文 | 酒管財經(jīng) 勞殿
編輯丨阿渲
越來越多地方鐵投集團，來搶酒店這塊蛋糕了。
近日，烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高鐵樞紐綜合投資集團舉行了招商引資推介會，現(xiàn)場簽約16個項目，涉及文化旅游、數(shù)字信息、跨境電商、倉儲物流、酒店服務(wù)等領(lǐng)域，簽約總額6.57億元。
實際上，這并不是地方鐵投首次在酒店板塊有所動作。
近年來，武漢地鐵、廣州地鐵、青島地鐵、天津地鐵、中鐵、上鐵、沈鐵、河南鐵建等地方鐵路、地鐵等相關(guān)集團紛紛開始涉足酒店業(yè)。
號稱“國內(nèi)最賺錢地鐵公司”的深圳地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）前不久剛披露了2024年半年報。酒店業(yè)務(wù)所屬的各類商業(yè)經(jīng)營收入上半年同比增長16.34%。深鐵酒店旗下開業(yè)一年以上酒店入住率超過七成。
越來越多“敢闖敢干”的地方鐵投涌入酒店行業(yè)，但大多仍處于摸索階段。
對地方鐵投而言，是只做持有酒店資產(chǎn)的“地主”，還是親自下場做酒店“管理者”，成為擺在這些區(qū)域型酒店“新軍”面前的一道難以取舍的選擇題。
急于尋找“副業(yè)”的地方鐵投
你可能不知道，地方鐵投才是隱形的“地主”。
中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年九個月，權(quán)益拿地金額top100的企業(yè)中，就有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。
這幾年地鐵公司在土拍市場上大手筆拿地，已不是新鮮事，試圖通過TOD綜合商業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)來反哺地鐵運營，酒店正是TOD綜合商業(yè)開發(fā)中的關(guān)鍵一項。
最近這幾年，多家地方鐵投在酒店板塊不斷落子。
今年12月底，武漢地鐵首家自營酒店——街道口中航廣場桔子水晶酒店預(yù)計將正式開業(yè)。
9月，天津軌道交通集團旗下和平智選假日酒店、濱海麗呈酒店亮相2024中國文化旅游產(chǎn)業(yè)博覽會。
7月，書香酒店集團與上鐵文旅傳媒集團舉行戰(zhàn)略框架協(xié)議簽約儀式，深入推進酒店、旅游、文創(chuàng)等項目合作。
6月，由青島地鐵集團與洲際集團聯(lián)手打造的青鐵嶗山逸衡酒店盛大開業(yè)。
同月，廣州地鐵資源經(jīng)營發(fā)展有限公司與洲際酒店集團正式簽約儀式，標志著廣州首家逸衡酒店正式進駐白云站TOD粵勝廣場。
根據(jù)上述地方鐵投集團在酒店業(yè)務(wù)上的動作，可以發(fā)現(xiàn)大多選擇更傾向于自持資產(chǎn)與頭部酒店集團或國際酒店品牌合作。
當然，也有地方鐵投不再滿足資產(chǎn)持有的角色，開始逐步發(fā)展自有品牌，建立品牌矩陣。
2022年，深鐵集團發(fā)布全系6大品牌，分別是君璞（酒店）、君熙（服務(wù)式公寓）、星璞（西餐酒吧）、璞肴（中餐廳）、璞眠（智選用品）、璞悅會（會員體系）。
從酒店到餐飲到會員，深鐵集團可以說建立了一個幾乎能覆蓋酒店全業(yè)務(wù)的全系品牌矩陣。
為什么地方鐵投開始對酒店業(yè)務(wù)感興趣？
首先，像地鐵集團這樣的本就是天然業(yè)主，拿地成本相對更低，手中持有一批位置不錯的優(yōu)質(zhì)項目。
其次，酒店業(yè)務(wù)是當下為數(shù)不多能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。
有數(shù)據(jù)顯示，地鐵集團發(fā)債融資是常態(tài)，虧損也是常態(tài)。
國內(nèi)29家地鐵公司的2023年報，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，包括北京、廣州、深圳、成都在內(nèi)的28個城市，一離開政府補貼，地鐵公司都存在不同程度的虧損。
光靠賣地鐵票很難賺錢，于是很多地鐵公司會主動發(fā)展“副業(yè)”來增加收入。
能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的酒店業(yè)務(wù)，自然是地鐵集團們的重點關(guān)注對象。
他們在運營地鐵的同時，還拓展軌道交通沿線商業(yè)、酒店、寫字樓、廣告?zhèn)髅?、通訊信息、文?chuàng)拓展等相關(guān)業(yè)務(wù)。
就比如深圳地鐵，打造了以“深鐵置業(yè)大廈”“深鐵金融科技大廈”為代表的甲級寫字樓、以“北站樞紐”“錦薈廣場”為代表的商業(yè)綜合體和以“深鐵塘朗城君璞酒店”為代表的自有品牌酒店和以“深鐵皇冠假日酒店”為代表的國際品牌酒店等。
如此看，深圳地鐵不像是一個純粹的地鐵公司，更像是一個投資公司。
通過觀察發(fā)現(xiàn)，地方鐵投集團的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展早晚不一、紛繁復雜。
整體來看，各地方鐵投集團酒店發(fā)展還不太成熟，大多數(shù)還處在探索階段，剛邁出市場化、規(guī)模化、品牌化萬里長征的第一步。
如何從從業(yè)主的重資產(chǎn)身份走向輕資產(chǎn)管理方，推出新品牌建立品牌矩陣以及從區(qū)域市場“走出去”，仍是各地方鐵投當下亟待思考的難題。
地方鐵投，如何做好酒店“地方軍”？
對于地方鐵投這樣的傳統(tǒng)“地方國企”來說，未來如何通過酒店業(yè)務(wù)做到華麗轉(zhuǎn)身、重塑增長，并非易事，關(guān)鍵還在于“變”。
做長線、重經(jīng)營的酒店邏輯，與地鐵建設(shè)業(yè)務(wù)的一錘子買賣邏輯全然不同。
想要成功轉(zhuǎn)型，還有許多難點要攻克。
是只做持有酒店資產(chǎn)的“地主”，還是親自下場做酒店“管理者”，地方鐵投亟需明確自己的定位。
是做財務(wù)投資，不參與日常酒店經(jīng)營；還是做地主，盤活存量資產(chǎn)，只做業(yè)主，加盟其他酒店集團；還是親自入局，推自有品牌，或者和區(qū)域酒店集團合作。
酒店業(yè)務(wù)的好壞，取決于產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量和運營的水平。
地方鐵投作為地方國企，普遍存在重資源輕管理、重投資輕運營的問題，經(jīng)營能力和盈利能力偏弱。
部分地方鐵投公司在內(nèi)部缺乏專業(yè)人才與經(jīng)驗的時候，又不愿意在外面引進人才，不愿意圍繞酒店業(yè)務(wù)調(diào)整組織架構(gòu)，令酒店業(yè)務(wù)很難有發(fā)展壯大的土壤。
如果委托酒管公司，就應(yīng)該放手把考核經(jīng)營目標任務(wù)交給對方去達成，對酒店的一般經(jīng)營性活動不予以干預(yù)，只做盤活存量資產(chǎn)的業(yè)主。
正如6月剛開業(yè)的嶗山逸衡酒店，青島地鐵集團只是業(yè)主身份，酒店的日常運營則交給洲際集團。
如果不想靠過去的“經(jīng)驗”運營品牌，那就成立專業(yè)的酒管公司、讓專業(yè)團隊做專業(yè)的事相當必要。
今年1月，深圳深鐵酒店管理有限公司正式揭牌，統(tǒng)籌管理深鐵集團旗下酒店資產(chǎn)經(jīng)營及酒店業(yè)務(wù)。
至此，深圳地鐵在原有業(yè)主身份上，又添加了酒店管理者的身份，擁有了對酒店經(jīng)營管理的話語權(quán)。
這對提升運營營收和加快形成自有品牌效益而言，至關(guān)重要。
如果仍“偏安一隅”，不能主動向全國市場突圍或者在區(qū)域內(nèi)變得更壯大，很有可能被頭部酒店集團兼并甚至擠垮。
業(yè)內(nèi)人士認為，對區(qū)域酒管而言，其走向全國的過程本質(zhì)上是區(qū)位優(yōu)勢漸弱的過程，也是品牌區(qū)位適配度越來越高的過程，要直面跨區(qū)域帶來的管理難題。
不同的地區(qū)有不同的市場需求和文化背景，這需要區(qū)域酒管具備靈活的管理策略和適應(yīng)能力。
目前來看，這些正是地方鐵投集團旗下酒店的短板。
中鐵文旅集團結(jié)合貴州、四川地方文化，引進國際先進經(jīng)驗，打造了貴陽安納塔拉度假酒店、地中海鄰境·黑龍灘度假村、中鐵春臺康養(yǎng)度假酒店三家特色酒店。
今年暑期，公司旗下酒店實現(xiàn)營收達3600余萬元。其中，貴陽安納塔拉度假酒店和地中海鄰境·黑龍灘度假村7、8兩月出現(xiàn)高頻滿房，平均入住率達95%。
風浪中沖浪，變化中進化。
無論是自持物業(yè)做“地主”還是親自下場做“管理者”，對于地方鐵投集團來說，都需要走出自己的“舒適區(qū)”，摸索除符合自身發(fā)展的章法和邏輯，持續(xù)自我蝶變。