文 | 空間秘探 林修

近日，已經(jīng)閉店升級(jí)一年的上海靜安賓館宣布今年年底將完成改造并試運(yùn)營(yíng)。改造工程完成后，靜安賓館將恢復(fù)其原名“海格公寓”，轉(zhuǎn)型為高端服務(wù)式公寓，不再作為賓館運(yùn)營(yíng)。近觀近兩年住宿租賃市場(chǎng)，酒店改公寓、酒店改寫字樓、寫字樓改公寓等物業(yè)被改造事件頻頻出現(xiàn)。在物業(yè)改造過程中，需要注意哪些因素？

靜安賓館變身海格公寓

近期，上海靜安賓館對(duì)外宣布，上海靜安賓館煥新升級(jí)工程預(yù)計(jì)2024年年底工程將全面竣工并啟動(dòng)試運(yùn)營(yíng)，目前，施工進(jìn)度已達(dá)到70%。賓館方面強(qiáng)調(diào)，經(jīng)過此次改造，靜安賓館將以全新的面貌亮相，整體布局亦進(jìn)行了徹底的更新。

據(jù)了解，自去年八月起上海靜安賓館便暫停營(yíng)業(yè)，進(jìn)行全面升級(jí)改造。工作人員透露，此次改造在保持原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)下，對(duì)靜安賓館進(jìn)行了全面的煥新升級(jí)。改造工程完成后，靜安賓館將恢復(fù)其原名“海格公寓”，轉(zhuǎn)型為高端服務(wù)式公寓，不再作為賓館運(yùn)營(yíng)，共設(shè)有62套不同面積的高檔公寓。

對(duì)于此次改造，工作人員表示，這座始建于20世紀(jì)20年代的西班牙風(fēng)格老建筑，多年來歷經(jīng)多次修繕，想要在保持建筑原貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造是一件比較困難的事情，但是他們會(huì)盡全力從外立面到部分內(nèi)部結(jié)構(gòu)都保留它的原貌，恢復(fù)它原來西班牙建筑的風(fēng)格。

為了在保護(hù)建筑原貌的同時(shí)達(dá)到改造目標(biāo)“修舊如舊”，去年12月改造工程啟動(dòng)前，靜安賓館邀請(qǐng)歷史保護(hù)專家對(duì)部分損壞的墻體進(jìn)行修復(fù)研究。最終確定1934年大樓建成時(shí)的外觀顏色為棕色水泥砂漿拉毛的原始色調(diào)。如今，歷經(jīng)近十個(gè)月的施工，賓館的白色外墻已經(jīng)被這一歷史色調(diào)所取代。

同樣被改造的還包括靜安賓館門前的花園，除了保留6棵古樹名木外，花園草坪進(jìn)行全面翻新，打造全新水景。未來，原本封閉的“香榧花園”將轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)開放的口袋公園。

值得一提的是，上海第一家正宗法式面包房——靜安面包房，受改造影響暫時(shí)遷移至馬路對(duì)面照常營(yíng)業(yè)，待改造完成后，便能回歸原址繼續(xù)營(yíng)業(yè)。遺憾的是，改造升級(jí)后的“海格公寓”不再提供餐飲服務(wù)功能，想吃到靜安賓館曾經(jīng)聞名滬上的主打菜品“水晶蝦仁”也得去往別處。

曾經(jīng)多次接待過眾多國(guó)家元首，政府首腦及政要的上海靜安賓館蘊(yùn)藏著值得回味的歷史典故和文化故事，也走到了發(fā)展的新節(jié)點(diǎn)。事實(shí)上，近兩年有不少“老酒店”紛紛開始自我升級(jí)改造，以適應(yīng)時(shí)代變化。暫別，或許為了更好地遇見。

“爆改”成為趨勢(shì)？

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，有大量已經(jīng)建成的商辦建筑需要被去化。自商改住政策逐步放開以來，商改住、商改保類項(xiàng)目已經(jīng)遍地開花，其中比較受關(guān)注的住宿租賃市場(chǎng)的改造，出現(xiàn)了以下四種主要改造方式：

酒店改公寓。近兩年，酒店在公寓方面動(dòng)作頻頻，除了推出自有公寓品牌、嘗試長(zhǎng)短租結(jié)合等，直接將物業(yè)改造成公寓的也不少。2023年，美國(guó)范圍內(nèi)酒店業(yè)改造達(dá)3.4萬套。其中，酒店轉(zhuǎn)公寓項(xiàng)目占比最大，全年交付4,556套，比前一年增加超過1,000套，超2023年全年長(zhǎng)租公寓改造量的三成。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也早已有酒店改公寓的案例，長(zhǎng)租公寓剛興起的時(shí)候，城家、朗詩寓都曾盤活老酒店“變身”長(zhǎng)租社區(qū)。2023年末，北京市海淀區(qū)海新域城市更新集團(tuán)也將西四環(huán)北路的快捷酒店改造成為167套海星人才公寓。

有數(shù)據(jù)顯示，2023年，在酒店改造成公寓的項(xiàng)目里，中端酒店占60%。相較于高端酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店，中端酒店的戶型結(jié)構(gòu)與公寓更相似，能夠大幅度縮短改造周期，快速地投入使用中，降低風(fēng)險(xiǎn)，這或許也是中端酒店成為被改造“主力軍”的重要原因。今年年初，鐵獅門集團(tuán)旗下上海晶耀庭酒店有限公司以3.6億元收購上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)智選假日酒店及2層停車場(chǎng)，并將翻新該酒店、打造為以“Modena by Fraser”為品牌的酒店式公寓。

酒店改酒店。一方面，不少酒店因建設(shè)較早、裝修過時(shí)、服務(wù)設(shè)施逐漸老化不能滿足市場(chǎng)旅居產(chǎn)品的要求，唯有經(jīng)歷一場(chǎng)大刀闊斧的變化，才有與時(shí)代對(duì)話的可能。

2022年，已有36年歷史的上海華亭賓館發(fā)布歇業(yè)公告，并將展開裝修改造計(jì)劃。作為上海改革開放以來第一家中外合作管理的國(guó)際性酒店，華亭賓館是當(dāng)時(shí)為數(shù)不多的高級(jí)酒店，也是國(guó)務(wù)院1978年批準(zhǔn)建造的全國(guó)6大酒店之一。今年6月，上海天鵝賓館宣布開啟綜合改造項(xiàng)目，致力于打造全新的商務(wù)精品酒店。上海天鵝賓館于1987年6月開業(yè)，前身為上海天鵝信誼賓館，是上海首批涉外三星級(jí)酒店。然而，近些年來曾經(jīng)“洋氣”的它也被標(biāo)上了“設(shè)備老舊”“服務(wù)落后”的標(biāo)簽。這些改造升級(jí)的酒店希望通過短暫的停業(yè)，休養(yǎng)生息，以更當(dāng)代、更未來的面貌，來迎接新時(shí)代的行業(yè)風(fēng)浪。

一方面，合同期滿“老酒店”退出，“新酒店”接手也是“酒店改酒店”的重要原因。以希爾頓集團(tuán)為例，作為最早在我國(guó)落戶的國(guó)際連鎖五星級(jí)酒店之一的希爾頓酒店，在2017年底因管理合同到期，而宣布撤牌運(yùn)營(yíng)了29年的上海靜安希爾頓酒店。今年九月，闊別七年的希爾頓酒店及度假村宣布將重新回歸上海市中心，接管原來的上海日航飯店，翻新后重新運(yùn)營(yíng)。而上海靜安希爾頓酒店在希爾頓集團(tuán)撤牌后由錦江集團(tuán)接手，現(xiàn)如今改名為靜安昆侖大酒店。

寫字樓與酒店之間“相互切換”。如上海綠地萬豪酒店早于2022年被綠地?cái)[上貨架拍賣，并在2023年12月以總價(jià)14.88億元被國(guó)資企業(yè)北京銀行接手，同時(shí)北京銀行表示計(jì)劃將酒店改造為總部辦公樓，不再作酒店使用；同年，位于江西南昌的教育出版社主樓及副樓，決定通過線上路演，公眾號(hào)推薦等方式，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)以達(dá)成整體出租。出版社因其位于滕王閣旁，是絕佳的觀景位置，在經(jīng)過137次報(bào)價(jià)后，希爾頓集團(tuán)才成功承租，目前該出版社已經(jīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)為希爾頓花園酒店。

但寫字樓注重辦公效率和空間利用，而酒店則更注重利用空間來容納客人、餐廳、會(huì)議室等設(shè)施。酒店與寫字樓看似可以相互之間隨意切換，實(shí)際上寫字樓和酒店的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在很大的差異，各有側(cè)重點(diǎn)，這也成為改造過程中的難題之一。

寫字樓改公寓。根據(jù)RentCafe最新的存量物業(yè)盤活利用報(bào)告，美國(guó)長(zhǎng)租公寓未來潛在供給中約37%（45,000套）是由辦公樓改造而來，辦公樓改長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目供給在2021年至2024年間增加了四倍，這一趨勢(shì)在華盛頓特區(qū)、紐約市和達(dá)拉斯最為顯著。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來看，商改住政策的放松與保障房市場(chǎng)的發(fā)展，讓商辦資產(chǎn)的盤活有了更豐富且相對(duì)穩(wěn)妥的途徑。部分房企為了降低經(jīng)營(yíng)壓力，開發(fā)公寓產(chǎn)品成為開發(fā)商的首要選擇，還有部分項(xiàng)目在寫字樓主體已經(jīng)建好后更改規(guī)劃，將寫字樓改成公寓出售。其中，擁有大量商辦資產(chǎn)急需去化的國(guó)央企成為寫字樓改公寓項(xiàng)目的重要核心，商改住項(xiàng)目中越來越多。去年，深圳市屬國(guó)企深圳環(huán)境水務(wù)集團(tuán)，則拿出了自有物業(yè)——水務(wù)集團(tuán)南山大樓辦公樓，攜手萬科泊寓改造成了環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店，提供204套品質(zhì)公寓房，成功盤活一批資產(chǎn)。

然而，寫字樓改造為公寓，并不像酒店改造公寓那樣“簡(jiǎn)單”?！吧谈淖　惫⑦€存在諸多安全隱患，寫字樓和公寓是完全不同的兩個(gè)產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在諸多差異，水管、電線分布均有不同，而“商改住”公寓基本是在原寫字樓建設(shè)好的主體上，臨時(shí)更改水電的排布，導(dǎo)致多數(shù)“商改住”公寓的水電在使用時(shí)會(huì)經(jīng)常出問題。

不在掙扎中消亡，就在拐角處逢生。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無論是從消費(fèi)者的體驗(yàn)層面，還是業(yè)態(tài)需求，商業(yè)空間正在“長(zhǎng)高”。不難發(fā)現(xiàn)，“改造”的實(shí)質(zhì)，其實(shí)是對(duì)其存在的方式進(jìn)行重新定義和轉(zhuǎn)變，也折射出當(dāng)今市場(chǎng)的發(fā)展需求。

為什么要改造？

伴隨著需求端的爆發(fā)，供給端亦出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)的待售資產(chǎn)除市場(chǎng)化退出外，通過法拍流入市場(chǎng)的資產(chǎn)也逐漸增多。有數(shù)據(jù)顯示，酒店、長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)在2023年的成交已表現(xiàn)出明顯的放量上漲。

其中，酒店物業(yè)改造成其他業(yè)態(tài)成為新趨勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，自2014年至今，作為國(guó)內(nèi)主要的酒店投資交易市場(chǎng)，北京和上海超過40%的酒店資產(chǎn)在出售后改造為其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如辦公、長(zhǎng)租公寓，或集合各類業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。

未來，隨著公募REITs的推進(jìn)，住宿租賃市場(chǎng)將迎來更多長(zhǎng)期資本，物業(yè)流動(dòng)、改造速度加快。從當(dāng)前市場(chǎng)來看，酒店、長(zhǎng)租公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)被“改造”可能受以下兩個(gè)方面影響。

其一，激活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大價(jià)值化。近兩年，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面調(diào)控，全國(guó)各類存量資產(chǎn)不斷增加。一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場(chǎng)物業(yè)，以及城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待盤活，各地政府和企業(yè)希望依靠物業(yè)的改造或擴(kuò)建，創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)的增量空間，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的提質(zhì)增效。

其中，手中擁有龐大的后勤物業(yè)資源（土地、酒店、辦公樓等），資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超萬億，且存在不同程度空置的國(guó)企成為“改造”的主力軍，鼓勵(lì)將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)范圍內(nèi)已有超過100家國(guó)企積極布局租賃市場(chǎng)。

例如，今年8月溫嶺新城區(qū)人才公寓項(xiàng)目宣布開工建設(shè)，計(jì)劃將原富日酒店改造成213套公寓，預(yù)計(jì)將于明年5月建設(shè)完成。今年，溫嶺市已建設(shè)籌集保障性租賃住房項(xiàng)目45個(gè)，計(jì)9529套（間），其中利用存量用房轉(zhuǎn)化的23個(gè)，計(jì)2714套（間）；建信收購空置6年已久的上海虹口區(qū)輕工國(guó)際大廈，將其改為長(zhǎng)租公寓，以市場(chǎng)化方式盤活存量資產(chǎn)。

其二，優(yōu)化配置，主動(dòng)迎合市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要。仲量聯(lián)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在面臨改造的問題中，有50%的受訪者表示，是由于硬件設(shè)施老舊導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)；有35%的受訪者表示，主要是由于部分空間使用率低；31%的表示設(shè)計(jì)概念和風(fēng)格過時(shí)，影響項(xiàng)目在競(jìng)品中的競(jìng)爭(zhēng)力。在消費(fèi)群體的消費(fèi)理念、消費(fèi)行為模式發(fā)生深刻變化下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式開始從大規(guī)模增量開發(fā)向存量精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，打造符合年輕客群消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容，提升經(jīng)營(yíng)管理能力，獲得更多增益。

如位于香港紅磡附近的原珀薈酒店，于今年9月被中原集團(tuán)旗下的中原投資以1.8億元收購。集團(tuán)方表示，參考他們?cè)谟?guó)和美國(guó)等地投資學(xué)生公寓的經(jīng)驗(yàn)，大學(xué)生普遍愿意支付較高溢價(jià)，承租鄰近校舍的住宿。因此，公司計(jì)劃投資2000萬港元對(duì)珀薈酒店進(jìn)行翻新，打造學(xué)生公寓。預(yù)計(jì)改裝完成后，每個(gè)房間可以提供兩個(gè)床位，總共可提供150個(gè)床位，統(tǒng)計(jì)下來平均每個(gè)床位的月租約8000港元，扣除運(yùn)營(yíng)成本后，該投資的凈回報(bào)將達(dá)到4%。

在市場(chǎng)的需求下，“改造”是一個(gè)繞不過去的問題。它不僅是為了更新舊事物，避免被淘汰，更是為了適應(yīng)不斷提高商業(yè)價(jià)值。物業(yè)運(yùn)營(yíng)者不僅需要保持物業(yè)硬件狀況的良好，并適應(yīng)新的審美偏好、新的消費(fèi)趨勢(shì)，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌組合、主題打造、活動(dòng)運(yùn)營(yíng)上不斷為消費(fèi)者創(chuàng)造驚喜。

警惕“無效改造”

近年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，增長(zhǎng)紅利驟降，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的船頭已經(jīng)開始從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)的方向進(jìn)行調(diào)整過渡。據(jù)相關(guān)研究顯示，即便是在區(qū)域有一定優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿購物中心，也需要在開業(yè)后在一定周期內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模調(diào)改升級(jí)，保持項(xiàng)目活力和競(jìng)爭(zhēng)力。那么，在改造過程中需要注意哪些問題？

首先，需要針對(duì)不同需求，對(duì)建筑重新規(guī)劃與設(shè)計(jì)。不同性質(zhì)的物業(yè)的建筑空間設(shè)計(jì)規(guī)劃具有差異性，如寫字樓和酒店的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在很大的差異。酒店需要更多的空間來容納客人、餐廳、會(huì)議室等設(shè)施，而寫字樓則更注重辦公效率和空間利用。物業(yè)在改造過程中，可能需要拆除非承重墻、加固結(jié)構(gòu)、增加電梯和樓梯等設(shè)施，以滿足不同性質(zhì)的使用需求，會(huì)涉及建筑結(jié)構(gòu)的改造。

今年4月，紐約最大規(guī)模的“非改居”項(xiàng)目入市，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這次改建的物業(yè)——The Pearl，位于紐約市的心臟地帶，將20世紀(jì)70年代建成的辦公塔樓，改造成高30層、擁有600余間多戶型的豪華公寓樓。改造過程中，辦公樓的基本結(jié)構(gòu)——窗戶通常不可開啟，而居住公寓則必須裝設(shè)可開啟窗戶——這些改造需求成為絆腳石。

The Pearl項(xiàng)目中，開發(fā)商對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了巧妙的設(shè)計(jì)——關(guān)閉并重新規(guī)劃了遠(yuǎn)離窗戶的區(qū)域；增設(shè)了設(shè)施層；并在頂部額外增建了幾層，用以布局價(jià)格更高的頂層閣樓。通過這些巧思，改造后的The Pearl，3000美元的開間和10000美元的豪華頂樓公寓一應(yīng)俱全。

其次，需要按要求辦理消防驗(yàn)收。消防審批是商業(yè)物業(yè)改造過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其標(biāo)準(zhǔn)與要求因地區(qū)而異。就例如上海虹口區(qū)對(duì)于一些商業(yè)物業(yè)改造成酒店或者公寓就很難通過審批，而其他一些區(qū)域?qū)Υ祟惖膶徟拖鄬?duì)寬松。這就需要投資者需充分了解并遵守目標(biāo)區(qū)域的相關(guān)政策要求，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案符合當(dāng)?shù)匾?guī)定。

同樣需要注意的是，在通過消防驗(yàn)收之后，如果物業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行了擴(kuò)建或是改建，同樣需要重新申報(bào)消防手續(xù)。反之，這就屬于違法行為，會(huì)被勒令歇業(yè)整改。此前，曾有投資人在老舊物業(yè)改造酒店過程中經(jīng)歷過相同情況，只能將開業(yè)時(shí)間一拖再拖，產(chǎn)生了額外的成本。

再者，選擇合適的“品牌”。商業(yè)的調(diào)整不能一味地求新，一定是主動(dòng)而非被動(dòng)迭代，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)改造?；谠瓐?chǎng)“品牌”，對(duì)比新定位，加以分析，適合者可進(jìn)行保留，通過位置替換、店面升級(jí)等方式，使之和新的定位進(jìn)行匹配。當(dāng)然，一定要有新的“東西”進(jìn)入，可以是增加零售、跨界合作、會(huì)員模式煥新等。

如由原先超人氣的滴水湖皇冠假日酒店改造而來的上海滴水湖洲際酒店，獨(dú)特的花瓣型外觀被保留了下來。升級(jí)改造后，80%的客房設(shè)有游輪式的觀景陽臺(tái)及寬敞的休息區(qū)，充分營(yíng)造了度假氛圍感。浴室配有超大觀景浴缸，獨(dú)特的黑色也別出心裁。膠囊咖啡機(jī)用的是法國(guó)進(jìn)口LOR，選用全套Byredo  洗護(hù)用品，迎合年輕而時(shí)髦的度假風(fēng)潮。

最后，兼顧投入成本與效益產(chǎn)出的平衡?？紤]到在營(yíng)限制、預(yù)算限制和時(shí)效限制的情況下，許多改造未必有條件覆蓋整體的區(qū)域和全面的事項(xiàng)，物業(yè)投資人在啟動(dòng)改造工程前，對(duì)擬改造的建筑進(jìn)行全面評(píng)估，對(duì)回報(bào)率進(jìn)行測(cè)算是十分有必要的。同時(shí)，改造期間無收入，成本壓力大，需要項(xiàng)目持有方有著較高的資金實(shí)力和對(duì)投資回報(bào)有耐心，這也對(duì)物業(yè)投資人提出了要求。

綜上，城市發(fā)展與企業(yè)轉(zhuǎn)型需求疊加共同推動(dòng)存量時(shí)代的來臨，寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓等物業(yè)在經(jīng)歷一番“改頭換面”后，變成重新鏈接人們“善變”的需求和生活方式。歸結(jié)到底，存量改造中無論是升級(jí)還是換代，無論是改造還是重立，所追尋的都是激烈競(jìng)爭(zhēng)下的“消費(fèi)需求量”。值得酒店、公寓、寫字樓等物業(yè)投資人注意的是：改造不是簡(jiǎn)單的翻新，警惕“無效改造”！