記者 王珍

銀河證券首席經(jīng)濟學家章俊在一份研報中建議，通過中央國債融資或中央增信方式，成立全國性收儲機構，以發(fā)行2萬億-3萬億元國債的方式，一次性以可控成本將住宅庫存降至合理水平。

章俊指出，對于當前中國經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行無疑是制約經(jīng)濟轉型的歷史包袱。據(jù)其測算，房地產(chǎn)持續(xù)降低通過開發(fā)投資和“土地財政”直接拖累名義GDP增速1%左右，通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈和地產(chǎn)后周期消費間接拖累名義GDP增速0.6%左右。此外，地產(chǎn)下行還對經(jīng)濟形成錯綜復雜的潛在風險。

他提到，回顧美國1929年大蕭條和2008年次債危機，兩次經(jīng)濟危機的背后均有房地產(chǎn)的身影，其歷史經(jīng)驗顯示，解決房地產(chǎn)量級的問題，有賴于中央政府信用托底居民和企業(yè)資產(chǎn)負債表。

章俊指出，當前我國房地產(chǎn)市場面臨的問題，既有因人口和城鎮(zhèn)化影響的周期性問題，也有供需的結構性矛盾。一方面，庫存高企，全國主要城市的庫存水平持續(xù)上升至40個月以上；另一方面，目前保障性住房的總體需求缺口或在1000萬套以上，大致需要7萬億元的投資規(guī)模。

他進一步指出，當前收儲政策面臨的主要約束是地方政府杠桿率空間有限，且融資成本難以覆蓋租金回報率，導致收儲在大部分地區(qū)難以執(zhí)行。5月央行設立的3000億元保障性住房再貸款，目前僅使用了121億元，地方收儲主要集中在庫存水平較高，且地方財政尚且較優(yōu)的地區(qū)。

在此困境下，章俊提出了開頭的建議，即從中央層面提供信用和資金支持，一次性將大量難以消化的地產(chǎn)庫存進行收儲，來解決供需結構性矛盾，并通過“以購代建、以租代售”的方式來構建三中全會提到的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

章俊表示，該方案不僅能通過穩(wěn)定地產(chǎn)使名義經(jīng)濟增速提高1%以上，還能以較低價格完成保障性住房建設需求，逆周期政策收益顯著大于成本。

除經(jīng)濟收益之外，該政策還能緩解房企、銀行和地方政府“三重壓力”：降低房價調(diào)整的“負財富效應”對居民消費和預期的負面影響；不增加地方額外財政負擔，適度松綁土地財政約束，緩解地方政府債務壓力；支持地產(chǎn)即是支持銀行，避免因資產(chǎn)價格持續(xù)下跌而產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風險。