界面新聞記者 | 王婷婷

上海第七批次的土拍大戰(zhàn)，不僅供應(yīng)量大，熱度也頗高。

11月27日，上海開啟為時兩天的土拍，此次共將10塊地擺上拍賣桌，涵蓋浦東、虹口、楊浦、普陀、寶山、閔行和青浦等七個區(qū)域，總出讓面積達(dá)到24.96萬平方米，起始總價約為256.4831億元。

土拍首日，共迎來7宗地塊的拍賣，這七幅地塊包括虹口內(nèi)環(huán)、楊浦大橋東核心區(qū)、閔行梅隴、浦東新楊思、普陀桃浦、寶山大場、青浦新城。

其中浦東新楊思地塊、閔行梅隴地塊、楊浦大橋東核心區(qū)地塊、虹口內(nèi)環(huán)地塊分別以溢價率40.4%、18%、16.3%、12%被華潤&越秀&中能建聯(lián)合體、保利置業(yè)、中海、華潤競得，其余地塊為底價成交。

可以看出，開發(fā)商對熱點(diǎn)地塊的追逐熱情，并未減輕。

最具代表性的是浦東新楊思地塊，現(xiàn)場歷經(jīng)超200輪競價、突破中止價及競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)等環(huán)節(jié)，最終總價78.969億元成交，成交樓面價74426元/平方米，溢價率40.37%，成為2024年土拍溢價最高的地，也成為浦東新“地王”。

具體而言，該地塊共吸引華潤置地&中能建&越秀、金茂&保利發(fā)展、浦發(fā)、象嶼&天安&同進(jìn)、中海共5家單位參與競拍。經(jīng)過192輪競價觸達(dá)中止價78.759億元，轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。

最終，越秀&中能建&華潤置地將該地塊收入囊中，成交樓面價74426元/平方米，“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)為商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米、公共服務(wù)設(shè)施300平方米、高端人才住房配建比例2%。

中海再入楊浦，拿下了楊浦定海街道地塊，成交價36.45億元，成交樓面價73288元/平方米，溢價率16.3%。一個月前，中海還競得了楊浦區(qū)N090602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊組合，成交價為32.131億元，溢價率2.32%。

另一熱門地塊為閔行梅隴板塊純宅地，由保利置業(yè)拿下，成交價25.949億元，樓面價48665元/平方米，溢價率約18.49%。

華潤置地也斥資51.36億元競得了虹口四川北路地塊，樓面價92933元/平方米，溢價率約11.97%。據(jù)界面新聞了解，該地塊共吸引3家房企競爭，分別是華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口，三家央企開發(fā)商中，華潤勝出。

土拍第一天，華潤為大贏家，一舉拿下了3宗地塊。除上述兩宗溢價地塊外，還聯(lián)合中國金茂、建發(fā)房產(chǎn)以底價15.81億元競得了普陀桃浦地塊。這3宗地塊，涉及金額共約128億元。

首日出讓的另兩宗底價地塊分別寶山南大地塊和青浦新城地塊，成交價分別約為12.5億元、9.14億元，得主分別是中建七局&中建港航、盤古地產(chǎn)。

盤古地產(chǎn)是近兩年國內(nèi)土拍市場相對較新的面孔，該公司是一家外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要股東為泰國盤谷銀行集團(tuán)的城市地產(chǎn)集團(tuán)和香港亞洲金融集團(tuán)。此前曾在青浦新城中央商務(wù)區(qū)摘得過地塊，也即“盤古箐峰華庭”。

而中建七局和中建港航是首次參與上海土拍，并順利拿下地塊。此前，“中建八子”中二局、三局、八局已先后在上海開發(fā)商品住宅項目，七局是中建旗下第四個布局上海市場的子公司。

土拍第二天，11月28日，競拍熱度延續(xù)，只是贏家換成了保利發(fā)展，出讓的三宗地塊均由保利發(fā)展拿下，涉及金額約62.51億元。

具體來看，保利發(fā)展競得楊浦區(qū)C090202單元O207地塊，成交價約15.2億元，溢價率16.27%；隨后又獨(dú)立拿下東新區(qū)PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03地塊，成交價約32.9億元，溢價率26.56%。

楊浦區(qū)N090601單元15-01地塊是保利發(fā)展聯(lián)合上海建工競得，成交總價28.7億元，溢價率17.09%。

至此，上海第七批次土拍推出的10宗地塊全部完成出讓，合計成交價307.08億元，平均溢價率20%。（不含聯(lián)合出讓商辦用地）

中指研究院上海分析師劉卓維分析，本場土拍10宗地塊共吸引20家企業(yè)參拍，央國企為主力，此外混合所有制企業(yè)1家、民企1家、港外資企業(yè)3家，土地市場展現(xiàn)較強(qiáng)活躍度。

另外，頭部央國企資金實力雄厚，補(bǔ)倉上海決心堅定，其中華潤報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利報名6宗地塊，最終保利發(fā)展和華潤均拿下3塊地。

“本場土拍供應(yīng)質(zhì)量較好，疊加近期中央及上海政策密集出臺影響，企業(yè)拿地動力增強(qiáng)，部分地塊打破板塊樓板價紀(jì)錄，后續(xù)或?qū)@些板塊入市新樓盤均價產(chǎn)生一定影響?！眲⒆烤S表示。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，此場土拍熱門地塊溢價創(chuàng)土拍新規(guī)則后記錄，浦東新楊思地塊溢價率超過40%，是自土拍導(dǎo)入“雙高雙競”以來最高紀(jì)錄。

一方面是區(qū)域內(nèi)項目開盤去化不錯，疊加一些未來區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃和概念對未來想象空間的信心；另一方面，房企本身也有實力和底氣，華潤、越秀、中能建，國、央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，市場競爭力可見一斑。

克而瑞研究也指出，本輪上海土拍熱度的回升，是得益于城市整體需求端表現(xiàn)優(yōu)秀，得益于板塊去化前景明朗，得益于地塊盈利確定性明確。對于大多數(shù)城市的土地市場而言，中短期來看仍然是難以復(fù)制的。

從行業(yè)整體來看，目前仍處于去庫存、供求平衡周期，個別城市、個別輪次的土拍熱度回歸，不會改變當(dāng)前周期土地成交連年下滑、溢價率持續(xù)低位的大趨勢。畢竟2024年的上海，至今土地成交規(guī)模累計降幅也在三成以上。

這次沒拿到地的房企，今年還有機(jī)會再競拍。

在第七批次土拍前兩天，上海官宣第八批次擬出讓住宅用地清單，共計7宗涉宅地塊，總出讓面積35.55公頃，覆蓋徐匯、長寧、寶山、奉賢、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，其中寶山區(qū)供應(yīng)3宗地塊。

“結(jié)果大概率還會延續(xù)第七批次特點(diǎn)。部分今年斬獲不多的房企還有補(bǔ)倉機(jī)會，而今年銷售狀況不錯的房企依然有繼續(xù)強(qiáng)勢拿地的沖動，熱門地塊會有房企角逐，但最后溢價率不會太高?！北R文曦指出。