文 | 酒管財(cái)經(jīng)
老沙外出選擇入住酒店時(shí)，除了價(jià)格、品牌和位置之外，還會(huì)關(guān)注一個(gè)重要的因素：酒店經(jīng)營年限。
根據(jù)老沙多年的經(jīng)驗(yàn)大概可以判斷，一個(gè)經(jīng)營時(shí)間超10年的酒店物業(yè)，大概會(huì)出現(xiàn)這些問題：過時(shí)的裝修，破舊的大堂，不咋隔音的客房等等。而在市場上，類似存量酒店在數(shù)量上占據(jù)很大比例。
面對一年4萬家新增酒店，和很多連鎖酒店品牌不斷迭代升級的產(chǎn)品，上述存量的老舊酒店面臨著很大的沖擊。老沙曾經(jīng)跟三四個(gè)城市的投資人聊過這個(gè)事。他們屬于騎虎難下：不裝修吧，生意越來越差，ADR做不上去。裝修吧，一是沒錢，二是不知道咋裝，三是擔(dān)心裝了之后沒效果。
這是一個(gè)巨大的市場。精明的酒店行業(yè)上下游的從業(yè)者，顯然不會(huì)放過這個(gè)機(jī)會(huì)。根據(jù)老沙的觀察，目前，已經(jīng)有多家OTA平臺(tái)盯上了存量酒店升級改造的生意，還有很多酒店巨頭也在布局類似業(yè)務(wù)，并推出很多輕改品牌。
那么，問題來了，誰家的業(yè)務(wù)最靠譜？誰的賦能更強(qiáng)？存量酒店投資者又該如何抉擇？
01 攜程、美團(tuán)、藝龍都在做這個(gè)生意
酒店老舊一定會(huì)影響自家生意——這件事，存量酒店投資人比誰看的都清楚。但是，根據(jù)老沙了解到的信息，很多存量酒店硬是拖著沒有升級裝修，大致分為這幾個(gè)情況。
一種是投資人升級動(dòng)力不足。
安徽的一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店投資人跟老沙說，他的酒店經(jīng)營了十五六年，早就回本了。酒店原本位置不錯(cuò)，但這幾年發(fā)展之后，區(qū)位優(yōu)勢沒有了。再加上房租也快到期了，他感覺沒有升級的必要，接下來的日子，“當(dāng)一天和尚撞一天鐘就行”。
另一種是投資人資金不足。
這幾乎也是大部分投資人面臨的主要問題。湖北武漢的酒店投資人就說，他有3家酒店，客房總量在200間左右，經(jīng)營年限都超過8年。按照他的規(guī)劃，酒店早就該升級改造了。但是因?yàn)殄X緊，一是不敢讓酒店歇業(yè)改造，“時(shí)間耗不起”。另一原因是200間客房改造下來，大幾百萬扔進(jìn)去了，資金上的確是捉襟見肘。
第三種是投資人信心不足。
這類投資人還希望繼續(xù)深耕酒店領(lǐng)域，手里也有錢，但是對酒店未來的可持續(xù)經(jīng)營存有疑問。他們追求投資回報(bào)比，在未看清楚形勢之前，這類投資人不愿冒然花錢升級改造。
那么，從生意的角度來看，這類亟待升級改造的存量酒店有多少？
中國飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2024年初，我國酒店業(yè)設(shè)施約32萬家；酒店客房總數(shù)約1650萬間，其中連鎖客房數(shù)約676萬間。經(jīng)濟(jì)型酒店的連鎖客房數(shù)為296.6萬間，非連鎖客房數(shù)是616.3萬間。
老沙在去年的時(shí)候曾從美團(tuán)方面獲得的一組數(shù)據(jù)是，我國所有的經(jīng)濟(jì)型酒店中，連鎖品牌在5年以上仍沒裝修的比例為51%，單體酒店的比例為60%。
簡單折算，接近150萬間經(jīng)濟(jì)連鎖客房和370萬間單體經(jīng)濟(jì)型酒店客房面臨著改造升級的現(xiàn)狀。
這還不算中檔、中高檔和高端酒店的改造市場。
大家伙都清楚，即便是單間客房翻新造價(jià)控制在一兩萬元，背后所蘊(yùn)含的市場顯得不容小覷。更何況，每年都會(huì)有需要裝修的存量酒店進(jìn)入市場。
老沙身邊有一些搞裝修的、搞設(shè)計(jì)的朋友，都曾經(jīng)想過做類似的生意，但是因?yàn)橘Y源整合起來費(fèi)勁，各地客源不可復(fù)制，所以很多都是小打小鬧。
但是，現(xiàn)如今，親自入場做這個(gè)生意的平臺(tái)型企業(yè)，越來越多了。
最新入局的是攜程。
根據(jù)最新的宣傳信息是，攜程攜手益鴻程助力酒店換新，雙方推出“設(shè)計(jì)驅(qū)動(dòng)，快裝輕改”的酒店換新產(chǎn)品。工期最短75天。攜程還能提供金融支持，額度最高1500萬，年利率在6%-8%之間。
老沙簡單看了一下，從具體業(yè)務(wù)板塊和賦能情況對比，跟美團(tuán)推出的類似的業(yè)務(wù)，基本上差不多。
去年五六月份，美團(tuán)也提出要做存量酒店的升級改造，主要針對經(jīng)濟(jì)型酒店。彼時(shí)，美團(tuán)嘗試發(fā)揮平臺(tái)的作用，一頭鏈接中小酒店集團(tuán)和單體酒店，另一頭鏈接酒店升級改造供應(yīng)鏈資源和金融資源，同時(shí)發(fā)揮自身的數(shù)據(jù)、營銷、運(yùn)營長板，花大功夫?qū)Υ媪拷?jīng)濟(jì)型酒店市場進(jìn)行“煥新計(jì)劃”。
同時(shí)，藝龍酒店科技之前也推出過輕裝快改的方案，還針對性地提供了ABC三類差異化改造套餐，分別適配開業(yè)時(shí)間在3年內(nèi)、3-7年、以及7-10年的存量酒店。該平臺(tái)在品牌、技術(shù)、運(yùn)營、營銷、采購、會(huì)員、金融、人才等八大維度全方位賦能，為投資人提供諸多解決方案。
02 投資人應(yīng)該如何選擇？
可以肯定的是，那些裝修公司、設(shè)計(jì)公司切入存量酒店市場改造業(yè)務(wù)，最終目的一定是為了賺錢。這是生意最為底層的邏輯。
但是，類似于攜程、美團(tuán)、藝龍等平臺(tái)型企業(yè)，躬身入局這一市場，目的可能更加復(fù)雜一些。這當(dāng)中有經(jīng)濟(jì)效益的訴求，還有與存量酒店增強(qiáng)業(yè)務(wù)粘性的需求，以及搶占市場等訴求。
曾經(jīng)有投資人跟老沙說，如果真的要改造升級，最好是事少、省錢、效率高。
如果展開來說就是：酒店翻新改造，速度要快；裝修成本要低，不能讓我去找裝修公司比價(jià)；如果能提供資金支持最好不過，如果裝修前幫著做好市場調(diào)研更好不過。
老沙明白酒店投資人這種“既要又要”的心態(tài)。當(dāng)下酒店市場競爭太激烈，大家掙錢都不容易，都想一分錢掰成兩半花，還有人想不花錢把大事給辦了。
結(jié)合市場上介入這個(gè)業(yè)務(wù)的參與者來說，投資人需要結(jié)合自己的身份來做抉擇。
如果你是連鎖品牌的加盟商，其所屬的酒管集團(tuán)大概率會(huì)有類似的客房翻新、升級改造業(yè)務(wù)，比如東呈集團(tuán)等。這種情況，直接與酒管集團(tuán)談就行，做好討價(jià)還價(jià)——要優(yōu)惠，要政策，要福利。
如果投資的是單體酒店，產(chǎn)品類型屬于經(jīng)濟(jì)型酒店，老沙覺得選擇上述OTA平臺(tái)，基本上都不會(huì)有大問題。
坦言之，這幾個(gè)平臺(tái)提供的方案和政策，并無本質(zhì)上的區(qū)別，無非是翻新改造時(shí)長、金融支持力度、改造方案和產(chǎn)品之間的差異。
老沙認(rèn)為，對于單體酒店來說，建議選擇與它們合作。因?yàn)檫@幾個(gè)平臺(tái)都能提供一項(xiàng)業(yè)務(wù)——就是通過自身平臺(tái)數(shù)據(jù)，對目標(biāo)酒店周邊的人流、商圈、競品等進(jìn)行精準(zhǔn)分析，為投資人提供有數(shù)據(jù)支持的改造升級方案。這種偏智力支持的賦能，是傳統(tǒng)裝修公司做不到的。
還有一種情況，如果投資的酒店是中端或者中高端酒店，老沙建議投資人還有更多選擇。一種是和這些平臺(tái)合作，另外就是可認(rèn)真考察各大酒管公司旗下的輕改品牌項(xiàng)目。
幾乎大型酒店集團(tuán)旗下的品牌矩陣中，都有類似的輕改品牌。投資人只需花費(fèi)相對較少的費(fèi)用，在保留自身酒店項(xiàng)目的特色下，就能加入大型酒店集團(tuán)的品牌中，享受它們的會(huì)員池資源和其他相關(guān)權(quán)益。
簡單來說，只要投資人想進(jìn)行升級改造，市場上總有一款產(chǎn)品適合你。
當(dāng)然，業(yè)內(nèi)外對這種升級改造方案也有一些爭議。有人認(rèn)為巨頭介入，為很多投資人提供了便利，降低了改造門檻。也有聲音稱，大平臺(tái)在割韭菜。增量市場不好收割了，就又調(diào)頭指向存量市場。
老沙建議大家理性看待這種商業(yè)動(dòng)作。諸位投資人只需厘清自身訴求，再結(jié)合市場上的產(chǎn)品，綜合考慮投入回報(bào)比，理性做出抉擇即可。
老沙認(rèn)為，在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，酒店商家、行業(yè)以及平臺(tái)，非常容易實(shí)現(xiàn)三贏的結(jié)果。
03 酒店存量市場與增量市場的競奪
老沙每次入住酒店時(shí)，都會(huì)看一下酒店經(jīng)營年限：剛開業(yè)的酒店不住，老沙不愿當(dāng)吸甲醛的小白鼠。太舊的酒店也不住，老沙更不愿在半夜三更被隔壁的吵鬧嬉笑聲打擾。那種新開一兩年的增量酒店，在裝修設(shè)計(jì)、硬件配套上通常不會(huì)踩坑。
其實(shí)，這種消費(fèi)行為背后，涉及到存量酒店和增量酒店對于現(xiàn)有市場的競奪。
通常情況下，存量酒店市場的點(diǎn)位、知名度、熟客等方面更具優(yōu)勢，但是增量酒店的硬件、風(fēng)格更迎合消費(fèi)者。
在2023年，我國酒店數(shù)量新增3.9萬家，2024年上半年新增數(shù)量已達(dá)到2.3萬家，預(yù)估全年將大幅超過2023年水平。
而老舊酒店因設(shè)計(jì)過時(shí)、空間布局不合理和裝修老舊等因素導(dǎo)致難以吸引客戶。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，服務(wù)、設(shè)施、衛(wèi)生是客戶關(guān)注度最高的三個(gè)因素，設(shè)施維度的差評占比達(dá)到最高的15%。而產(chǎn)品過時(shí)導(dǎo)致ADR降幅10%以上。
但是，增量酒店是一時(shí)的，變老變舊才是所有酒店最終的歸宿。所以，如何應(yīng)對存量酒店的翻新改造，事關(guān)我國酒店供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
老沙始終認(rèn)為，對于投資人來說，如何決策和應(yīng)對老舊酒店升級改造，才是真正考驗(yàn)自身經(jīng)營水準(zhǔn)。
《酒管財(cái)經(jīng)》在過去的文章中曾提到，好的酒店必定擁有著“持續(xù)向上”的生命力，這種生命力源自酒店的產(chǎn)品力，而對存量酒店的更新改造，就是要給予第二次生命。增量時(shí)代比的是速度和膽量，而存量時(shí)代比拼的是沉淀與創(chuàng)新。
對此，老沙深以為然。未來整個(gè)酒店行業(yè)將會(huì)進(jìn)入存量時(shí)代，誰越先掌握了時(shí)代競爭的法則，誰就能覓得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。