文 | 另鏡 謝涵
編輯 | 陳秋
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-8月TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比-38.5%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.6百分點，今年8月，TOP100房企銷售額同比-22.1%，環(huán)比-2.43%。
值得注意的是，2024年1-8月，TOP100房企中，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1302.2億元，較上年下降30.8%
從剛剛收官的上市房企中報來看，諸多房企營收驟減、虧損嚴重。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，105家A+H股房企營業(yè)收入均值115.91億元，同比下降13%，凈利潤均值為1.45億元，同比下降82.05%。上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著，72家企業(yè)營收同比下降，87家企業(yè)凈利潤同比下降，50家房企出現(xiàn)虧損，其中24家為疫情后首次虧損。
但在盈利能力方面，也有部分頭部企業(yè)不斷完善業(yè)務布局，提升企業(yè)抗周期能力。據(jù)統(tǒng)計，華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團和新城控股的毛利率水平高于20%，其中華潤、龍湖、新城均開展一定規(guī)模且毛利率較高的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。面對當前穿越周期的大環(huán)境，今年上半年金茂、龍湖、新城、中海的毛利率有所提升。
當前市場成交持續(xù)低位徘徊，企業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)承壓，各大房企將如何面對當下挑戰(zhàn)？哪些企業(yè)可以穿越周期考驗？
多數(shù)房企穩(wěn)健經(jīng)營
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-8月TOP100房企銷售總額為2.7萬億元，同比下降38.5%，降幅較上月收窄1.6個百分點。今年8月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環(huán)比降低2.43%。
今年1-8月銷售總額超千億房企6家，較去年同期減少6家，百億房企61家，較去年同期減少29家。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和綠城中國位列前三，銷售額分別是2208億元、1800億元和1656.3億元。
與去年同期相比，萬科、龍湖集團、華潤置業(yè)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團保住了銷售業(yè)績前十序列，而越秀地產(chǎn)成為唯一一個新近銷售業(yè)績前十的房企。
從資產(chǎn)負債率來看，在行業(yè)下行的背景下，多數(shù)房企選擇穩(wěn)健經(jīng)營，2024年上半年整體資產(chǎn)負債率為76.8%，較2023年底下降0.26個百分點。
在18家重點房企中，華發(fā)股份、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、金地集團等房企的資產(chǎn)負債率均低于 70%。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年房企到期債券規(guī)模達7703.1億元，較上一年超過9500億元的到期余額下降19.6%，但整體債務規(guī)模依然處于較高水平。
當前市場環(huán)境下，現(xiàn)金流充裕對房企愈發(fā)重要，值得注意的是，9月2日，“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展發(fā)布公告，宣布其向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的計劃已獲得中國保利集團有限公司的批準。
據(jù)悉，該公司此次發(fā)行總額不超過95億元，募集資金扣除發(fā)行費用后，將全部用于上海保利海上瑧悅、北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅等項目及補充流動資金。
行業(yè)人士分析，保利發(fā)展此次資金流向的15個房地產(chǎn)開發(fā)項目絕大多數(shù)位于一、二線核心城市，具備良好的市場前景與經(jīng)濟效益，有助于提升其市場占有率；同時，在財務方面，也將優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，增強抗風險能力。
目前，保利發(fā)展“三道紅線”指標維持全線綠檔。截至今年6月末，公司扣除預收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22。
當前市場環(huán)境下，也有優(yōu)質(zhì)企業(yè)主動去杠桿，成為企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。截至2024年6月30日，龍湖集團的有息負債總額為1874.2億元，較年初下降52億元。龍湖在上半年凈增經(jīng)營性物業(yè)貸219億元，融資渠道保持暢通。
2024年內(nèi)，龍湖已經(jīng)歸還了107億境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期境內(nèi)公開債僅10 億人民幣。此外，至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等龍湖均已清零。
8月30日，國際評級機構(gòu)穆迪發(fā)布對龍湖集團的最新評級報告，穆迪在報告中預測，龍湖的流動性將保持充足。確認其企業(yè)家族評級為Ba3，高級無擔保評級為B1。
摩根士丹利發(fā)表的最新報告指出，龍湖穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表、準備充足的債務償還計劃及積極去杠桿計劃，應能再次加強市場對其強大的抗逆能力及應對物業(yè)銷售減少所帶來挑戰(zhàn)的信心，預計龍湖集團的股價將于未來30天上升。
此外，也有企業(yè)積極改善現(xiàn)金流，拓寬融資渠道。今年上半年，萬科持續(xù)降解存量債務，上半年累計償債524億元，年內(nèi)境外公開債已全部償還完畢，境內(nèi)公開債僅余1筆中票20億元。
同時萬科上半年融資端取得大破局，實現(xiàn)新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%。融資模式轉(zhuǎn)型也取得了較大進展，白名單積極推進；5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款上半年經(jīng)營性物業(yè)貸落地219億元。
頭部房企多元發(fā)展
為促進樓市回暖，2024年5月17日，中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部、自然資源部和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合向市場打出一系列房地產(chǎn)松綁“組合拳”，意在從供需兩端同時發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
隨著“517新政”落實，重點房企銷售額降幅或會逐步收窄，但房地產(chǎn)市場仍將處于筑底階段。
8月23日，龍湖集團管理層在業(yè)績會上稱，單一依賴地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務模式很難持續(xù)增長。自2022年龍湖集團起將5個航道業(yè)務整合為開發(fā)、運營、服務三個業(yè)務板塊，即一個地產(chǎn)開發(fā)航道、商業(yè)運營及資產(chǎn)管理兩個重資產(chǎn)運營航道和物業(yè)管理及智慧營造兩個輕資產(chǎn)服務航道。
上半年，龍湖集團營收468.6億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收337.6億元，同比減少32.3%；但運營及服務業(yè)務的營收131億元，同比增長7.6%。
依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動力”，龍湖實踐出破局的方向。在2024年上半年，龍湖的四個經(jīng)營性業(yè)務航道，依然以正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流為壓降負債提供活水。
對此，穆迪在最新評級報告表示，龍湖經(jīng)營性業(yè)務的可持續(xù)性和高水平的盈利能力可以提高龍湖現(xiàn)金流和EBITDA的質(zhì)量和穩(wěn)定性。
華潤置地一直也在積極投入新賽道，并成為穩(wěn)定營收的第二增長點。2024年上半年，華潤置地購物中心租金收入94.8億元，旗下82個在營購物中心實現(xiàn)零售額916.2億元，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入79.6億元。
在今年中期，華潤置地管理層表示，華潤置地目前已經(jīng)形成了“一輕兩重”資產(chǎn)管理架構(gòu)，一輕指的是上市公司華潤萬象生活，兩重分別是華潤有巢住房租賃REIT和華潤商業(yè)REIT。
“今年從核心數(shù)據(jù)來看，華潤置地的第二增長曲線已經(jīng)形成。華潤置地應該是藍籌房企中，為數(shù)不多已經(jīng)成功實現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線跨越的企業(yè)?！?/p>
對于當下的地產(chǎn)行情，頭部企業(yè)積極布局多元業(yè)務，不僅可以改善結(jié)構(gòu)性業(yè)務發(fā)展模式，還可以提升企業(yè)穿越周期能力。
野村在其最新研報中就表示，龍湖在非開發(fā)業(yè)務方面的表現(xiàn)符合預期，離房東模式又近了一步，預計非開發(fā)業(yè)務將成為主要的收入/盈利驅(qū)動力。在野村看來，龍湖加速向房東模式轉(zhuǎn)型是在房地產(chǎn)行業(yè)螺旋式下滑中生存下來的正確策略，這可能使該公司成為該行業(yè)的長期參與者。