文 | 空間秘探 鄒新

?？谝痪频晔焦⒆馄诮Y(jié)束半數(shù)業(yè)主未續(xù)簽，租賃方未經(jīng)同意將小區(qū)公區(qū)打包轉(zhuǎn)租。近日，因酒店式公寓紛爭，業(yè)主與小區(qū)的房開公司以及擬對酒店公寓進行委托經(jīng)營管理的公司對簿公堂，引發(fā)大量爭議。酒店式公寓作為一種投資方式，多年來熱度不減，各大酒店品牌也紛紛搶灘酒店式公寓市場，如今，酒店式公寓是否是一個好的投資選擇呢？

01 半數(shù)業(yè)主未續(xù)簽租賃方私自轉(zhuǎn)租

立冬過后，氣溫驟降，位于祖國最南面的海南省因其自身的熱帶季風海洋性氣候依舊溫暖，成為了諸多“候鳥族”的冬日居所。

然而，在?？趯毦岸燃倩▓@購買酒店公寓的不少“候鳥族”卻遇上了糟心事，他們不僅無法在自己購買的酒店式公寓開啟愉快假期，還不得不和小區(qū)的房開公司以及擬對酒店公寓進行委托經(jīng)營管理的公司對簿公堂。

海口寶景度假花園坐落在風景優(yōu)美的?？谑形骱０哆?，與?？趪H會展中心二期展館一墻之隔。相關資料顯示，寶景房開公司2005年以出讓方式取得寶景小區(qū)地塊的土地使用權，土地規(guī)劃用途為旅館業(yè)用地。

在取得土地后，寶景房開公司在該地塊建設了酒店式公寓，即?？趯毦岸燃倩▓@。2007年取得商品房預售許可證后，寶景房開公司陸續(xù)將寶景小區(qū)的房屋出售給全國各地的業(yè)主，雙方簽訂了商品房買賣合同。

購房的業(yè)主來自全國各地甚至有居住在國外的，常年都不在?？?。因此，業(yè)主們接房后都按售樓合同約定，將購買的酒店式公寓房產(chǎn)統(tǒng)一托管寶景房開公司安排的金色陽光公司經(jīng)營管理。委托經(jīng)營管理12年，共分為三期，租期截至2022年12月31日。

托管模式分積分模式、“分紅+積分”模式和完全自住型三種。絕大部分分紅模式的業(yè)主在12年托管期里沒有收到或收到很少的收益，開發(fā)商承諾的分紅、維修翻新等也都沒有兌現(xiàn)。因此，2013年春節(jié)第一個托管期快結(jié)束時，業(yè)主們就曾因為這些因素維權，但由于業(yè)主們分散各地，最終未能取得效果。

由于金色陽光公司在經(jīng)營管理上的不足，寶景小區(qū)出現(xiàn)了嚴重的建筑主體隨意改建和違章搭建等問題，引發(fā)了眾多業(yè)主的不滿。在2022年底，當?shù)谌谖薪?jīng)營合同即將到期，寶景房開公司試圖續(xù)簽為期12年的托管合同時，331戶業(yè)主超過半數(shù)都并未同意。

盡管如此，在合同到期之前，寶景房開公司依舊分別與海南萊吉威爾投資有限責任公司、海南展會酒店管理有限公司簽訂了《?？趯毦岸燃倩▓@項目租賃合同》。合同約定寶景房開公司將寶景小區(qū)項目土地使用權和公共服務房產(chǎn)、地上附著物、構(gòu)筑物、地下室、停車場、園林、泳池等出租給萊吉威爾公司。

02 64名業(yè)主與酒店托管公司對簿公堂

租賃合同簽訂后，海南展會公司在2022年年底接管了?？趯毦岸燃倩▓@，并以升級改造的名義砍伐了寶景小區(qū)大量的綠植，拆除了小區(qū)的大堂和許多門樓。

不僅如此，海南展會公司在接管寶景小區(qū)后，再度要求和業(yè)主們簽訂托管合同。合同同樣分為租賃模式、積分模式和“分紅+積分”模式。租賃模式租期分3年和8年，3年期起的，租金2.5萬元/每年，裝修款由業(yè)主承擔，海南展會公司驗收后付租金；8年期由海南展會公司承擔裝修費，每年給業(yè)主1.2萬—2.2萬元租金（根據(jù)房型大?。?。積分模式和“分紅+積分”模式的托管期一次性簽12年，均按四星級酒店的標準進行裝修，單間的裝修款為12萬—15萬元，兩房、三房裝修金額還需增加，如果業(yè)主提前解約則需要承擔裝修費用。

對于海南展會公司提供的模式，不少業(yè)主都難以接受。然而，在業(yè)主們還在對合同猶豫不決時，寶景小區(qū)又被轉(zhuǎn)租給了海南良智酒店管理有限公司經(jīng)營管理，但托管合同還是與海南展會公司簽訂。海南良智公司寶景小區(qū)負責人表示，其公司2023年接手該項目時簽約了167戶業(yè)主。

因未經(jīng)業(yè)主同意且取得合法手續(xù)，海南展會公司、海南良智公司等就違法在寶景小區(qū)內(nèi)亂砍、亂拆、亂建，且多數(shù)業(yè)主不認可《租賃合同》。業(yè)主們已向當?shù)胤ㄔ禾崞鸺w訴訟，請求法院判決《租賃合同》無效。

經(jīng)當?shù)亓謽I(yè)局確認，海南展會公司未辦理伐移樹木的手續(xù)就對寶景小區(qū)內(nèi)的公共綠化部分樹木進行破壞。經(jīng)核實，被砍伐的樹木有26株，總價值18150元。負責綠化改造的公司也被處罰9萬余元。

由于對調(diào)查結(jié)果不服，寶景小區(qū)業(yè)委會于2024年3月21日向當?shù)卣崞鹦旁L。當?shù)卣?月8日答復稱，經(jīng)核實，截至2024年5月7日，已跟海南展會公司簽約的業(yè)主數(shù)為131戶。同時，經(jīng)調(diào)查，寶景小區(qū)的建設單位未取得施工許可審批，已下達《行政處罰告知書》，待走完程序后依法處置。

但在案件開庭前夕，?？谑匈Y規(guī)局于2024年8月7日發(fā)函作廢有關“大堂、游泳池屬于業(yè)主共有”的答復函，并稱經(jīng)查詢不動產(chǎn)系統(tǒng)，寶景小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)大堂、游泳池等未查詢到產(chǎn)權登記信息，未產(chǎn)權登記的部分該局無法對其權屬進行認定。

寶景房開公司來函提及該公司與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議對上述部分已有約定……若寶景房開公司與業(yè)主雙方協(xié)商無法達成一致，建議通過司法途徑解決。

基于調(diào)查的結(jié)果和職能部門的答復，寶景小區(qū)200多名業(yè)主決定維權。因為部分業(yè)主在國外或年齡太大的原因，最終有64名業(yè)主集體向秀英區(qū)法院起訴寶景房開公司、萊吉威爾公司和海南展會公司，法院已在今年9月下旬就本案開過一次庭。

由于《租賃合同》不完整，業(yè)主們請求法庭要求對方提供完整的《租賃合同》以便查清事實，目前案件還在審理中。經(jīng)營管理寶景小區(qū)的海南良智公司工作人員和一眾業(yè)主都還在等待著法院的判決結(jié)果。

03 酒店品牌搶灘酒店式公寓市場

酒店式公寓結(jié)合了酒店式的服務和公寓式的管理，通常擁有獨立產(chǎn)權，配備有廚房和衛(wèi)生間的綜合套間。大廈提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理及租賃管理。投資者可以將酒店式公寓用于自住，也可以委托大廈以酒店形式出租，從而獲得投資回報。

酒店式公寓不僅吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，還融合了信息時代的寫字樓特點，具備良好的通訊條件，能提供各類商務服務。盡管如此，其本質(zhì)仍然是公寓。相關業(yè)態(tài)包括服務式公寓、白領公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO和青年客棧等。

Marketing Research《2023中國消費者洞察報告》提到，現(xiàn)如今中國消費者愈發(fā)注重自我感受、追求生活質(zhì)感，消費成為探索個性身份的重要出口。相比投資更遠的未來，人們更愿意把手頭上的錢花在現(xiàn)在就能夠過上的最好生活上。于是重服務重體驗的酒店式公寓正在發(fā)展為人們理想生活新的承載地，酒店式公寓市場及其產(chǎn)品也開始逐步走向成熟。

顯然，酒店式公寓是現(xiàn)代服務業(yè)升級的必然產(chǎn)物。從對發(fā)達國家類似物業(yè)的考察來看，酒店式服務公寓是在國家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后自然出現(xiàn)的一種物業(yè)類型。在我國的北京、上海、深圳等現(xiàn)代服務業(yè)較為發(fā)達的城市，酒店式公寓市場供需兩旺的現(xiàn)狀，便是最好的證明。

酒店做公寓實際上是一種資產(chǎn)運營策略，作為商業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，公寓自然不會被資本市場忽視。從歷年的大宗交易市場來看，公寓和寫字樓的交易活躍度通常高于酒店。因此，不難發(fā)現(xiàn)，在酒店業(yè)發(fā)展成熟的國家和地區(qū)，酒店式公寓的市場份額往往更高。

在美國，酒店式公寓目前占全美住宅市場的5%。特別是在舊金山、西雅圖、洛杉磯、紐約、芝加哥等地區(qū)，酒店式公寓的出租率已經(jīng)超過了全國平均水平。代表著上層生活方式的紐約華爾道夫酒店，長期以來一直是名流明星的首選，其進軍公寓市場，旗下產(chǎn)品一經(jīng)亮相便引起了全球買家的高度關注。

在中國，隨著新入場成員的不斷增加，酒店式服務公寓市場日益壯大。首當其沖的就是擁有40年經(jīng)營服務型公寓經(jīng)驗的雅詩閣。目前，雅詩閣在中國的物業(yè)已經(jīng)覆蓋了 42 個城市，總計 220 家物業(yè)，其中超過 120 家已經(jīng)實體經(jīng)營。

萬豪旗下的萬豪行政公寓已在北京、天津、杭州、西安等8個城市開設了10家公寓。2019年開業(yè)的上海寶格麗酒店的243套寶格麗公寓，在建成之初便被搶購一空。此外，文華東方酒店、瑰麗酒店等國際知名酒店品牌也紛紛進軍酒店公寓市場，進一步推動了這一領域的競爭與發(fā)展。

04 酒店式公寓還是好的投資選擇嗎？

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，投資已不再局限于股票、房產(chǎn)等領域。在一眾投資產(chǎn)品中，酒店式公寓以其獨特的商業(yè)模式和強大的投資潛力，吸引了越來越多投資者的目光。除各大酒店品牌紛紛搶灘酒店式公寓市場外，酒店式公寓也是個人玩家投資的熱門選項。

小面積，低總價，投資風險小，轉(zhuǎn)讓出租回報大是酒店式公寓較為突出的特點。同時其兼具投資性質(zhì)及自用性質(zhì)，以海口度假花園為例，購買該產(chǎn)品的業(yè)主來自全國各地，常年不在海南甚至在國外，該產(chǎn)品在平日可用于出租，而在冬天業(yè)主需要回到海南度假期間則可自用，擁有產(chǎn)權可以讓業(yè)主居住得安心、放心。

除此之外，必要時業(yè)主還可以出讓自己的產(chǎn)權，因而降低了投資的風險。酒店式公寓自有其投資優(yōu)勢，但不可否認的是，從“海口寶景度假花園”的糾紛案來看，投資酒店式公寓依舊具有一定的風險。最大的風險就是托管公司許諾的收益率，由于自身管理問題及出租率問題，近些年來許諾的所謂分紅，并沒有實現(xiàn)。一位酒店公寓投資人告訴空間秘探，當初購買公寓的時候，開發(fā)商畫的各種餅，后面大部分都沒有實現(xiàn)，他的酒店式公寓收益甚至不如住宅的出租房。

因此，在房地產(chǎn)紅利趨于理性的時代，如今的投資酒店式公寓需要更多地規(guī)避一些風險。

酒店式公寓選址

酒店式公寓的選址與其面向的目標客戶群體和市場都息息相關，在進行投資之前，投資人都會考慮其發(fā)展前景和市場回報。任何一款投資產(chǎn)品其本身并沒有明確的好壞之分，但酒店式公寓的選址關聯(lián)著其后續(xù)的發(fā)展，是在投資時最直觀的需要面對的問題。

位于市中心成熟商圈的酒店式公寓：商圈是以設定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。由于地處市中心成熟商圈，此類型酒店式公寓的售價或租價通常不低。但又由于成熟商圈對酒店式公寓的目標客戶群有著聚集效應，因此此類酒店式公寓有著穩(wěn)定的客源基礎，發(fā)展較為成熟。

位于開發(fā)新區(qū)的酒店式公寓：此類酒店式公寓的售價或租價一般比市中心的低。此外，由于開發(fā)區(qū)的美好前景是從規(guī)劃上具有可預期性，遠期發(fā)展被看好，因此此類酒店式公寓升值潛力巨大。然而，開發(fā)新區(qū)的美好前景是從規(guī)劃的角度來描繪的，它需要時間去實現(xiàn)。

位于風景旅游區(qū)的酒店式公寓：此類酒店式公寓擁有豐富的風景資源，一般功能定位為“旅游度假”功能。但其受到地段、交通、商業(yè)氛圍、消費能力等因素的限制較大，因此此類酒店雖然缺乏穩(wěn)固的市場基礎，但機遇與風險并存。

酒店托管公司選取

實際上，?？趯毦岸燃倩▓@業(yè)主們的遭遇就是酒店式公寓投資所面臨的較為突出且典型的問題。大部分選擇投資酒店式公寓的業(yè)主都會選擇將購買的酒店式公寓房產(chǎn)統(tǒng)一托管，而在這一環(huán)節(jié)中，一個靠譜的酒店托管公司顯得尤為重要。

酒店托管公司能夠幫助業(yè)主統(tǒng)一裝修、委托管理、定期收益，非常方便。但是這種模式容易野蠻生長，例如?？趯毦岸燃倩▓@的酒店托管公司由于自身的管理能力較弱，簽約十二年期間讓業(yè)主們的投資不見分紅。不僅收益甚微，業(yè)主們在并未續(xù)約的情況之下違約更是令人惱火，最終雙方只能是將事情鬧大，法庭上“兵戎相見”。

除?？趯毦岸燃倩▓@這一典型案例外，酒店托管公司跑路或違約的事件并不“稀罕”，其主要原因可能是管理不善、財務問題、合同條款不明確、缺乏專業(yè)知識以及市場外部環(huán)境的變化等等。

為規(guī)避這種情況，在尋找合適的酒店托管公司時，應仔細地進行合同審查，定期對托管公司的業(yè)績進行評估。如若像文中案例已經(jīng)遇到了這樣的情況，應及時尋求法律咨詢，采取法律手段維護自身合法權益。

通過?？趯毦岸燃倩▓@這一酒店式公寓的糾紛，直面了當下投資酒店式公寓的典型難題，酒店式公寓是否是一個好的投資選擇，見仁見智。酒店式公寓產(chǎn)品代表未來，只不過未來的投資人需要具有更加專業(yè)、長期主義的投資理念，泡沫過后，眾神歸位，理性的投資時代已經(jīng)到來。