文 | 創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn) 王亞靜
編輯 | 蛋總
10月17日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上介紹，住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)打出一套組合拳，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
在國(guó)慶前的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，相關(guān)部門(mén)才剛剛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了一個(gè)“大招”——降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸的最低首付比例。消息一出，瞬間引發(fā)全國(guó)熱議：房地產(chǎn)回暖的信號(hào)來(lái)了？
眾所周知，在政策逐漸放寬之前，房企普遍承壓。以行業(yè)TOP5房企（本文指克而瑞2024年前9月全口徑銷(xiāo)售額榜單排名）為例，5家房企9月單月、前三季度累計(jì)銷(xiāo)售額均錄得下滑。
不過(guò)，房企之間的表現(xiàn)也存在差異。以前9月累計(jì)銷(xiāo)售額來(lái)看，下滑幅度最小的是中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：中海），同比下滑了16.8%，其余4家房企均在20%以上。
但這或許并不是中海的最終目標(biāo)。在中海2024年中期財(cái)報(bào)、中海母公司中國(guó)建筑2023年財(cái)報(bào)中，均提及了不同維度的銷(xiāo)售額位居“行業(yè)第一”或“行業(yè)首位”的說(shuō)法。
在恒大和碧桂園相繼滑落、萬(wàn)科遇挫之后，行業(yè)TOP1的競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈。只是，在保利發(fā)展遙遙領(lǐng)先之后，中海又該如何發(fā)力追趕？
01 與預(yù)期背離，“打臉”管理層
在房地產(chǎn)行業(yè)，一向有“金九銀十”的說(shuō)法。每年的9月和10月，一向是房企沖刺銷(xiāo)售額的關(guān)鍵時(shí)期。
但今年9月，中海“落寞”收尾。
近日，中海發(fā)布2024年前三季度物業(yè)銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示，9月，中海系列公司的合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約188.19億元，同比下跌33.0%。
圖 / 中國(guó)海外發(fā)展公告
這是今年下半年以來(lái)，中海單月合約銷(xiāo)售額下跌幅度最大的一個(gè)月。創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn)梳理發(fā)現(xiàn)，今年7月，合約銷(xiāo)售額同比上升10.4%；8月，合約銷(xiāo)售額轉(zhuǎn)入下滑，同比下滑2.0%。
圖 / 中國(guó)海外發(fā)展公告
這已經(jīng)與中海原來(lái)的預(yù)期背離。在2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海行政總裁張智超表示，公司在7、8月將保持同比正增長(zhǎng)。但現(xiàn)實(shí)情況是，被8月下滑的業(yè)績(jī)直接“打臉”。
而中海或許更沒(méi)有想到，9月下滑幅度繼續(xù)擴(kuò)大，甚至已經(jīng)超過(guò)了30%。
其實(shí)，放在行業(yè)中來(lái)看，中海的表現(xiàn)已經(jīng)高于行業(yè)平均水平。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月單月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降38.81%。
但問(wèn)題在于，中海對(duì)自己的期許很高。在今年年初時(shí)，中海立下“全年穩(wěn)中有升”的目標(biāo)。在2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，張智超重申，全年銷(xiāo)售穩(wěn)中有升的目標(biāo)保持不變，且對(duì)完成目標(biāo)有信心。
數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月，中海系列公司累計(jì)合約銷(xiāo)售金額同比下降16.8%至1988.48億元。在2023年全年，公司累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約3098.10億元。若按照2023年的銷(xiāo)售額計(jì)算，今年前9月也僅完成了64%。
圖 / 中國(guó)海外發(fā)展公告
在今年僅剩的3個(gè)月時(shí)間里，公司若想完成上千億的合約銷(xiāo)售額，絕非易事。
創(chuàng)業(yè)最前線(xiàn)試圖向中海方面了解，公司是否預(yù)料到今年9月銷(xiāo)售額大幅下滑超3成？什么原因?qū)е落N(xiāo)售額下滑如此劇烈？2024年全年銷(xiāo)售目標(biāo)是否有變更？但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。
事實(shí)上，2023年中海也并未完成銷(xiāo)售目標(biāo)。據(jù)媒體報(bào)道，2023年，中海制定的銷(xiāo)售目標(biāo)是增長(zhǎng)20%，但最終全年僅同比增長(zhǎng)5.1%，目標(biāo)落空。
將時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，中海去化壓力著實(shí)不小。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從行業(yè)排名前四家的央企（保利、中海、華潤(rùn)、招商蛇口）披露的存貨情況來(lái)看，已竣工物業(yè)在存貨中的占比近年來(lái)呈現(xiàn)逐漸提升的趨勢(shì)。
其中，保利和中海的竣工存貨占比都超過(guò)了20%，中海甚至達(dá)到了30.17%(2023年底數(shù)據(jù))，存貨去化壓力相對(duì)較大。
本身已經(jīng)面臨去化壓力的中海，是否對(duì)后市過(guò)于樂(lè)觀了？
02 排位賽競(jìng)逐激烈，中海左支右絀
換個(gè)角度看，中海或許是對(duì)后市“不得不”樂(lè)觀，畢竟企業(yè)對(duì)逆勢(shì)獲得更高的行業(yè)地位有一定的追求。
在2024年上半年財(cái)報(bào)的主席報(bào)告中，中海提及，中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年集團(tuán)系列公司的權(quán)益銷(xiāo)售額居行業(yè)第一。在2023年的年度財(cái)報(bào)中，中海母公司中國(guó)建筑則表示，公司“銷(xiāo)售額逆勢(shì)增長(zhǎng)、居行業(yè)首位”。
但如今，“行業(yè)第一”的位置被保利發(fā)展牢牢掌握在手中。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月，在合約銷(xiāo)售額、權(quán)益銷(xiāo)售額排行榜上，保利發(fā)展均位列第一。
另以保利發(fā)展、中海披露的前9月合約銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)來(lái)看，保利發(fā)展是行業(yè)唯一銷(xiāo)售額邁過(guò)2000億門(mén)檻的房企，簽約金額達(dá)到2416.86億元，領(lǐng)先中海超400億元。
不過(guò)，在2023年度財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，張智超提到，中海不以銷(xiāo)售規(guī)模為第一目標(biāo)，而是將創(chuàng)造價(jià)值與利潤(rùn)放在更重要的位置，確保量的合理增長(zhǎng)與質(zhì)的有效提升。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，中海一向以成本控制出色著稱(chēng)，有“利潤(rùn)王”之稱(chēng)。但在2022年、2023年，同為央企的華潤(rùn)置地后來(lái)居上，股東應(yīng)占溢利兩度超過(guò)中海。
直到2024年上半年，中海才終于反超。2024年上半年，中海實(shí)現(xiàn)收入869.35億元，同比下滑2.49%；股東應(yīng)占溢利103.14億元，同比下滑23.54%。
雖然收入、利潤(rùn)雙雙下滑，但股東應(yīng)占溢利仍以約0.6億元的優(yōu)勢(shì)超越華潤(rùn)置地的102.5億元。
圖 / 中國(guó)海外發(fā)展財(cái)報(bào)
這些變化也側(cè)面證明了，中?；蛟S沒(méi)有表面上那樣從容，反而是左支右絀：在銷(xiāo)售規(guī)模上，被保利發(fā)展力壓一頭；在利潤(rùn)上，有華潤(rùn)置地強(qiáng)勢(shì)追趕的可能。
但這并不是中海面臨的唯一難題，兄弟企業(yè)的崛起或也給中海帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
據(jù)悉，中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌。其中，“中海地產(chǎn)”是中國(guó)海外發(fā)展所屬地產(chǎn)發(fā)展品牌及業(yè)務(wù)；中建地產(chǎn)是公司各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的品牌，中國(guó)建筑旗下共有8個(gè)工程局，均涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被稱(chēng)為“中建八子”。
近年來(lái)，中建地產(chǎn)快速崛起，在北京市場(chǎng)大展拳腳。例如，2022年，中建壹品（中建三局）打造的學(xué)府公館、中建玖合（中建二局）打造的“中建玖合府”，均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄。而北京也是中海最重要的市場(chǎng)之一，中海數(shù)次位居北京銷(xiāo)冠位置。
如今，中建地產(chǎn)擴(kuò)張的腳步仍然未停。2024年上半年，中國(guó)建筑新增28宗土地，其中，中海地產(chǎn)新增土地6宗，購(gòu)地金額129億元；中建地產(chǎn)則豪擲388億元新增22宗土地。
圖 / 中國(guó)建筑財(cái)報(bào)
界面新聞曾在2023年報(bào)道稱(chēng)，多位中建工程局地產(chǎn)公司人士透露，目前對(duì)于各局地產(chǎn)、中海之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與投資邏輯，還沒(méi)有明確的考量，但大概率是“以中海為主”，或者是“總部協(xié)調(diào)”。
不過(guò)，未來(lái)隨著中建地產(chǎn)的壯大，中國(guó)建筑給予中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)資源的分配側(cè)重是否會(huì)變動(dòng)，外界難以知曉。但可以明確的是，倘若在資源有限的情況下，“獨(dú)生子”和“二胎”家庭分配給孩子的資源注定不同。
3困于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，發(fā)力“明天業(yè)務(wù)”
一般而言，任何行業(yè)的企業(yè)都會(huì)面臨發(fā)展瓶頸，若想保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，積極開(kāi)拓“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”是繞不開(kāi)的道路，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。
但在房地產(chǎn)輝煌之時(shí)，諸多房企的業(yè)務(wù)幾乎都集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之上，原因在于住宅開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，而商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)都是重資產(chǎn)物業(yè)，需要長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)才能看到回報(bào)。
在行情上行且銷(xiāo)售規(guī)模日益攀升之時(shí)，房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)自然靚麗，也幾乎沒(méi)有人去關(guān)心房企有沒(méi)有開(kāi)拓多元化業(yè)務(wù)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行期，這些多元化業(yè)務(wù)變得舉足輕重，而沒(méi)有早早布局的房企只能“困于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，中海就是其中一員。
2024年上半年，中海實(shí)現(xiàn)收入869.4億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入為820.4億元，占比高達(dá)94%，而商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)占比不足5%。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，物業(yè)開(kāi)發(fā)（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）每年為中海貢獻(xiàn)95%以上的收入。
圖 / Wind
在這5年時(shí)間里，中海的毛利率從2019年的33.7%一路下滑至2023年的20.3%。之所以如此，原因之一在于房企為了促銷(xiāo)，不得不“以?xún)r(jià)換量”，這自然而然會(huì)侵蝕掉公司的利潤(rùn)。
與中海相比，華潤(rùn)置地的多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)頗具規(guī)模。2024年上半年，華潤(rùn)置地從經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型等業(yè)務(wù)中獲得經(jīng)常性收入200億元，同比增長(zhǎng)9.0%，占總營(yíng)業(yè)額的25.3%。
上述同期，華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)71.5%，而華潤(rùn)置地的歸母凈利潤(rùn)為何能夠在2022年、2023年超越中海，由此也可窺一二。
實(shí)際上，不少龍頭房企的“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”已經(jīng)做出了一些成績(jī)。例如，2024年上半年，行業(yè)TOP5房企之一的招商蛇口來(lái)自資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)的收入占比總營(yíng)收的22%以上。
圖 / 招商蛇口財(cái)報(bào)
除此之外，龍湖的“天街”系列，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓、物管服務(wù)都是行業(yè)中的佼佼者。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遇挫之時(shí)，這些多元化業(yè)務(wù)也自然而然開(kāi)始反哺企業(yè)。
其實(shí)，中海也在積極改變這一現(xiàn)狀。在2023年度財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，中國(guó)海外發(fā)展副總裁王林林表示，公司在經(jīng)營(yíng)策略上更加專(zhuān)注全業(yè)態(tài)、大資管，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)能力。
在中海稱(chēng)之為“明天業(yè)務(wù)”的商業(yè)業(yè)務(wù)上，公司努力實(shí)現(xiàn)2024年商業(yè)收入增長(zhǎng)25%的目標(biāo)，也會(huì)繼續(xù)錨定公司十四五規(guī)劃商業(yè)收入過(guò)百億目標(biāo)。
好的地方在于，中海趕上了一個(gè)好時(shí)期。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，近期相關(guān)部門(mén)發(fā)布多項(xiàng)政策并不斷發(fā)聲，支持房地產(chǎn)向穩(wěn)發(fā)展；在開(kāi)拓“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”上，作為央企，中海有明顯的資本優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)去擴(kuò)張。
只不過(guò)，在新的一輪排位賽打響之后，有資格留在TOP5牌桌上的房企都不是等閑之輩，即便是中海，也不能輕敵。