文 | 另鏡 謝涵
編輯 | 陳秋
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-8月TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比-38.5%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.6百分點(diǎn)，今年8月，TOP100房企銷售額同比-22.1%，環(huán)比-2.43%。
值得注意的是，2024年1-8月，TOP100房企中，各陣營(yíng)房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1302.2億元，較上年下降30.8%
從剛剛收官的上市房企中報(bào)來看，諸多房企營(yíng)收驟減、虧損嚴(yán)重。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，105家A+H股房企營(yíng)業(yè)收入均值115.91億元，同比下降13%，凈利潤(rùn)均值為1.45億元，同比下降82.05%。上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤(rùn)下滑顯著，72家企業(yè)營(yíng)收同比下降，87家企業(yè)凈利潤(rùn)同比下降，50家房企出現(xiàn)虧損，其中24家為疫情后首次虧損。
但在盈利能力方面，也有部分頭部企業(yè)不斷完善業(yè)務(wù)布局，提升企業(yè)抗周期能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)和新城控股的毛利率水平高于20%，其中華潤(rùn)、龍湖、新城均開展一定規(guī)模且毛利率較高的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。面對(duì)當(dāng)前穿越周期的大環(huán)境，今年上半年金茂、龍湖、新城、中海的毛利率有所提升。
當(dāng)前市場(chǎng)成交持續(xù)低位徘徊，企業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)承壓，各大房企將如何面對(duì)當(dāng)下挑戰(zhàn)？哪些企業(yè)可以穿越周期考驗(yàn)？
多數(shù)房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-8月TOP100房企銷售總額為2.7萬億元，同比下降38.5%，降幅較上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年8月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環(huán)比降低2.43%。
今年1-8月銷售總額超千億房企6家，較去年同期減少6家，百億房企61家，較去年同期減少29家。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和綠城中國(guó)位列前三，銷售額分別是2208億元、1800億元和1656.3億元。
與去年同期相比，萬科、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置業(yè)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)保住了銷售業(yè)績(jī)前十序列，而越秀地產(chǎn)成為唯一一個(gè)新近銷售業(yè)績(jī)前十的房企。
從資產(chǎn)負(fù)債率來看，在行業(yè)下行的背景下，多數(shù)房企選擇穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，2024年上半年整體資產(chǎn)負(fù)債率為76.8%，較2023年底下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。
在18家重點(diǎn)房企中，華發(fā)股份、招商蛇口、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)等房企的資產(chǎn)負(fù)債率均低于 70%。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年房企到期債券規(guī)模達(dá)7703.1億元，較上一年超過9500億元的到期余額下降19.6%，但整體債務(wù)規(guī)模依然處于較高水平。
當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)金流充裕對(duì)房企愈發(fā)重要，值得注意的是，9月2日，“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展發(fā)布公告，宣布其向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的計(jì)劃已獲得中國(guó)保利集團(tuán)有限公司的批準(zhǔn)。
據(jù)悉，該公司此次發(fā)行總額不超過95億元，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將全部用于上海保利海上瑧悅、北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅等項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
行業(yè)人士分析，保利發(fā)展此次資金流向的15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目絕大多數(shù)位于一、二線核心城市，具備良好的市場(chǎng)前景與經(jīng)濟(jì)效益，有助于提升其市場(chǎng)占有率；同時(shí)，在財(cái)務(wù)方面，也將優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
目前，保利發(fā)展“三道紅線”指標(biāo)維持全線綠檔。截至今年6月末，公司扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.67%、凈負(fù)債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22。
當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，也有優(yōu)質(zhì)企業(yè)主動(dòng)去杠桿，成為企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債總額為1874.2億元，較年初下降52億元。龍湖在上半年凈增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸219億元，融資渠道保持暢通。
2024年內(nèi)，龍湖已經(jīng)歸還了107億境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期境內(nèi)公開債僅10 億人民幣。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。
8月30日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布對(duì)龍湖集團(tuán)的最新評(píng)級(jí)報(bào)告，穆迪在報(bào)告中預(yù)測(cè)，龍湖的流動(dòng)性將保持充足。確認(rèn)其企業(yè)家族評(píng)級(jí)為Ba3，高級(jí)無擔(dān)保評(píng)級(jí)為B1。
摩根士丹利發(fā)表的最新報(bào)告指出，龍湖穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表、準(zhǔn)備充足的債務(wù)償還計(jì)劃及積極去杠桿計(jì)劃，應(yīng)能再次加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)其強(qiáng)大的抗逆能力及應(yīng)對(duì)物業(yè)銷售減少所帶來挑戰(zhàn)的信心，預(yù)計(jì)龍湖集團(tuán)的股價(jià)將于未來30天上升。
此外，也有企業(yè)積極改善現(xiàn)金流，拓寬融資渠道。今年上半年，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，上半年累計(jì)償債524億元，年內(nèi)境外公開債已全部?jī)斶€完畢，境內(nèi)公開債僅余1筆中票20億元。
同時(shí)萬科上半年融資端取得大破局，實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%。融資模式轉(zhuǎn)型也取得了較大進(jìn)展，白名單積極推進(jìn)；5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款上半年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地219億元。
頭部房企多元發(fā)展
為促進(jìn)樓市回暖，2024年5月17日，中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合向市場(chǎng)打出一系列房地產(chǎn)松綁“組合拳”，意在從供需兩端同時(shí)發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
隨著“517新政”落實(shí)，重點(diǎn)房企銷售額降幅或會(huì)逐步收窄，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于筑底階段。
8月23日，龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，單一依賴地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式很難持續(xù)增長(zhǎng)。自2022年龍湖集團(tuán)起將5個(gè)航道業(yè)務(wù)整合為開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三個(gè)業(yè)務(wù)板塊，即一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)航道、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理兩個(gè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)航道和物業(yè)管理及智慧營(yíng)造兩個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)航道。
上半年，龍湖集團(tuán)營(yíng)收468.6億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收337.6億元，同比減少32.3%；但運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收131億元，同比增長(zhǎng)7.6%。
依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力”，龍湖實(shí)踐出破局的方向。在2024年上半年，龍湖的四個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)航道，依然以正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為壓降負(fù)債提供活水。
對(duì)此，穆迪在最新評(píng)級(jí)報(bào)告表示，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的可持續(xù)性和高水平的盈利能力可以提高龍湖現(xiàn)金流和EBITDA的質(zhì)量和穩(wěn)定性。
華潤(rùn)置地一直也在積極投入新賽道，并成為穩(wěn)定營(yíng)收的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。2024年上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入94.8億元，旗下82個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額916.2億元，華潤(rùn)萬象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.6億元。
在今年中期，華潤(rùn)置地管理層表示，華潤(rùn)置地目前已經(jīng)形成了“一輕兩重”資產(chǎn)管理架構(gòu)，一輕指的是上市公司華潤(rùn)萬象生活，兩重分別是華潤(rùn)有巢住房租賃REIT和華潤(rùn)商業(yè)REIT。
“今年從核心數(shù)據(jù)來看，華潤(rùn)置地的第二增長(zhǎng)曲線已經(jīng)形成。華潤(rùn)置地應(yīng)該是藍(lán)籌房企中，為數(shù)不多已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)從住宅第一增長(zhǎng)曲線向商業(yè)第二增長(zhǎng)曲線跨越的企業(yè)?！?/p>
對(duì)于當(dāng)下的地產(chǎn)行情，頭部企業(yè)積極布局多元業(yè)務(wù)，不僅可以改善結(jié)構(gòu)性業(yè)務(wù)發(fā)展模式，還可以提升企業(yè)穿越周期能力。
野村在其最新研報(bào)中就表示，龍湖在非開發(fā)業(yè)務(wù)方面的表現(xiàn)符合預(yù)期，離房東模式又近了一步，預(yù)計(jì)非開發(fā)業(yè)務(wù)將成為主要的收入/盈利驅(qū)動(dòng)力。在野村看來，龍湖加速向房東模式轉(zhuǎn)型是在房地產(chǎn)行業(yè)螺旋式下滑中生存下來的正確策略，這可能使該公司成為該行業(yè)的長(zhǎng)期參與者。