文｜拾遺地 十一弟
近日，北京通州區(qū)拍賣(mài)了一塊地，起拍價(jià)12億。
這塊地只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，最后被金隅集團(tuán)底價(jià)摘牌。
最近一個(gè)禮拜內(nèi)，金隅集團(tuán)兩次出手，已經(jīng)在北京拍下了兩塊地。
上個(gè)月底，它剛以27億代價(jià)，拍下了一宗位于北京豐臺(tái)區(qū)的土地。
接連拿地的金隅集團(tuán)，戴著紅頂子，是北京市屬42家國(guó)企之一。
在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，金隅集團(tuán)的存在感，遠(yuǎn)不及首創(chuàng)集團(tuán)、北京建工、北京城建、首開(kāi)集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)等老牌國(guó)企開(kāi)發(fā)商。
但在水泥建材行業(yè)，金隅集團(tuán)的市場(chǎng)地位，舉足輕重。
八年前，重組合并冀東水泥之后，金隅集團(tuán)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)第三大水泥企業(yè)。
排在它前面的，是中國(guó)建材、海螺水泥兩大水泥生產(chǎn)商。
金隅集團(tuán)的水泥產(chǎn)能，主要布局在京津冀地區(qū)，比如河北、山西、陜西、東北、內(nèi)蒙古等地。
因此，它也是中國(guó)北方最大的水泥企業(yè)，在行業(yè)內(nèi)，人們稱之為“水泥大王”。
金隅集團(tuán)有兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)——
水泥、房地產(chǎn)。
去年，金隅集團(tuán)的營(yíng)收規(guī)模將近1080億。
其中，水泥業(yè)務(wù)收入占比七成以上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比不到三成。
這些年，水泥行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、市場(chǎng)需求不足，水泥價(jià)格大幅下調(diào)，全國(guó)水泥產(chǎn)量連續(xù)三年下降。
即便作為行業(yè)龍頭，金隅集團(tuán)的日子也不太好過(guò)。
它的水泥業(yè)務(wù)毛利率，去年已經(jīng)下滑到了8%左右。
而地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率，則接近19%。
十一弟算了下，金隅集團(tuán)在去年實(shí)現(xiàn)了大約125億毛利，水泥業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了68億，地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了57億。
也就是說(shuō)，營(yíng)收占比不到三成的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)了接近一半的利潤(rùn)。
這是很多傳統(tǒng)行業(yè)典型的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)——
它們靠低毛利的大宗商品貿(mào)易、建材業(yè)務(wù)來(lái)滾動(dòng)營(yíng)收規(guī)模和現(xiàn)金流，然后靠高毛利的金融、地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)。
一旦樓市下行，這些傳統(tǒng)企業(yè)的盈利，就會(huì)遭遇挑戰(zhàn)。
盡管地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率高于水泥業(yè)務(wù)，但還不足以拉起金隅集團(tuán)的盈利。
它在去年將近1080億營(yíng)收規(guī)模，最后到手的凈利潤(rùn)，只有2500萬(wàn)出頭。
如果剔除掉資產(chǎn)處置、商業(yè)物業(yè)公允值重估等非經(jīng)常性收益，金隅集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)際上虧損了逾20億。
毛利率相對(duì)較高的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)它的盈利反倒帶來(lái)了拖累。
去年，由于名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提減值，讓其損失了多達(dá)17億利潤(rùn)。
今年上半年，金隅集團(tuán)已經(jīng)由盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損了8億出頭。
其中，它名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)計(jì)提了逾3億減值，為此又損失了一部分利潤(rùn)。
金隅集團(tuán)剛剛公布了三季報(bào)，十一弟看了下，跟上半年相比，雖然虧損面有所收窄，但還是沒(méi)能扭轉(zhuǎn)虧損局面。
扭虧，就成了金隅集團(tuán)的當(dāng)務(wù)之急、重中之重。
今年七月份，在半年度工作會(huì)議上，金隅集團(tuán)一把手下了軍令狀——
“要在虧損治理上尋變量，把治虧扭虧作為頭等大事，一企一策推進(jìn)虧損企業(yè)治理?！?/p>
扭虧以及改善財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的籌碼，金隅集團(tuán)很大程度押注在了地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。
毛利率下滑、名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提巨額減值損失，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)金隅集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，其實(shí)在不斷降低。
不過(guò)，它在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的押注投入，卻還在加碼。
金隅集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的策略，本質(zhì)上是換倉(cāng)——
它將更多的資源和拿地預(yù)算，投入到了北京。
去年，金隅集團(tuán)在公開(kāi)市場(chǎng)上拍了三塊地，分別位于蘇州、唐山、上海，總地價(jià)不到45億。
今年到現(xiàn)在，它也只拍下了三塊地，全部位于北京——
除了最近一個(gè)禮拜接連摘牌的通州、豐臺(tái)地塊，今年六月份，金隅集團(tuán)還以將近64億的代價(jià)，拍下了一宗位于北京朝陽(yáng)區(qū)的土地。
這三塊地，金隅集團(tuán)光是需要支付的土地款，今年就已經(jīng)在北京砸下了103億。
到上個(gè)月，它的銷(xiāo)售規(guī)模還不到86億，行業(yè)排名八十開(kāi)外。
上百億的拿地開(kāi)支，在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，足以躋身前十了。
拿地開(kāi)支比銷(xiāo)售額還高，今年在北京市場(chǎng)上，金隅集團(tuán)可真算得上是一場(chǎng)豪賭了。
十一弟看了下，通州地塊成交樓面價(jià)2.6萬(wàn)/平米，未來(lái)新房限價(jià)6.2萬(wàn)/平米；
豐臺(tái)地塊成交樓面價(jià)5萬(wàn)/平米，未來(lái)新房限價(jià)9萬(wàn)/平米；
朝陽(yáng)地塊成交樓面價(jià)5.2萬(wàn)/平米，未來(lái)新房限價(jià)7.9萬(wàn)/平米。
金隅集團(tuán)拍下的這三塊地，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間，留足了充裕的利潤(rùn)空間。
北京樓市的購(gòu)房需求，相對(duì)堅(jiān)挺，只要能夠迅速地銷(xiāo)售去化，這些地塊項(xiàng)目還是很有賺頭。
今年六月份剛剛拍下的朝陽(yáng)地塊，金隅集團(tuán)在上個(gè)月已經(jīng)公布了項(xiàng)目案名——
北京隅·東序。
從拿地到現(xiàn)在，只過(guò)去了四個(gè)月時(shí)間，大概率很快就要開(kāi)盤(pán)入市了。
最近，有人問(wèn)及朝陽(yáng)、豐臺(tái)地塊的投資回報(bào)，金隅集團(tuán)作了回應(yīng)——
“經(jīng)內(nèi)部測(cè)算，這兩個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)率預(yù)計(jì)在4%左右?！?/p>
有了今年在北京拍下的這三塊地打底，上百億的地價(jià)，利潤(rùn)空間足夠。
接下來(lái)，一切順利的話，應(yīng)該能夠狠狠地托舉一把盈利了。
最耐人尋味的，是金隅集團(tuán)安排的拍地主體。
拍下朝陽(yáng)地塊的是金隅地產(chǎn)，最近一個(gè)禮拜接連拍下豐臺(tái)、通州地塊的，則是金隅嘉業(yè)。
金隅地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)，同屬金隅集團(tuán)，也是唯一由其直接持股的兩家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。
去年，金隅集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入301億。
占大頭的是金隅地產(chǎn)，營(yíng)業(yè)收入227億，但卻凈虧損了將近21億。
在半年度工作會(huì)議上，金隅集團(tuán)一把手已經(jīng)放話了，要把治虧扭虧作為頭等大事，一企一策推進(jìn)虧損企業(yè)治理。
今年在北京，金隅地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)手上各抓了一副牌，就看它倆怎么翻盤(pán)、誰(shuí)當(dāng)大小王了。
看來(lái)，金隅集團(tuán)想要扭虧，內(nèi)部的賽馬機(jī)制，也得玩命地跑起來(lái)。