界面新聞記者 | 王婷婷
“安全是一切發(fā)展的前提，行業(yè)過往靠負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模從而帶來簽約規(guī)模，這種模式已經(jīng)不復(fù)存在了?！痹?月23日舉行的半年度業(yè)績會上，龍湖集團CFO趙軼表示。
趙軼指出，龍湖集團（00960.HK）從2022年就開始調(diào)整轉(zhuǎn)型，2023年推出集團的高質(zhì)量發(fā)展模式，著力于提升內(nèi)生動力，航道更協(xié)同，組織更高效。如今，龍湖依靠經(jīng)營現(xiàn)金流帶動有息負(fù)債在穩(wěn)步下降，同時也憑借運營和服務(wù)收入帶來了收入和利潤結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化。
于是，在行業(yè)調(diào)整持續(xù)的背景下，龍湖再一次交出了一份相對積極的中期答卷。
據(jù)其2024年半年報告顯示，今年上半年，龍湖集團整體營業(yè)收入為468.6億元。
其中，開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年合約銷售511億元，對應(yīng)銷售總建筑面積為365.5萬平方米，行業(yè)排名仍處前10。
分區(qū)域來看，西部、長三角、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)的合同銷售額，分別占龍湖集團上半年總體合同銷售額的28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%。銷售額最高的前三個城市，依次為成都、西安、蘇州。
此外，運營業(yè)務(wù)方面，上半年實現(xiàn)收入約66億元，同比增長4%；服務(wù)業(yè)務(wù)方面，上半年實現(xiàn)收入約64.9億元，同比增長11%。至此，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)占總收入的比例提升至28%。
盈利方面，2024年上半年，龍湖集團整體錄得毛利額96.4億元，毛利率為20.6%。股東應(yīng)占溢利為58.7億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利為47.5億元。
其中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超80%，盈利結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。集團整體核心稅后利潤率為11.7%，核心權(quán)益后利潤率為10.1%。
據(jù)龍湖管理層介紹，得益于運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長，集團整體毛利率穩(wěn)定在20%以上，毛利額96億元。
具體而言，上半年地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入338億元，毛利率7.4%；運營和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展穩(wěn)健，其中運營業(yè)務(wù)同比增長4%至 66億元，毛利率76%，服務(wù)收入同比增長11%至64.9億元，毛利率32%。
財務(wù)穩(wěn)健是龍湖近幾年著重強調(diào)的一點。今年上半年，龍湖有息負(fù)債進(jìn)一步壓降了52億元至1874億元，其中經(jīng)營性物業(yè)貸款上半年凈增約220億元，外債占比進(jìn)一步下降至16.5%，且100%已做掉期，無風(fēng)險敞口。
在這近220億元經(jīng)營性物業(yè)貸里，存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，平均借貸期限拉長至9.19年。
“集團會穩(wěn)步鋪排債務(wù)歸還，目前集團年內(nèi)到期的境內(nèi)債券剩余10億人民幣，錢已經(jīng)準(zhǔn)備好?！壁w軼表示，到2026年底前，龍湖沒有到期的境外債券，今年下半年集團將繼續(xù)有序推進(jìn)，提前償還明年到期的債務(wù)。
現(xiàn)在，龍湖已開始提前籌劃明年一季度到期的境內(nèi)債券，目前已回購約7億元，目前還剩60億元左右，預(yù)計在今年年底之前全部歸集在手，帶著充分的現(xiàn)金進(jìn)入2025年。“明年年底還有一筆約84億元的銀團，也準(zhǔn)備明年下半年開始逐步歸還償付?！?/p>
趙軼認(rèn)為，龍湖將不逾期、不展期作為底線來處理，這既是龍湖所有業(yè)務(wù)行為的一個準(zhǔn)繩，同時也希望通過所有債務(wù)的安全兌付來給行業(yè)注入一些信心。
在此過程中，龍湖的戰(zhàn)略合作銀行也給予公司充分的信任和支持，目前龍湖的銀行融資占比超過80%，國有六大行占比接近60%，結(jié)構(gòu)很安全。
龍湖集團管理層表示，保證財務(wù)穩(wěn)健的同時，還要確保每個業(yè)務(wù)航道都實現(xiàn)自身經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，且利潤要持續(xù)增長。
據(jù)界面新聞了解，龍湖將旗下業(yè)務(wù)分為C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)投資、C3資產(chǎn)管理、C4物業(yè)管理、C5智慧營造五大航道。
“2023年，龍湖C2到C5這4個航道，每個航道利潤都實現(xiàn)為正，且利潤都在增長?！惫芾韺又赋觯埡虡I(yè)去年就實現(xiàn)了百億租金收入，已實現(xiàn)自身的收支平衡，每年的租金收入除去它的運營開支之外的現(xiàn)金流，足以覆蓋它存量項目的建造。
2024上半年，龍湖天街的客流和營業(yè)額均錄得同比增長，扣除疫情三年分?jǐn)?，實現(xiàn)了同店同比租金6%的增長，同店同比權(quán)益后利潤實現(xiàn)10%的增長，達(dá)到公司預(yù)期。
“上半年我們的客流大概同店同比增長6%以上，客流、客單價保持穩(wěn)定，因此實現(xiàn)了營業(yè)額和租金收入的一個增長。”
管理層表示，隨著租金規(guī)模持續(xù)增長，也意味著可以實現(xiàn)的正現(xiàn)金流越來越大，未來可以用這部分現(xiàn)金流再去投資獲取新的項目。“物業(yè)管理跟龍智造這兩個輕資產(chǎn)航道，因為它不需要資本性的開支，所以它一出發(fā)就實現(xiàn)了正現(xiàn)金流?！?/p>
上半年龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性收入131元，占比總收入28%，照此速度，預(yù)計在2028年左右，龍湖的經(jīng)營性收入的收入占比能夠過半，將實現(xiàn)第二曲線的收入超過第一曲線。
展望后市，龍湖集團高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠告訴界面新聞，市場目前仍然處于一個量價調(diào)整的階段，市場的信心也有待于恢復(fù)。下半年，行業(yè)整體要積極地圍繞消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
“既有挑戰(zhàn)也有機遇，龍湖在保障財務(wù)安全及品質(zhì)交付的前提下，一方面要堅定聚焦存貨去化，有序壓降負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，同時還要確保新項目的入市有一個良好的表現(xiàn)。”張旭忠表示。
在此策略下，龍湖上半年獲取了7幅土地，分別位于北京、上海、杭州、成都、西安、蘇州、佛山，總建筑面積60萬平方米，權(quán)益面積35萬平方米。