界面新聞?dòng)浾?| 馮賽琪
10月25日，2024中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融論壇在上海舉辦。
處于止跌回穩(wěn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，在國(guó)家貨幣政策和財(cái)政政策加持的情況下，有何投資機(jī)會(huì)？從供給端和需求端當(dāng)中有什么強(qiáng)有力的措施？不動(dòng)產(chǎn)金融會(huì)有什么樣的轉(zhuǎn)型？多位來自機(jī)構(gòu)、交易所的專家圍繞上述問題展開討論。
如何認(rèn)識(shí)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題？
華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎表示，房地產(chǎn)行業(yè)過去很多年的整個(gè)融資結(jié)構(gòu)還是比較多元的，總結(jié)起來又可以用一句話，以間接融資為主，房地產(chǎn)公司過去主要靠借有息負(fù)債來生活。
“過去二十年，房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境是凈融資，每一年借的錢比還的錢是要多。這一情況直到2021年之后被打斷，因?yàn)樗麄兘璨坏藉X了，被迫債務(wù)到期還錢?！?/span>
陳慎認(rèn)為，實(shí)際上這波危機(jī)背后，更多的是房地產(chǎn)公司信用的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)到現(xiàn)在還沒完全解除，后續(xù)還需要有更多的政策來把融資環(huán)境、結(jié)構(gòu)問題進(jìn)一步優(yōu)化，才能幫助房地產(chǎn)公司走出困境。房地產(chǎn)公司走出困境之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才能迎來真正的平穩(wěn)。
中金公司董事總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇認(rèn)為，過去這幾年房地產(chǎn)出現(xiàn)的情況，是事態(tài)的不斷升級(jí)和變化。
首先，行業(yè)層面看，要認(rèn)清這是不是行業(yè)出現(xiàn)的系統(tǒng)性問題，房地產(chǎn)行業(yè)有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)。
第一，一定要為現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)準(zhǔn)備充足的流動(dòng)性，需要從貨幣政策、銀行信貸的角度去看，不管是需求側(cè)還是供給側(cè)要發(fā)揮力量。第二，財(cái)政政策要發(fā)力，很多房地產(chǎn)企業(yè)是全國(guó)性的企業(yè)，項(xiàng)目遍布在全國(guó)各個(gè)省市，以地方政府的角度去處理具有全國(guó)性布局的企業(yè)的債務(wù)問題，有不對(duì)等的現(xiàn)實(shí)困難。這就意味著今天在面對(duì)房企問題具有一定的系統(tǒng)性且供給側(cè)出現(xiàn)較大壓力的情況下，需要財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)有一些專項(xiàng)的安排和支持。
其次，從企業(yè)角度看，企業(yè)從一開始的流動(dòng)性問題，逐漸演化為一定程度的償債問題，所謂償債問題不外乎就是資產(chǎn)負(fù)債表的問題。
如何理解止跌回穩(wěn)？怎么尋找新的投資機(jī)會(huì)？
摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理邢自強(qiáng)表示，“發(fā)展是安全的基石，二者的系統(tǒng)性結(jié)合，就是看到民生改善，這能夠幫助判斷自9月份以來，本輪經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向的決心和力度”。他預(yù)測(cè)了助力房地產(chǎn)逐步止跌回穩(wěn)的“新三大工程”等政策，即中央動(dòng)用財(cái)政幫助去庫(kù)存、充實(shí)社會(huì)保障體系、上升一攬子生育政策至國(guó)家行動(dòng)綱領(lǐng)。
“房地產(chǎn)是一個(gè)周期性的行業(yè)，周期就是有上、有下、有拐點(diǎn)、有反復(fù)，”張宇認(rèn)為。在過去幾年是下行周期，最近的政治局會(huì)議提出了止跌回穩(wěn)。理解止跌回穩(wěn)，不是簡(jiǎn)單粗暴的理解成要求房?jī)r(jià)立刻做出反應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)具體表現(xiàn)成一系列的指標(biāo)，有量在先，價(jià)格是一個(gè)結(jié)果，有二手房有新房、有存量有增量，最后再落實(shí)到企業(yè)的投資行為。
他表示，從一些指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)離臨界點(diǎn)不遠(yuǎn)了，到了或者接近底部區(qū)域的位置。不管是從實(shí)體資產(chǎn)的收并購(gòu)，還是買REITs或者二級(jí)市場(chǎng)投資，從投資的意義上來說，確實(shí)是資產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)底部位置。
在10月份的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹了一系列金融支持房地產(chǎn)政策的舉措。他表示，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款2.23萬(wàn)億元，到2024年底“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模要增加至4萬(wàn)億元。
陳慎認(rèn)為，4萬(wàn)億白名單背后代表的是債務(wù)的支持。但就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)行業(yè)還有一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)在于它遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成證券化。
一是關(guān)于股權(quán)投資支持不足，雖然從兩年前啟動(dòng)了三支箭，包括股權(quán)融資全放開了，但現(xiàn)在兩年過去了，業(yè)務(wù)開展難，未來是不是有一些可以改善的空間，背后可能涉及到市場(chǎng)環(huán)境和制度環(huán)境的優(yōu)化。
二是關(guān)于住宅市場(chǎng)?？梢岳眠@次悲觀的情緒以低價(jià)把一些項(xiàng)目拿過來，在未來萬(wàn)一某一天回穩(wěn)了，利用機(jī)會(huì)把不良資產(chǎn)變現(xiàn)，而且這里面也是可以證券化的。
第三是REITs，現(xiàn)在我國(guó)的REITs規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，很多制度尚待進(jìn)一步完善。今年很多上市的REITs，大部分是國(guó)有企業(yè)的REITs，需要融資的民營(yíng)企業(yè)好像沒有得到特別多的好處，有些可能是做不到，有些是根本不想做，你去問一下他們?yōu)槭裁床幌胱觯f好像我做一個(gè)REITs換到的錢還不如去做貸款，這背后也有很多值得優(yōu)化的條件，來促進(jìn)REITs或者相關(guān)證券化產(chǎn)品進(jìn)一步擴(kuò)大。
“所以我覺得對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，挖掘空間還足夠大，不要浪費(fèi)這次危機(jī)。”他說。
今年4月份中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式公布，將REITs納入滬深港通。擬總體參照兩地股票和ETF互聯(lián)互通制度安排，將內(nèi)地和香港合資格的REITs納入滬深港通標(biāo)的，進(jìn)一步豐富滬深港通交易品種。
港交所中國(guó)區(qū)上市發(fā)行服務(wù)部主管韓穎姣在論壇現(xiàn)場(chǎng)表示，在跟滬深交易所一起做相關(guān)準(zhǔn)備工作，互聯(lián)互通打通了以后，內(nèi)地投資者就可以買到在香港上市的REITs，香港的投資人也可以買到在內(nèi)地交易所上市的REITs，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)和資金的跨境匹配。這一舉措出來之后會(huì)極大的促進(jìn)整個(gè)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，也對(duì)這項(xiàng)新的舉措非常期待。