記者 | 沈溦
因為房租到期，“財大氣粗”的首創(chuàng)環(huán)保（603839.SH）準備直接買下控股股東所持有的部分辦公場所。
11月28日晚間，首創(chuàng)環(huán)保公告：擬以近7億元對價，收購北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“城發(fā)集團”）持有北京新大都實業(yè)有限公司（以下簡稱“新大都”）100%股權(quán)。
公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所以非公開協(xié)議方式收購，資金來源為公司自有資金。
據(jù)悉，城發(fā)集團為首創(chuàng)環(huán)?？毓晒蓶|北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)集團”）的全資子公司，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。
標的公司主要資產(chǎn)為首創(chuàng)·新大都園區(qū)部分樓宇產(chǎn)權(quán)，納入本次評估范圍的樓宇產(chǎn)權(quán)位于北京市西城區(qū)車公莊大街21號，主要為辦公用途房地產(chǎn)，證載總建筑面積為2.35萬平方米，共37棟樓。
目前首創(chuàng)環(huán)保承租首創(chuàng)·新大都園區(qū)部分樓宇作為主要辦公場所，園區(qū)80%以上面積為公司及子企業(yè)租賃自用。
首創(chuàng)環(huán)保表示，公司簽訂的房屋租賃合同將于近日到期，本次收購是為了保持公司辦公場所的長期穩(wěn)定，實現(xiàn)新大都園區(qū)的統(tǒng)一管理，進一步打造新大都環(huán)保及金融科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌，節(jié)省辦公樓租金成本，整合國有物業(yè)資產(chǎn)、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，進一步發(fā)揮集團化公司資源集約協(xié)同的優(yōu)勢等。
不過，此次有所爭議的是對標的的估值，根據(jù)北京華安德會計師事務所出具的審計報告，標的公司截至2024年5月31日的股東權(quán)益為2202.38萬元。
根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責任公司出具的評估報告，標的公司股東全部權(quán)益評估值約7億元，較賬面價值增值6.78億元，增值率3078.32%。
此外，2023年，標的公司實現(xiàn)營收1598.04萬元，凈利潤367.99萬元；2024年1-5月，標的公司營收與凈利潤分別為850.58萬元、475.21萬元。
對此，首創(chuàng)環(huán)保解釋稱本次評估增值主要由于標的公司所持有的投資性房地產(chǎn)所致。投資性房地產(chǎn)所對應的房屋建設于上世紀五十年代至九十年代，賬面原值為建造成本價，本次投資性房地產(chǎn)評估采用市場法，該類評估價值為房地合一價值，且受房地產(chǎn)銷售及租賃市場波動影響較大，與成本價值存在本質(zhì)差異。
本次最終價格，根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個項目為比較實例，再通過對交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況的修正得出最終評估對象的市場價格。比較案例主要為金貿(mào)大廈，交易單價為3.33萬元/㎡；中輕大廈，交易單價3.56萬元/㎡；華遠企業(yè)中心，交易單價3.24萬元/㎡。
資料顯示，首創(chuàng)環(huán)保為環(huán)保領域基礎設施的綜合服務商，業(yè)務聚焦城鎮(zhèn)水務、水環(huán)境綜合治理、固廢治理、大氣治理等多個環(huán)保領域，公司控股股東為首創(chuàng)集團，實際控制人為北京市國資委。
財務狀況看，公司2024年前三季度實現(xiàn)營業(yè)總收入138.66億元，同比下降1.88%，凈利潤32.51億元，同比增長154.67%，扣非后凈利潤13.68億元，同比增長8.99%。
截止到三季度末，公司總資產(chǎn)1104.11億元，歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益314.80億元，值得注意的是，公司應收賬款有持續(xù)上漲趨勢，三季度末應收賬款為145.78億元；現(xiàn)金流量方面，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為19.57億元，銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為109.21億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對界面新聞記者表示，從純粹市場行情角度看，首創(chuàng)環(huán)保本地收購的園區(qū)建設年代比較久遠，直接對外出售恐怕無法以該價格成交，本次交易應該有首創(chuàng)集團內(nèi)部盤活資產(chǎn)，優(yōu)化配置的考慮，但首創(chuàng)環(huán)保本身長期租用園區(qū)，購入后續(xù)是否有業(yè)務協(xié)同性和使用效率的增益還有待披露。