界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“無(wú)法預(yù)期下半年會(huì)有很大反轉(zhuǎn)，尚不能明確?！毖永m(xù)年初對(duì)行業(yè)的判斷，林偉國(guó)對(duì)接下來(lái)的樓市依然持觀望態(tài)度。
8月26日，“廈門(mén)三劍客”的老大建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司建發(fā)國(guó)際（1908.HK）召開(kāi)了2024年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)在會(huì)上表示，對(duì)于公司中長(zhǎng)期銷(xiāo)售利潤(rùn)及規(guī)模的展望，需要觀察整體市場(chǎng)復(fù)蘇情況。
林偉國(guó)指出，建發(fā)每年都會(huì)有一個(gè)新策略，對(duì)公司進(jìn)行每年的調(diào)整，甚至半年多也會(huì)經(jīng)歷一些反思和調(diào)整?！爸劣谥虚L(zhǎng)期的發(fā)展，我們只能在資源方面，無(wú)論是人力資源還是產(chǎn)品資源以及財(cái)務(wù)資源方面做得更好，當(dāng)機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，我們就能及時(shí)跟上?！?/p>
在這樣相對(duì)保守的策略下，向來(lái)以激進(jìn)聞名市場(chǎng)的建發(fā)交出了半年成績(jī)單，盈利了，但也下降了。
2024年上半年，建發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入327.5億元，同比增長(zhǎng)約35%；凈利潤(rùn)為14.4億元，同比增長(zhǎng)1%；歸母凈利潤(rùn)為8.17億元，同比下降36.4%?；久抗捎麨?7.30分，董事會(huì)已決議不就本期宣派中期股息。
林偉國(guó)認(rèn)為，建發(fā)上半年凈利潤(rùn)率同比下降的原因主要是毛利潤(rùn)率下降，上半年下降至11.9%。“上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中有94%的項(xiàng)目是公司在2020年、2021年期間獲取的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的毛利率較低。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為建發(fā)支柱性業(yè)務(wù)，上半年獲得物業(yè)開(kāi)發(fā)收入310.11億元，較2023年同期增加36.4%，占公司總收入約94.68%。截至報(bào)告期末，建發(fā)交付物業(yè)總建筑面積約為205.2萬(wàn)平方米，較去年同期增加252000平方米。
半年報(bào)顯示，2024年上半年，建發(fā)累計(jì)合同銷(xiāo)售額約為508.7億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售總建筑面積約為245.9萬(wàn)平方米，物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金回款約為647億元。
分城市來(lái)看，大本營(yíng)廈門(mén)在建發(fā)銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)中排第一名，上半年錄得約78.63億元。其次是寧波，同期錄得約34.42億元銷(xiāo)售額；莆田錄得約31.02億元，成都錄得約28.74億元。緊隨其后的是無(wú)錫、寧德、漳州、福州、溫州、長(zhǎng)沙、九江、黃石等。
此外，截至2024年6月末，建發(fā)已售未結(jié)金額約為2317億元，較2023年末增長(zhǎng)11%。其中，2021年以后拿地項(xiàng)目的已售未結(jié)金額為1742億元，占比約75%。
建發(fā)管理層認(rèn)為，這為持續(xù)優(yōu)化結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)奠定了良好的基礎(chǔ)。
2024年，建發(fā)一改前兩年“無(wú)地不拿”的態(tài)勢(shì)，開(kāi)啟了聚焦深耕路線，比如上海、福州、廈門(mén)、杭州、廈門(mén)、武漢、長(zhǎng)沙等核心城市，共有14個(gè)項(xiàng)目招拍掛拿地，拿地貨值約為586億元。
另外，還有4個(gè)項(xiàng)目為去年公司大股東或合作方參與拍地，今年上半年完成股權(quán)收購(gòu)轉(zhuǎn)讓的貨值約為156億元。因此，18個(gè)項(xiàng)目合計(jì)貨值約為742億元。
拿地策略的變化也直接導(dǎo)致建發(fā)的土儲(chǔ)分布發(fā)生巨大變化，比如杭州直接上升至第一，可供銷(xiāo)售總建筑面積約為137.91萬(wàn)平方米，而截至2023年12月底這一數(shù)據(jù)僅約為42.85萬(wàn)平方米。
對(duì)此，林偉國(guó)表示，“建發(fā)在杭州市場(chǎng)的品牌基礎(chǔ)和庫(kù)存基本上沒(méi)有，現(xiàn)在是一個(gè)比較合適的時(shí)機(jī)點(diǎn)，在整個(gè)杭州市場(chǎng)增加一些土儲(chǔ)?！?/p>
第二名為上海，截至報(bào)告期末，建發(fā)在上海可供銷(xiāo)售總建筑面積約為92.03萬(wàn)平方米；此外，在廈門(mén)這一數(shù)據(jù)約為84.61萬(wàn)平方米，排在其后的為無(wú)錫、南昌、福州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株洲、蘇州、成都等城市。
林偉國(guó)透露，截至2024年6月，建發(fā)的土地儲(chǔ)備全口徑可售貨值約2577億元，土儲(chǔ)權(quán)益比例約為77%，庫(kù)存總量保持在合理水平。
由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的不確定，建發(fā)接下來(lái)對(duì)于投資將會(huì)謹(jǐn)慎，“在拓展上優(yōu)先考慮去化周期，加強(qiáng)改善庫(kù)存和保持流動(dòng)性?！?/p>
林偉國(guó)表示，拓展方面，建發(fā)需要關(guān)注流動(dòng)性，選擇投資回報(bào)周期較短的項(xiàng)目；在城市選擇方面，會(huì)根據(jù)每個(gè)城市的容量，結(jié)合建發(fā)在當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)力和市占率，合理保持庫(kù)存總量，防止在該城市超出自身能力的投資。還要重點(diǎn)選擇需求可靠且風(fēng)險(xiǎn)較小的城市進(jìn)行拓展。
在投資總量方面，仍堅(jiān)持以銷(xiāo)定投、穩(wěn)健投資，確保公司庫(kù)存總量的合理性?！叭ツ杲òl(fā)都需要進(jìn)行補(bǔ)充庫(kù)存，2022年和2023年兩年時(shí)間大約補(bǔ)充了3700億元貨值的土地?！?/p>
在林偉國(guó)看來(lái)，考慮到今年整體庫(kù)存能夠滿足銷(xiāo)售需求，建發(fā)可以適當(dāng)放緩?fù)顿Y進(jìn)度。
“購(gòu)房者對(duì)未來(lái)預(yù)期相對(duì)負(fù)面。”林偉國(guó)指出，目前市場(chǎng)整體二手房供應(yīng)量很大，因此對(duì)于新房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)存在較大壓力。
他認(rèn)為宏觀政策的繼續(xù)出臺(tái)可能會(huì)獲取一些樂(lè)觀成果，比如前段時(shí)間提到的美國(guó)預(yù)期降息對(duì)貨幣政策有利，未來(lái)也不排除一些國(guó)家出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)的政策，以改變國(guó)內(nèi)購(gòu)房客戶的普遍預(yù)期。
從購(gòu)買(mǎi)土地的角度來(lái)看，建發(fā)仍然關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，即保持8個(gè)點(diǎn)左右的合理凈利潤(rùn)水平。
大舉擴(kuò)張的代價(jià)是負(fù)債攀升。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，建發(fā)國(guó)際錄得凈負(fù)債439.58億元（截至2023年12月31日：約305.95億元），凈負(fù)債權(quán)益比率約為45.72%（截至2023年12月31日：約為33.64%）。
截至報(bào)告期末，建發(fā)國(guó)際的負(fù)債比率增至96.9%（截至2023年12月31日，該數(shù)據(jù)為93.2%）。而在借款總額當(dāng)中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還，約830.49億元須于一年后但在五年內(nèi)償還。
林偉國(guó)表示，整體債務(wù)與銷(xiāo)售規(guī)模有關(guān)，由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，債務(wù)可以相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)規(guī)?？s小，債務(wù)也應(yīng)該逐步考慮控制?！皩?shí)際上，去年建發(fā)整個(gè)有息債務(wù)下降了100多億，今年到現(xiàn)在又降了四五十億?！?/p>