平方米，樓層總數(shù)為36層，地上為寫字樓、商業(yè)，地下為停車場，位于陸家嘴核心商圈，與上海環(huán)球金融中心、金茂大廈等地標性建筑相鄰，都同屬于陸家嘴板塊最為核心的位置。

業(yè)內(nèi)人士猜測，若凱德集團以低于市場價的價格出售資產(chǎn)，可能會引起一系列的連鎖反應，可能將對陸家嘴商圈整體的消費信心和物業(yè)價值帶來重大打擊，影響商圈的投資熱度和吸引力。

起初上海浦發(fā)大廈原屬于上海國盛集團名下，國盛集團是上海市政府重大項目投融資平臺。2008年，國盛集團開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務，后海航置業(yè)以14.75億買下浦發(fā)大廈項目公司100%的股權及7.21億的債權。

海航置業(yè)在收購浦發(fā)大廈后，聯(lián)合恒臺證券發(fā)行恒泰浩睿-海航大廈類REITs，這是上海證券交易所第一單類REITs項目，也是國內(nèi)首單以單一寫字樓物業(yè)為標的資產(chǎn)的類REITs項目，在與凱德交易完成后該項目亦是全國首單市場化退出的資產(chǎn)支持專項計劃。作為上海地標性建筑的浦發(fā)大廈，也是中國商業(yè)地產(chǎn)市場的一個重要案例，對整個房地產(chǎn)大宗交易市場以及國內(nèi)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展都具有重大意義。

2019年初，在戴德梁行的引薦下，凱德集團聯(lián)合一家國外基金成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%的權益，涉及建筑面積約4.2萬平方米，標志著凱德集團旗下商務辦公項目首次進駐陸家嘴核心商圈。此次收購事件，被看作是凱德集團加速布局內(nèi)地的信號，也是其對中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的重視。

彼時的2019年正值凱德集團入華25年，開年第一筆收購彰顯出凱德集團對中國市場以及未來發(fā)展的信心。其集團高層也表示，收購這座地理位置優(yōu)越的大廈，將會給集團帶來直接可觀的收益。

收購上海浦發(fā)大廈后，凱德集團發(fā)揮其作為開發(fā)商及房地產(chǎn)基金的雙重身份優(yōu)勢，將這座地標性建筑進行為期兩年的改造，期間涵蓋從翻新硬件設施到提升內(nèi)部空間布局等多個方面，成功將上海浦發(fā)大廈蛻變成一座符合國際甲級寫字樓標準的現(xiàn)代化辦公場所。

今時不同往日，上海浦發(fā)大廈雖未被明確表示低價拋售，但凱德集團這次未經(jīng)官宣的交易，再一次觸動到了資本敏感的神經(jīng)。

02 凱德還賣了什么？

凱德集團低價拋售上海浦發(fā)大廈的事情引起一陣嘩然，仔細想想也不是無跡可尋。

目前，上海寫字樓市場“風雨不定”。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2024年三季度上海甲級寫字樓的空置率為21.5%，較上一季度上升0.4個百分點。上海甲級寫字樓的平均租金從2024年三季度的7.4元/平方米一天下降至6.63元一天，環(huán)比下滑幅度較大。空置率的上漲伴隨租金的下滑。

其背后還受到最近幾年，金融、地產(chǎn)、科技等行業(yè)日益“縮水”的影響，企業(yè)的擴張不再是加速度，繁榮正在放緩，甚至收縮，在“降本增效”的口號下，削減辦公租賃費用也成了砍下節(jié)流第一刀的先行策略，于是企業(yè)退租、搬遷成了新常態(tài)。此外，甲級寫字樓的主力租戶——外資企業(yè)，也在重新評估其辦公室需求并做出調(diào)整。大趨勢下，即便是位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈也受牽連，空置率達到25%左右。凱德集團六五折的大甩賣，或許也是為了及時“止損”。

2023年全年，凱德投資收入下降3.2%至27.84億新元，現(xiàn)金凈利下降6%至7.81億新元，營業(yè)利潤下降7%至5.68億新元。由于投資物業(yè)重估的非現(xiàn)金公允價值下跌約6億新元，凱德投資在報表上反映出的歸屬母公司股東的利潤大幅下跌79%至1.81億新元。中國市場的疲弱表現(xiàn)，也是導致凱德集團的財務狀況受到拖累的原因之一。

關于此次交易，凱德集團并未有更多回應，不過，凱德集團在今年以來一系列出售中國資產(chǎn)的行為，持續(xù)引發(fā)市場的關注。

觀察發(fā)現(xiàn)，凱德今年的四次交易基本上沒虧，且屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2006年雙井購物中心被凱德中國信托購買，成為較早一批面市的購物中心，這一年的資產(chǎn)估值為4.1億元。2022年10月凱德通過法院拍賣獲得北京凱德·星貿(mào)項目，該項目位于CBD、燕莎與燕莎與三里屯三大商圈交匯的核心地帶，坐落在東三環(huán)城市核心區(qū)，交易價為20.37億元。

2010年，凱德收購東方海外資產(chǎn)包，間接完成衡山路雅詩閣所在版塊的收購。此后，凱德集團雅詩閣有限公司成為該項目業(yè)主，由JAE操刀進行改造更新設計，項目于2015年竣工，將這片區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全面轉(zhuǎn)型升級。公開資料顯示，上海雅詩閣衡山服務公寓坐落于上海首批以立法形式認定和保護的12個歷史文化風貌保護區(qū)之一，毗鄰淮海路購物區(qū)、徐家匯商業(yè)中心和外國領事館，餐飲、購物、娛樂等一應俱全，居住氛圍濃厚。據(jù)原雅詩閣中國董事總經(jīng)理陳志商此前透露，2020年，雅詩閣公寓的90間房源，長租率保持在95%以上，年入住率超過九成。

同屬于公寓的另一宗交易——天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓，位于天津市和平區(qū)，于1998年投入運營，擁有185個單元，是雅詩閣進入中國市場的首家物業(yè)，是天津最早的服務式公寓，也是全國最早的服務式公寓之一。值得一提的是，管理人強調(diào)，該售價“超出賬面價值”，并承諾在交易塵埃落定后，再披露更多交易細節(jié)。

綜合來看，凱德出售北京雙井購物項目，預計凈收益估計約為6.9億元，凈利潤約為1.33億元；2022年通過法拍以20.37億元獲得的星貿(mào)項目，改造運營一年多轉(zhuǎn)手95%股權賣了24億元；上海雅詩閣出售后仍保留運營權；天津公寓將以高于賬面價值出售。凱德四次的交易，體現(xiàn)出其對高周轉(zhuǎn)住宅房產(chǎn)和經(jīng)營性不動產(chǎn)投資思考邏輯的不斷進步。從考察資產(chǎn)的固有地理優(yōu)勢開始，在資產(chǎn)價值洼地時買入、從開發(fā)孵化到產(chǎn)生長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流、搭配自身融資能力、從而實現(xiàn)規(guī)模擴張，改造后所產(chǎn)生的差價，便是凱德自有的“時間價值”。選擇合適的時間點以合適的價格完成退出，本就是其資本運作的重要一環(huán)。

因此，回到上海浦發(fā)大廈，該寫字樓建于2002年，雖在2022年被凱德改造，但產(chǎn)權年限已到期，凱德此時低價出售，更多是希望盡快收回資產(chǎn)殘值，優(yōu)化資產(chǎn)結構，提高資金流動性。

03 海外資本“抄底”國內(nèi)公寓酒店資產(chǎn)

雖然今年凱德“賣賣賣”，但并非要撤資中國市場。在投資日活動中指出，凱德仍將致力于發(fā)展中國業(yè)務，繼續(xù)深耕中國市場。自2021年以來，凱德投資總共回收資本約240億新元，其中約110億新元來自中國。

巨大的占比，也與這幾年中國房地產(chǎn)的市場行情有關。在房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整下，諸多頭部優(yōu)秀開發(fā)商不斷面臨流動性問題，大量一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被“擺上貨架”，對于有準備的投資者來說，這無疑是一次好時機。具有市場敏銳性的企業(yè)往往在時代的周期中嗅出商機。

11月25日，在“中新雙向投資洽談會暨蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作項目簽約活動”上，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會與凱德投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此次合作是蘇州工業(yè)園區(qū)迎來開發(fā)建設的30周年，也是中國與新加坡簽約的首個政府合作項目。

合作協(xié)議中表示，蘇州恒泰將與凱德投資攜手在蘇州工業(yè)園區(qū)核心位置推進江蘇首座來福士（來福士是凱德中國旗下的一個品牌，專門負責開發(fā)和管理綜合商用項目，以多功能性和綜合性著稱，通常包括住宅、商場、辦公樓、服務式公寓和酒店等多種業(yè)態(tài)）的落地工作。蘇州工業(yè)園區(qū)來福士項目又是凱德在中國的一個重要投資，將在既往成功合作的基礎上，用自己的“妙手”創(chuàng)作出更多優(yōu)質(zhì)項目、業(yè)態(tài)，把先進的理念帶進蘇州。這樣一賣一買的動作，符合凱德集團“地產(chǎn)+基金”的商業(yè)模式，即每一次收購背后往往會伴隨著旗下資產(chǎn)的出讓同時進行。

在觀察今年凱德的買賣交易中，公寓成為其重點布局板塊，旗下雅詩閣公寓動作頻頻，成為其布局中國市場的重要抓手。除上文所述的購入與拋售，雅詩閣還在持續(xù)鋪開高強度的項目開業(yè)計劃。

9月，雅詩閣成功引入雅詩閣臻選、雅詩閣優(yōu)選兩個集合品牌，品牌在華首店均已落子與?？诤蛷V州。10月，雅詩閣引入旗下中高端商旅型公寓酒店品牌——Quest。同月，雅詩閣與德盈集團聯(lián)合打造的首個項目——南京馨樂庭江北虹悅城公寓酒店正式開業(yè)。雅詩閣還與江蘇無錫再簽雙品牌項目——雅詩閣與雅院，無錫已成為雅詩閣在華東地區(qū)除上海外布局項目最多的城市。截至1998年進入中國旅宿市場至今，雅詩閣在全國40多個城市擁有和管理近220家物業(yè)。

然而，不止凱德旗下的雅詩閣力拓中國公寓市場，其他海外資本也在蠢蠢欲動。

今年年初，美國房地產(chǎn)巨頭鐵獅門集團收購上海五角場智選假日酒店75%股權，將原酒店改造成約300個單元的全新長租公寓。這不是鐵獅門在國內(nèi)的第一個長租公寓項目，在去年5月，鐵獅門與輝盛國際聯(lián)合收購深潤大廈的長租公寓部分，雙方預計總投資7.27億元，打造中高端長租公寓項目。鐵獅門是世界有名的房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商和基金管理公司，而輝盛國際是服務式公寓和高端租賃公寓投資者與運營商，此次改造可謂“專業(yè)對口”。同在去年上半年，新加坡房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad以15.4億元的價格，買入萬科旗下連鎖長租公寓品牌——深南68萬科里。

9月，黑石集團擬7.5億元港元收購中國香港兩座服務式公寓樓。同月，華南五大房企之一的中國奧園，同時也是一家在中國頗具影響力的公寓開發(fā)商，被中東投資集團收購，這是第一次有中東資本拿下一家中國頂尖房企的控制權。也許中東投資集團抄底中國奧園，是打算準備進軍高端公寓、豪華酒店等領域，在他們看來，在中國賣房子已經(jīng)不是一門好生意了，參照日本做公寓出租，可能會獲得更穩(wěn)定的長期回報。

中國公寓、酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正被越來越多的海外資本“青睞”，成為其增長穩(wěn)健、未來發(fā)展可期的區(qū)域配置資產(chǎn)，并對其有一定的投資信心。

04 公寓資產(chǎn)為何“最受歡迎”？

如今我國正處于一個投資需要格外謹慎的時代，伴隨一輪利率下調(diào)，銀行的定期存款掛牌利率已從“2字頭”跌入“1字頭”。金融市場的反復震蕩與炒房時代的落幕，讓更多投資人從金融、住房的專注力中抽出身來，把目光轉(zhuǎn)向了公寓產(chǎn)品。戴德梁行在10月17日發(fā)布的《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》指出，公寓因其穩(wěn)定的市場需求和政策支持成為最受歡迎的資產(chǎn)。

/ “大浪淘沙”后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置

曾經(jīng)，投資者對公寓資產(chǎn)持謹慎態(tài)度，公寓的價值往往被房地產(chǎn)泡沫所覆蓋，而當大浪褪去，其背后的價值才浮現(xiàn)出來。在高速發(fā)展的普漲時代，投資核心在于短線的地塊增值、添加高杠桿獲取暴利，如今投資邏輯發(fā)生變化，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲取長期的租金收益可能更加穩(wěn)妥?？梢哉f，公寓是當下市場上一種優(yōu)秀的資產(chǎn)配置方式。有的公寓資產(chǎn)甚至進可“寫字樓”，退可“酒店”，能夠更加多元的適應市場需要。

除卻資產(chǎn)估值拔高后，市場對于長租公寓的需求量正持續(xù)上升。隨著Z世代進入勞動市場，年輕人成為長租公寓市場的主力住戶群體，他們對社區(qū)環(huán)境的要求更高，也更傾向于選擇知名品牌和具有運營規(guī)模的企業(yè)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024三季度平均出租率從91.53%提升至92.7%，環(huán)比增長了1.17%。供給端與需求端的相互增長，讓長租公寓成為愈發(fā)“熾手可熱”的投資對象。

/ 政策扶持下的“獨特專欄”

在長租公寓市場的分支下，國家還在大力扶持其細分類目中獨特的一種——保障性租房。早在2017年，國家明確提出“租購并舉”住房制度，積極推進保障性租房建設。在今年年初，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局出臺《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，將我國租賃市場的金融閉環(huán)規(guī)則進一步建設與完善。

在此背景下，保租房進入實質(zhì)深化的階段，各類企業(yè)也紛紛走在“應納盡納”的路上。萬科旗下公寓品牌泊寓已成功納保房源數(shù)量高達10.82萬間。龍湖冠寓的保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等20余個城市，已有超過4萬間房間納入了保障性租賃住房項目。納入保租房的存量房屋，企業(yè)可享受稅收減免政策，比如增值稅減按1.5%計算，房產(chǎn)稅減按4%計算，再比如財政補貼等等。保租房推動了產(chǎn)業(yè)出清，為公寓企業(yè)帶來更好的競爭氛圍，也為消費者打造更好的租賃環(huán)境。

/ 渠道多元化的“流動現(xiàn)金”

在租賃市場中，公募REITs是推動物業(yè)增值的重要融資工具。今年7月26日，《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（簡稱《通知》）發(fā)布，這一頂層設計文件的公布，標志著公募REITs從試點正式進入到常態(tài)化發(fā)行新階段。隨后8月22日，招商基金招商蛇口租賃住房REIT正式獲批。這是《通知》發(fā)布后第一個成功發(fā)行的租賃住房REITs。

與重資產(chǎn)的房地產(chǎn)不同，長租公寓較穩(wěn)定的屬性，搭配公募REITs流動性與長期性的特點，使其為租賃市場輸入更多元化的渠道方式，一個持續(xù)的資本運作平臺。平臺將確保租賃住房投資資金的穩(wěn)定，有利于實現(xiàn)“募、投、管、退”為一體的業(yè)務鏈條，通過擴募機制不斷收購和擴充優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)。

目前，我國租賃住房REITs累計發(fā)行總規(guī)模已達95.5億元，加上公開發(fā)布發(fā)行規(guī)模的待上市保租房REITs，年內(nèi)租賃住房公募REITs累計發(fā)行規(guī)模有望破百億。今年以來，包括領盛、華平在內(nèi)的多家國際知名外資基金也紛紛加大對中國長租公寓市場的投資力度，深度布局一線城市及強二線城市的核心地段，鎖定優(yōu)質(zhì)物業(yè)與資產(chǎn)。凱德也在8月13日，凱德投資宣布其第六支在岸人民幣募資產(chǎn)品——凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園人民幣基金III期（China Business Park RMB Fund (CBPF) III）完成首輪募集，初始承諾股本為12億元人民幣（2.22億新元），將投資于中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域，為公寓注入新的“流動現(xiàn)金”。

綜上，中國房地產(chǎn)行業(yè)已進入“下半場”。凱德擬低價拋售上海浦發(fā)大廈，也可能是順應時代下的一種資本運作，在凱德“買賣交易”的投資思維下，或許可以窺見海外資本正在朝著更穩(wěn)健的資產(chǎn)流去。無論是寫字樓、酒店還是公寓資產(chǎn)，首先是具有價值和未來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才會成為海內(nèi)外投資機構爭奪的大宗資產(chǎn)標的，中國的商業(yè)資產(chǎn)也在政策支持和市場需求的雙重驅(qū)動下，正逐步走向成熟和規(guī)范化，只有健康良性和長期主義，才會被看見、被需要。