界面新聞記者 | 紀(jì)瑤
又有南方基金和匯添富基金兩家公募機(jī)構(gòu)入局公募REITs。
9月23日，深交所網(wǎng)站顯示，南方順豐倉儲物流REIT正式申報。
根據(jù)深交所信息，南方順豐倉儲物流REIT原始權(quán)益人為深圳嘉豐產(chǎn)業(yè)園管理有限公司、深圳市豐泰電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)管理有限公司，基金管理人為南方基金管理股份有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為南方資本管理有限公司。
順豐控股（002352.SZ，H01933.HK）在2023年年底發(fā)布公告稱，擬以子公司持有的部分物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作。順豐控股在表示，通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，搭建物流產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)資本運(yùn)作平臺，有利于進(jìn)一步拓寬融資渠道，同時有效盤活公司旗下物流產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。同時也積極響應(yīng)國家號召，支持物流產(chǎn)業(yè)園可持續(xù)健康發(fā)展，構(gòu)建物流產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)資本運(yùn)作平臺，盤活存量資產(chǎn)，提升資金循環(huán)效率。
作為物流公司的順豐控股近年物流資產(chǎn)證券化動作不斷。2018年，順豐控股與華泰資管發(fā)行華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，是國內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲架類REITs。2021年，順豐房托（2191.HK）在香港市場上市，成為國內(nèi)首個在香港以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。此次與南方基金合作發(fā)行公募REITs，進(jìn)一步拓寬了REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)范圍。
9月，還有多只公募REITs上報，匯添富基金也已入局。9月20日，上交所官網(wǎng)顯示，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT已申報。
該REIT是國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REIT，項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）為九州通醫(yī)藥集團(tuán)物流有限公司、九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為匯添富資本管理有限公司，基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司。
目前，九州通（600998.SH）擁有的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施約430多萬平方米，本次入池資產(chǎn)為武漢市東西湖區(qū)醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)，合計(jì)總建筑面積約為 17.2 萬平方米。
資料顯示，九州通醫(yī)藥集團(tuán)擬提前布局公募REITs擴(kuò)募工作，啟動PreREITs項(xiàng)目，力爭年內(nèi)完成發(fā)行上市，重構(gòu)輕資產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)模式。為協(xié)同即將搭建的公募REITs平臺具有穩(wěn)定的擴(kuò)募項(xiàng)目來源，九州通提前布局公募REITs擴(kuò)募工作，提升擴(kuò)募發(fā)行效率，啟動醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre REITs不動產(chǎn)私募投資基金項(xiàng)目，首期Pre-REITs入池資產(chǎn)擬定為公司下屬企業(yè)持有的位于上海、杭州、重慶的三處醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施，合計(jì)總建筑面積約為24萬平方米。
年內(nèi)，公募REITs上報、獲批接力進(jìn)行。近期還有中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華安外高橋倉儲物流REIT、平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT等多只公募REITs申報發(fā)行，華夏北京保障房中心租賃住房REIT進(jìn)行擴(kuò)募申報。銀華紹興原水水利REIT、招商科創(chuàng)孵化器REIT、華夏南京交通高速公路REIT等于9月獲批。
行情方面，券商、保險、私募等各類資金積極配置下，年內(nèi)公募REITs二級市場表現(xiàn)良好。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止9月24日，中證REITs指數(shù)年內(nèi)上漲2.92%。自8月基金中報披露以來，中證REITs指數(shù)陷入回調(diào)，不同資產(chǎn)類別的公募REITs中期經(jīng)營情況有差異。
華泰證券固收團(tuán)隊(duì)在9月23日的研報中表示，公募REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，近一個月公募REITs市場縮量下跌，新上項(xiàng)目增加對資金也起到一定的分流作用，二級分派率被動提升。從一二級比價來看，物流二級性價比相對較高，保租房和能源的一級情況仍顯著優(yōu)于二級。往后看，一方面，關(guān)注資產(chǎn)稀缺性，基本面相對穩(wěn)健的資產(chǎn)如保租房和能源，或受政策支持的新資產(chǎn)如水利和供熱往往更具吸引力；另一方面，性價比仍是決策的關(guān)鍵，二級市場回調(diào)，也會影響一級認(rèn)購熱情。長期來看，隨著新上項(xiàng)目增加，項(xiàng)目端也會經(jīng)歷“大浪淘沙”，更多優(yōu)質(zhì)、符合市場偏好的資產(chǎn)將會留下。供需共同改善，將助REITs長期發(fā)展。
海通國際固定收益首席分析師鄭子勛表示，公募REITs市場持續(xù)擴(kuò)容，增量資金可期。在新的監(jiān)管規(guī)則下，險資與券商自營或更看重REITs帶來的長遠(yuǎn)絕對收益，或?qū)⒊掷m(xù)加大對REITs的配置力度，積極參與新產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售或是購入現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且傾向長期持有。
他還表示，券商資管、公募、私募等機(jī)構(gòu)會更注重權(quán)衡產(chǎn)品當(dāng)前的估值水平是否具備性價比，因此可能會逢低配置業(yè)績穩(wěn)健但且具備一定交易熱度的產(chǎn)品，同時積極跟蹤當(dāng)前經(jīng)營承壓板塊的業(yè)績修復(fù)跡象并適時關(guān)注。長遠(yuǎn)來看，隨著市場擴(kuò)容增類穩(wěn)步推進(jìn)，各類投資者對公募REITs市場的參與途徑有望得到拓展，REITs市場有望迎來更多的增量資金。