界面新聞記者 | 王婷婷
樓市優(yōu)化政策效應(yīng)正不斷顯現(xiàn)，市場“止跌回穩(wěn)”勢頭明顯，民營房企的發(fā)展空間也終于有了一定改善。
順利融資是最直接的證明。中指研究院統(tǒng)計，截至11月28日，房企信用債共發(fā)行38筆，發(fā)行金額351.7億元，同比增長12.9%，美的、新城、新希望、濱江等4家民企發(fā)行信用債；ABS發(fā)行總額約216.2億元，同比增長81.2%。
具體來看，11月27日，據(jù)新城控股（601155.SH）官微披露，新城控股完成發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)。該中期票據(jù)規(guī)模為15.6億元，期限5年，票面利率3.50%，認(rèn)購倍數(shù)1.97倍，主體評級/債項評級均為AAA。
據(jù)了解，該期票據(jù)主承銷商和簿記管理人為中信證券股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為中國工商銀行股份有限公司、交通銀行股份有限公司。
就募資用途而言，根據(jù)新城控股此前公告，本期票據(jù)不超過7.8億元的募集資金擬用于發(fā)行人及發(fā)行人下屬子公司補充流動資金，剩余募集資金擬用于償還發(fā)行人債務(wù)融資工具利息、發(fā)行人及發(fā)行人下屬子公司普通住宅地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)以及購回或償還發(fā)行人及發(fā)行人股東新城發(fā)展控股有限公司境外美元債券。
今年5月，新城控股發(fā)行了2024年第一期中票，規(guī)模13.6億元，當(dāng)時的總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍。其中品種一8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。中誠信國際給予AAA評級，主承銷商為中信證券，聯(lián)席主承銷商為郵儲銀行、交通銀行和招商銀行。
以上兩筆中期票據(jù)都由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（簡稱“中債增”）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
四川民企新希望地產(chǎn)的情況類似，也于今年11月和5月分別獲得融資。
11月22日，新希望（000876.SZ）五新實業(yè)集團有限公司（下稱“新希望地產(chǎn)”）宣布成功發(fā)行2024年第一期公司債，規(guī)模4.7億元，期限為2年，發(fā)行利率4.0%。此前的5月份，新希望地產(chǎn)還成功發(fā)行了一筆5年期、規(guī)模8億元的中期票據(jù)，仍是中債增提供全額擔(dān)保。
12月2日，根據(jù)美的置業(yè)（03990.HK）公告，公司2024 年度第五期中期票據(jù)（債券簡稱：24美的置業(yè) MTN005）于2024年11月29日起息，計劃發(fā)行總額為10.00億元，期限為3年，兌付日為2027年11月29日。該期票據(jù)的發(fā)行利率為4.13%。
濱江是在11月初完成發(fā)行中期票據(jù)。11月6日，杭州民營房企濱江集團（002244.SZ）宣布，公司完成發(fā)行2024年度第四期中期票據(jù)。該期債券簡稱為“24濱江房產(chǎn)MTN004”，期限為2年，計劃發(fā)行總額為6億元，實際發(fā)行總額亦為6億元，利率4.4%。
目前來看，能夠成功發(fā)行中票的企業(yè)，仍是以未在公開債券市場違約的民營房企為主，反映出市場對這些優(yōu)質(zhì)房企信用認(rèn)可度在提升。對于出險房企而言，如今的重心在化債和銷售，以及“白名單”融資。
以“白名單”融資為例，旭輝控股(HK.0884)方面告訴界面新聞，截至目前，旭輝控股在全國已有74個項目入圍房地產(chǎn)項目“白名單”。其中，53個項目已獲融資支持。
此前，金融監(jiān)管總局表示，截至11月18日，“白名單”項目貸款審批通過金額已超過3萬億元，預(yù)計到2024年末金額將超過4萬億元。
值得一提的是，在多方利好政策推動下，不少民營房企的債務(wù)重組工作也取得新的進(jìn)展。
11月28日，旭輝控股(HK.0884)發(fā)布境外債務(wù)重組的進(jìn)展更新公告。截至11月27日，合計持有適用債務(wù)約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議(RSA)。
旭輝控股的境外債務(wù)重組共涉及10筆高級債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，以及13筆境外貸款，本金總規(guī)模68.58億美元，占旭輝整體有息債務(wù)的54%。
結(jié)合旭輝控股此前對外宣布的削債33-40億美金以及RSA重組方案來看，一旦境外重組成功，旭輝的資本結(jié)構(gòu)將得到顯著改善，有息負(fù)債可下降超過200億元，凈資產(chǎn)將增厚近百億，且完成重組后前2年沒有利息支出，將為公司帶來足夠的時間與空間恢復(fù)經(jīng)營、重啟發(fā)展。
11月中旬，融創(chuàng)中國（01918.HK）也披露了債務(wù)重組的最新進(jìn)展。內(nèi)容顯示，鑒于公司全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司整體經(jīng)營現(xiàn)狀，融創(chuàng)房地產(chǎn)擬初步計劃為債券持有人提供整體債務(wù)重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長展期共四個選項。
融創(chuàng)中國在公告中表示，融創(chuàng)房地產(chǎn)將通過召開債券持有人會議的形式推進(jìn)境內(nèi)債務(wù)重組事宜。
除此之外，11月還有華夏幸福、*ST金科等房企公布了債務(wù)重組新進(jìn)展。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，房企融資環(huán)境正在持續(xù)改善。由于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制及“政銀企”三方已經(jīng)形成合力，“白名單”也在不斷擴圍，將有助于又快又穩(wěn)地支持項目開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)保交樓工作。既有助于減輕房企經(jīng)營層面風(fēng)險，也有助于增加房企流動性，減輕償債壓力。
“隨著利好政策的持續(xù)發(fā)力和市場環(huán)境的逐步改善，房企償債壓力的高峰期已經(jīng)過去，行業(yè)整體呈現(xiàn)出向好的趨勢?！?/p>