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地產(chǎn)酒店“邊開(kāi)邊賣(mài)”,誰(shuí)會(huì)努力“接盤(pán)”?

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地產(chǎn)酒店“邊開(kāi)邊賣(mài)”,誰(shuí)會(huì)努力“接盤(pán)”?

酒店交易頻繁釋放了哪些信號(hào)?

圖片來(lái)源:界面圖庫(kù)

文 | 空間秘探 武爽

近期,關(guān)于萬(wàn)達(dá)的消息不斷,酒店板塊資產(chǎn)進(jìn)出頻繁,在賣(mài)掉上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店物業(yè)之后,又宣布萬(wàn)達(dá)酒店及度假村繼續(xù)在全球范圍內(nèi)擴(kuò)大其版圖,下半年即將迎來(lái)又一波新酒店的開(kāi)業(yè)??臻g秘探梳理發(fā)現(xiàn),“邊開(kāi)邊賣(mài)”似乎成為房地產(chǎn)商們的“默契”。一邊開(kāi),一邊賣(mài),真的能做好酒店生意嗎?

一邊開(kāi)一邊賣(mài),不止萬(wàn)達(dá)

近期,上海萬(wàn)達(dá)瑞華可能將在年后正式換牌為上海外灘瑞吉酒店的消息引發(fā)眾多討論。其自2016年6月開(kāi)業(yè)以來(lái),一度是上海奢華品牌的代表酒店之一。其實(shí),上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店易主的消息早在去年年末就已經(jīng)曝出。去年12月26日,上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司的大股東發(fā)生變更,由大連萬(wàn)達(dá)商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司,這也標(biāo)志著上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店正式易手。據(jù)悉,價(jià)格只比15年的網(wǎng)簽價(jià)16.6億略高一點(diǎn),但酒店仍由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼續(xù)管理,保留萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)酒店來(lái)說(shuō),昔日推出瑞華品牌,對(duì)標(biāo)的國(guó)際品牌就包括萬(wàn)豪瑞吉。這次賣(mài)掉萬(wàn)達(dá)瑞華酒店物業(yè)之后,萬(wàn)達(dá)酒店或?qū)⑹ピ摼频甑倪\(yùn)營(yíng)權(quán),把這一接力棒交至萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)手中。

上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店被賣(mài)的消息似乎并沒(méi)有影響萬(wàn)達(dá)的市場(chǎng)部署。隨后不久,萬(wàn)達(dá)酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店開(kāi)業(yè)計(jì)劃,繼續(xù)在全球范圍內(nèi)拓展其版圖。其中北京東壩萬(wàn)達(dá)錦華酒店、北京東壩萬(wàn)達(dá)美華酒店、北京前門(mén)萬(wàn)達(dá)頤華酒店、武漢萬(wàn)達(dá)頤華酒店等酒店均預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年啟幕;國(guó)外的曼谷萬(wàn)達(dá)錦華公寓預(yù)計(jì)今年年底啟幕。

無(wú)獨(dú)有偶的是,金茂、綠地、華僑城、碧桂園等房企都已向市場(chǎng)拋出眾多酒店資產(chǎn),其中不乏地標(biāo)建筑、“搖錢(qián)樹(shù)”等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。同時(shí),也沒(méi)忘了酒店業(yè)務(wù)擴(kuò)張。一邊開(kāi),一邊賣(mài)似乎成了當(dāng)下酒旅集團(tuán)的“默契”。

去年10月17日,中國(guó)金茂發(fā)布公告稱,以28.02億元的價(jià)格成功出售金茂北京威斯汀大飯店,交易方為渤海潤(rùn)澤。3個(gè)月后,有消息稱金茂酒店商業(yè)管理有限公司旗下第一家嘉悅品牌酒店,預(yù)計(jì)將于2024年夏天在寧波啟幕。

作為綠地集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,上海綠地萬(wàn)豪酒店早在2022年便被擺上了貨架,并于2023年12月以總價(jià)14.88億元成功售出。今年1月,綠地酒店集中簽約多個(gè)國(guó)內(nèi)外合作項(xiàng)目,主要為綠地旗下商務(wù)及度假品牌Primus Hotel鉑瑞酒店、THE QUBE Hotel鉑驪酒店、Q-box Hotel鉑派酒店,走進(jìn)了“一帶一路”國(guó)家柬埔寨,覆蓋了國(guó)內(nèi)鄂爾多斯、烏蘭察布、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、蕪湖、蘇州、南京等城市。

五星級(jí)酒店屬于是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),能夠提供不俗的現(xiàn)金流。一般情況而言,房企輕易不會(huì)將這些資產(chǎn)出手。房地產(chǎn)們接二連三地將這些資產(chǎn)擺上貨架,由此可見(jiàn)他們對(duì)資金的迫切渴望。但這些房企為何邊賣(mài)邊開(kāi)?是仍舊放不下酒店這門(mén)生意嗎?

酒店交易頻繁,釋放了哪些信號(hào)?

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?除卻社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的影響,“邊開(kāi)邊賣(mài)”的本質(zhì)還得從這些房地產(chǎn)企業(yè)自身尋找。

“缺錢(qián)”是主要原因。2024年上半年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力,房企虧損情況較為普遍。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),截至7月15日,在61家A股涉房企業(yè)中,有41家房企預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)虧損,其中21家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧。上文提到的萬(wàn)達(dá)近期發(fā)布公告稱,集團(tuán)預(yù)計(jì)截至2024年6月30日止6個(gè)月將錄得虧損凈額8.8億~9億港元,而去年同期公司還取得了1.65億港元的凈利潤(rùn)。

在這種背景下,不少房企通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)緩解資金壓力。例如,世茂集團(tuán)、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等都在積極尋求資產(chǎn)出售,特別是賣(mài)已經(jīng)成熟的項(xiàng)目,就是為了解決現(xiàn)金流。7月底,華僑城(亞洲)宣布以20.55億元的交易對(duì)價(jià)向其控股股東華僑城股份附屬公司出售華僑城(上海)置地約50.5%的股權(quán)。華僑城(上海)置地公司收入主要來(lái)自營(yíng)運(yùn)蘇河灣項(xiàng)目。華僑城亞洲預(yù)期從此次出售中獲得收益人民幣2.64億元,所得款項(xiàng)將主要用于償還集團(tuán)的借款。

從交易頻繁的資產(chǎn)市場(chǎng)也可以說(shuō)明這一點(diǎn)。據(jù)CRIC商管數(shù)據(jù)顯示,截至2024年7月底,中國(guó)內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約為2.29萬(wàn)億元,環(huán)比增加3.68%。在克而瑞資管監(jiān)測(cè)的單筆掛牌金額超3000萬(wàn)元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)項(xiàng)目中,上海、北京、杭州、寧波寫(xiě)字樓項(xiàng)目掛牌量占比超過(guò)50%,海口、西安酒店項(xiàng)目掛牌量占比超40%。

當(dāng)前來(lái)看,資金流健康的地產(chǎn)商們甚至愿意降價(jià)賣(mài)資產(chǎn),而最缺錢(qián)的那批地產(chǎn)商們反而死守“低價(jià)”,不愿意降價(jià),且賣(mài)掉的都是一些過(guò)去開(kāi)發(fā)或尚未開(kāi)發(fā)完成的重資產(chǎn)。因?yàn)橘Y金鏈最緊張的這批開(kāi)發(fā)商,很可能已經(jīng)把手頭能質(zhì)押的一切全部都給質(zhì)押了,資金鏈繃緊到了極致。大幅折價(jià)賣(mài)資產(chǎn)表面上是在讓利換現(xiàn)金流,但實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致債務(wù)窟窿越來(lái)越大。       

近兩年,可以明顯看到有大量酒店資產(chǎn)包流拍,甚至出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的情況。早在2022年2月,隨著世茂的財(cái)務(wù)狀況不斷緊繃,出售“深坑酒店”的傳聞不絕于耳,彼時(shí),在一份媒體流傳的世茂待售資產(chǎn)清單里被標(biāo)明“現(xiàn)報(bào)價(jià)22.5億元對(duì)外出售”。但截至目前兩年多時(shí)間“深坑酒店”仍然出售未果。

過(guò)重的資產(chǎn)和過(guò)高的杠桿,在發(fā)展初期是助力,而到了發(fā)展高峰期,則是阻力。如何找到適合自己發(fā)展的新戰(zhàn)略和新思路成為擺在眾多房地產(chǎn)商面前急需解決的問(wèn)題。在這樣的背景下,更多房企開(kāi)始思考如何在運(yùn)營(yíng)管理好自持資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)復(fù)用和利潤(rùn)創(chuàng)造,“輕資產(chǎn)模式”應(yīng)運(yùn)而生。

可以說(shuō),酒店輕資產(chǎn),稱得上是地產(chǎn)酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。其關(guān)鍵在于以杠桿原理充分利用各種外界資源,減少自身投入,集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的階段,最終通過(guò)品牌提高企業(yè)的盈利能力及發(fā)展規(guī)模。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),輕資產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)酒店而言,既不增加資產(chǎn),也不會(huì)帶來(lái)負(fù)債壓力,甚至可以幫助企業(yè)逐漸擺脫高負(fù)債高杠桿帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),越來(lái)越“綠”。

出清重資產(chǎn),建立自己的品牌矩陣對(duì)外輸出,讓不少房地產(chǎn)商看到了另一種可能。碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地、金茂等都計(jì)劃開(kāi)始做輕資產(chǎn)輸出。2021年3月份,華住和融創(chuàng)成立合資公司永樂(lè)華住,推出9個(gè)高端及奢華酒店品牌,包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅,以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂(lè)半山等。據(jù)透露,雙方計(jì)劃5年簽約200個(gè)項(xiàng)目,開(kāi)業(yè)超100家高端酒店;2021年6月,剛宣布賣(mài)酒店的綠地,舉行10家酒店項(xiàng)目簽約儀式,旗下品牌酒店將在7個(gè)城市陸續(xù)落地,至此,綠地酒店輸出管理的項(xiàng)目達(dá)到了80家。

這樣看來(lái),房地產(chǎn)旗下的酒店從服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù),正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵鼍频昶放频木频赀\(yùn)營(yíng)商,輕資產(chǎn)模式儼然成為行業(yè)主流。其中,品牌成為各大房地產(chǎn)商通過(guò)輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵“武器”。因此,無(wú)論是齊推品牌建設(shè)品牌矩陣,還是組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對(duì)外輸出管理運(yùn)營(yíng),成為地產(chǎn)酒店的“默契”。

無(wú)論是賣(mài)酒店,還是開(kāi)酒店,對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),其底層核心還是找到新的價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。換句話說(shuō),重資產(chǎn)部分為了賺錢(qián),輕資產(chǎn)部分是通過(guò)增加商業(yè)配套,提升重資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值,讓其更值錢(qián)。

一邊開(kāi)一邊賣(mài),賺錢(qián)嗎?

出身于房企的地產(chǎn)酒店,在輕資產(chǎn)方面是享有天然的資源優(yōu)勢(shì)的。即便是只有一半的“地產(chǎn)血緣”的酒管公司,也能收獲紅利。這也就造就了“邊開(kāi)邊賣(mài)”的現(xiàn)象,那這樣的模式賺錢(qián)嗎?能否解決房地產(chǎn)商們的危機(jī)?

從賣(mài)資產(chǎn)方面來(lái)看,地產(chǎn)酒店似乎越來(lái)越“難賣(mài)”,有大量流拍五星級(jí)酒店“滯留”,成為資產(chǎn)交易市場(chǎng)的不良資產(chǎn)。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì),今年1-7月,國(guó)內(nèi)共342個(gè)高端酒店項(xiàng)目拍賣(mài),結(jié)果85%流拍。同時(shí),不良資產(chǎn)的銷(xiāo)售在商業(yè)房地產(chǎn)交易中的比例卻大幅提高。2023年,商業(yè)房地產(chǎn)交易中,不良資產(chǎn)的占比高達(dá)20%,而在前一年,這個(gè)比例只有11%。

不少曾經(jīng)炙手可熱的資產(chǎn),現(xiàn)在卻處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)。如無(wú)錫融創(chuàng)茂(原萬(wàn)達(dá)茂)評(píng)估價(jià)約29.15億元,第一次拍賣(mài)起拍價(jià)21億元,因無(wú)人出價(jià)而流拍,第二次起拍價(jià)降至17億元,相當(dāng)于是打了5.7折,最終還是流拍。同樣進(jìn)入二拍程序的還有融創(chuàng)昆明萬(wàn)達(dá)城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價(jià)約4.48億元,相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8億元打了5.7折,只有1人報(bào)名參與競(jìng)拍,但因“案外人提出確有理由異議”而撤回。

那什么樣的酒店資產(chǎn)更容易被賣(mài)出去?從酒店的類(lèi)型來(lái)看,投資人相對(duì)更加青睞城市酒店這類(lèi)標(biāo)的產(chǎn)品,其商業(yè)模式更加成熟,整體投資回報(bào)也相對(duì)更為穩(wěn)健。值得關(guān)注的是,度假酒店或度假村這類(lèi)資產(chǎn)在交易市場(chǎng)中占比較低,但諸如坐擁三亞熱帶海濱一線海景的優(yōu)質(zhì)酒店,由于具備資源稀缺性價(jià)值,因此也時(shí)而成為資產(chǎn)交易的主體。

在資產(chǎn)交易時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方也出現(xiàn)了矛盾點(diǎn),給酒店資產(chǎn)交易成功增加了困難。賣(mài)家在出售時(shí),想的是投資這個(gè)酒店時(shí)花了多少成本。金融機(jī)構(gòu)處置不良資產(chǎn)時(shí),想的是賣(mài)價(jià)和評(píng)估價(jià)之間的差額。買(mǎi)家在做決策的時(shí)候,想的是投資回報(bào)率是多少。

舉個(gè)例子,花了10個(gè)億建的酒店,用收益估值法只能估出5個(gè)億的資產(chǎn)。這使得酒店資產(chǎn)價(jià)值特別容易出現(xiàn)“倒掛”。在政策高壓、客群需求升級(jí)、高線級(jí)城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于飽和等多重因素作用下,有底氣出手收購(gòu)這些資產(chǎn)的寥寥無(wú)幾。

“賣(mài)酒店”變現(xiàn)并沒(méi)有那么容易,那“開(kāi)酒店”賺錢(qián)嗎?這就不得不提起那場(chǎng)“世紀(jì)大甩賣(mài)”,王健林為了自救,把酒店打了七折賣(mài)給了富力。而富力地產(chǎn)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后,其酒店業(yè)務(wù)不僅沒(méi)能給公司帶來(lái)盈利,反而連虧不斷。截至2021年末,富力地產(chǎn)的酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)已由2017年的虧損1.46億元,擴(kuò)大至14.22億元。到2022年上半年,富力地產(chǎn)的酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)又錄得8.49億元的虧損。2023年,富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額雖然由去年同期17.81億元增加至29.83億元,但富力地產(chǎn)仍然處于虧損狀態(tài),2023年全年歸母應(yīng)占虧損達(dá)到了201.64億元。

但也有地產(chǎn)酒店正在逐漸脫離虧損的“泥沼”,漸入輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型佳境,比如萬(wàn)達(dá)。事實(shí)上,萬(wàn)達(dá)酒店已連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)盈利,發(fā)展步伐穩(wěn)健。據(jù)萬(wàn)達(dá)披露2023年財(cái)報(bào)顯示,2023年萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展收益約9.83億元。但萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展在2024年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告中指出,預(yù)計(jì)虧損凈額介于8.8億港元至9.3億港元之間,這與2023年同期的凈利潤(rùn)約1.65億港元相比,出現(xiàn)了虧損。萬(wàn)達(dá)表示,該虧損主要是由于在出售芝加哥項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的遞延金額相關(guān)長(zhǎng)期應(yīng)收款項(xiàng)上計(jì)提了約1.26億美元(約9.84億港元)的減值虧損。

在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),輕資產(chǎn)依舊會(huì)繼續(xù)流行。運(yùn)營(yíng)價(jià)值與區(qū)位價(jià)值的重新匹配,是頭部運(yùn)營(yíng)企業(yè)擴(kuò)大管理半徑、輸出管理經(jīng)驗(yàn)和品牌資源的最佳方式之一。處于資管時(shí)代的當(dāng)下,用地產(chǎn)思維做不好酒店。但目前來(lái)看,地產(chǎn)酒店資產(chǎn)管理整體上或是缺位,或是錯(cuò)位,到位的不多。

資產(chǎn)管理不應(yīng)被局限在日常運(yùn)營(yíng)的框架內(nèi),在酒店的生命之初,就應(yīng)該考慮到整個(gè)酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和價(jià)值創(chuàng)造,跑通“投、融、建、管、退”。資產(chǎn)管理的真正價(jià)值在于通過(guò)長(zhǎng)期的規(guī)劃和優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。因此,酒店如何進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理,將投資回報(bào)提升至新高度?或?qū)⒊蔀楸姸嗟禺a(chǎn)酒店破局的首要問(wèn)題。

相比住宅業(yè)務(wù),酒店運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),不能上市盤(pán)活,賣(mài)掉成了必選項(xiàng)。但尋找新的增利點(diǎn)和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的需要,酒店又成為對(duì)外輸出的有力“途徑”。從當(dāng)前來(lái)看,酒店業(yè)務(wù)收入在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比較小,對(duì)于那些資金鏈緊繃、負(fù)債較大的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),邊開(kāi)邊賣(mài)或許是不錯(cuò)的生意,但前提是得有“硬實(shí)力”。

有哪些業(yè)主有可能接手?

近幾年,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題或逐步退出地產(chǎn)行業(yè),主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力下降,缺乏進(jìn)一步資金的投入用于更新改造,過(guò)往酒店收益微薄,投資回報(bào)遙遙無(wú)期。加上原設(shè)計(jì)和功能面臨新消費(fèi)群體的消費(fèi)觀念和新生酒店的設(shè)計(jì)與功能變革的挑戰(zhàn),傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店已經(jīng)缺乏了競(jìng)爭(zhēng)力,逐步出現(xiàn)持有業(yè)主進(jìn)入資產(chǎn)更新投資焦慮期。預(yù)計(jì)近年大量存量資產(chǎn)將進(jìn)入交易市場(chǎng)或重新評(píng)估未來(lái)存在的價(jià)值,急需找到資產(chǎn)持有的有效途徑或處置的出路。那誰(shuí)最有可能接手這些資產(chǎn)?

一是國(guó)企來(lái)托底,為了優(yōu)化資源配置,或是為了解決長(zhǎng)期負(fù)債問(wèn)題。一方面可以視為對(duì)酒店資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)潛力的信心,另一方面也是響應(yīng)國(guó)家政策,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的體現(xiàn)。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國(guó)企間的交易。

此外,上海外灘茂悅大酒店、綠地萬(wàn)豪酒店濟(jì)南融創(chuàng)文旅城施柏閣酒店和國(guó)際會(huì)議中心等地產(chǎn)集團(tuán)旗下酒店資產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)手出讓,接收方都是國(guó)有性質(zhì)企業(yè)。這些收購(gòu)案例顯示了國(guó)企在酒店行業(yè)中的活躍角色,以及它們?cè)谕苿?dòng)行業(yè)整合和轉(zhuǎn)型中的重要作用。

二是綜合性企業(yè)收購(gòu)酒店資產(chǎn)作為綜合板塊布局的方式,擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。無(wú)論是金峰水泥集團(tuán)以24.3億元人民幣收購(gòu)了上海寶格麗酒店,還是金鷹集團(tuán)通過(guò)其子公司成功收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)瑞華酒店,這不僅體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)酒店資產(chǎn)的保值增值能力的認(rèn)可,也反映了企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化拓展。

同時(shí),也是企業(yè)出于資產(chǎn)重組、資源整合或品牌發(fā)展的需要。如嶺南集團(tuán)并購(gòu)了山東星輝都市酒店管理集團(tuán)有限公司70%的股權(quán),并計(jì)劃將其納入上市公司嶺南控股體系內(nèi)。這一舉措不僅擴(kuò)大了嶺南集團(tuán)的酒店規(guī)模至超過(guò)1200家,也促進(jìn)了雙方在南北市場(chǎng)的交叉布局,推動(dòng)了全國(guó)化和下沉市場(chǎng)的拓展。

三是資金充足的“大佬”接手,將酒店資產(chǎn)作為增值保值工具。在此批地產(chǎn)掠食者中,“煤老板”以高頻次、大手筆頻繁出現(xiàn)在地產(chǎn)交易中。他們不僅抄底了一線城市商業(yè)辦公及公寓資產(chǎn),而且在土地市場(chǎng)上也頻頻亮相。不少“煤老板”陸續(xù)投資購(gòu)買(mǎi)上海中糧海景壹號(hào)公寓、雅居樂(lè)海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬(wàn)豪酒店等資產(chǎn)。

對(duì)于這些“大佬”來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)本來(lái)就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),并且核心城市的房?jī)r(jià)跌的可能性很小,具有“稀缺”性質(zhì)的物業(yè)更是可遇而不可求的資產(chǎn)。而且酒店資產(chǎn)本身就是一個(gè)能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具,優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還具有很好的現(xiàn)金流,缺錢(qián)時(shí)也可以跟地產(chǎn)商們一樣賣(mài)掉“回血”。

可以預(yù)見(jiàn)的是,未來(lái)市場(chǎng)上會(huì)有越來(lái)越多酒店資產(chǎn)成交案例,這是酒店交易市場(chǎng)逐步成熟的標(biāo)志。在此背景下,地產(chǎn)酒管公司正在迎來(lái)新階段賽程的重要分水嶺。需要注意的是,酒店資產(chǎn)的頻頻轉(zhuǎn)讓并不意味高端酒店失去了市場(chǎng)價(jià)值或是需求。酒店業(yè)主大換血有利于酒店資產(chǎn)流通,新酒店業(yè)主按照市場(chǎng)收益法評(píng)估酒店資產(chǎn)價(jià)值,酒店由過(guò)去的被動(dòng)投資轉(zhuǎn)向主動(dòng)投資,酒店作為資產(chǎn)配置的價(jià)值屬性也在這里顯現(xiàn)。

緊缺的現(xiàn)金流讓很多地產(chǎn)商釋放出大量待交易資產(chǎn),其中不乏優(yōu)質(zhì)酒店,同時(shí)堅(jiān)持繼續(xù)布局?jǐn)U張戰(zhàn)略??瓷先上嗝艿男袨?,背后動(dòng)機(jī)并不沖突。其核心還是尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)、維持龐大“身軀”的運(yùn)轉(zhuǎn)。在市場(chǎng)權(quán)衡利弊之后的博弈下,誰(shuí)能抓住機(jī)遇,誰(shuí)距離“新生”又近了一步。在眾多地產(chǎn)酒店層出不窮的戰(zhàn)略調(diào)整下,誰(shuí)都有可能成為最終的“大贏家”。

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地產(chǎn)酒店“邊開(kāi)邊賣(mài)”,誰(shuí)會(huì)努力“接盤(pán)”?

酒店交易頻繁釋放了哪些信號(hào)?

圖片來(lái)源:界面圖庫(kù)

文 | 空間秘探 武爽

近期,關(guān)于萬(wàn)達(dá)的消息不斷,酒店板塊資產(chǎn)進(jìn)出頻繁,在賣(mài)掉上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店物業(yè)之后,又宣布萬(wàn)達(dá)酒店及度假村繼續(xù)在全球范圍內(nèi)擴(kuò)大其版圖,下半年即將迎來(lái)又一波新酒店的開(kāi)業(yè)??臻g秘探梳理發(fā)現(xiàn),“邊開(kāi)邊賣(mài)”似乎成為房地產(chǎn)商們的“默契”。一邊開(kāi),一邊賣(mài),真的能做好酒店生意嗎?

一邊開(kāi)一邊賣(mài),不止萬(wàn)達(dá)

近期,上海萬(wàn)達(dá)瑞華可能將在年后正式換牌為上海外灘瑞吉酒店的消息引發(fā)眾多討論。其自2016年6月開(kāi)業(yè)以來(lái),一度是上海奢華品牌的代表酒店之一。其實(shí),上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店易主的消息早在去年年末就已經(jīng)曝出。去年12月26日,上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司的大股東發(fā)生變更,由大連萬(wàn)達(dá)商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司,這也標(biāo)志著上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店正式易手。據(jù)悉,價(jià)格只比15年的網(wǎng)簽價(jià)16.6億略高一點(diǎn),但酒店仍由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼續(xù)管理,保留萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)酒店來(lái)說(shuō),昔日推出瑞華品牌,對(duì)標(biāo)的國(guó)際品牌就包括萬(wàn)豪瑞吉。這次賣(mài)掉萬(wàn)達(dá)瑞華酒店物業(yè)之后,萬(wàn)達(dá)酒店或?qū)⑹ピ摼频甑倪\(yùn)營(yíng)權(quán),把這一接力棒交至萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)手中。

上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店被賣(mài)的消息似乎并沒(méi)有影響萬(wàn)達(dá)的市場(chǎng)部署。隨后不久,萬(wàn)達(dá)酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店開(kāi)業(yè)計(jì)劃,繼續(xù)在全球范圍內(nèi)拓展其版圖。其中北京東壩萬(wàn)達(dá)錦華酒店、北京東壩萬(wàn)達(dá)美華酒店、北京前門(mén)萬(wàn)達(dá)頤華酒店、武漢萬(wàn)達(dá)頤華酒店等酒店均預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年啟幕;國(guó)外的曼谷萬(wàn)達(dá)錦華公寓預(yù)計(jì)今年年底啟幕。

無(wú)獨(dú)有偶的是,金茂、綠地、華僑城、碧桂園等房企都已向市場(chǎng)拋出眾多酒店資產(chǎn),其中不乏地標(biāo)建筑、“搖錢(qián)樹(shù)”等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。同時(shí),也沒(méi)忘了酒店業(yè)務(wù)擴(kuò)張。一邊開(kāi),一邊賣(mài)似乎成了當(dāng)下酒旅集團(tuán)的“默契”。

去年10月17日,中國(guó)金茂發(fā)布公告稱,以28.02億元的價(jià)格成功出售金茂北京威斯汀大飯店,交易方為渤海潤(rùn)澤。3個(gè)月后,有消息稱金茂酒店商業(yè)管理有限公司旗下第一家嘉悅品牌酒店,預(yù)計(jì)將于2024年夏天在寧波啟幕。

作為綠地集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,上海綠地萬(wàn)豪酒店早在2022年便被擺上了貨架,并于2023年12月以總價(jià)14.88億元成功售出。今年1月,綠地酒店集中簽約多個(gè)國(guó)內(nèi)外合作項(xiàng)目,主要為綠地旗下商務(wù)及度假品牌Primus Hotel鉑瑞酒店、THE QUBE Hotel鉑驪酒店、Q-box Hotel鉑派酒店,走進(jìn)了“一帶一路”國(guó)家柬埔寨,覆蓋了國(guó)內(nèi)鄂爾多斯、烏蘭察布、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、蕪湖、蘇州、南京等城市。

五星級(jí)酒店屬于是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),能夠提供不俗的現(xiàn)金流。一般情況而言,房企輕易不會(huì)將這些資產(chǎn)出手。房地產(chǎn)們接二連三地將這些資產(chǎn)擺上貨架,由此可見(jiàn)他們對(duì)資金的迫切渴望。但這些房企為何邊賣(mài)邊開(kāi)?是仍舊放不下酒店這門(mén)生意嗎?

酒店交易頻繁,釋放了哪些信號(hào)?

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?除卻社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的影響,“邊開(kāi)邊賣(mài)”的本質(zhì)還得從這些房地產(chǎn)企業(yè)自身尋找。

“缺錢(qián)”是主要原因。2024年上半年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力,房企虧損情況較為普遍。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),截至7月15日,在61家A股涉房企業(yè)中,有41家房企預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)虧損,其中21家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧。上文提到的萬(wàn)達(dá)近期發(fā)布公告稱,集團(tuán)預(yù)計(jì)截至2024年6月30日止6個(gè)月將錄得虧損凈額8.8億~9億港元,而去年同期公司還取得了1.65億港元的凈利潤(rùn)。

在這種背景下,不少房企通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)緩解資金壓力。例如,世茂集團(tuán)、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等都在積極尋求資產(chǎn)出售,特別是賣(mài)已經(jīng)成熟的項(xiàng)目,就是為了解決現(xiàn)金流。7月底,華僑城(亞洲)宣布以20.55億元的交易對(duì)價(jià)向其控股股東華僑城股份附屬公司出售華僑城(上海)置地約50.5%的股權(quán)。華僑城(上海)置地公司收入主要來(lái)自營(yíng)運(yùn)蘇河灣項(xiàng)目。華僑城亞洲預(yù)期從此次出售中獲得收益人民幣2.64億元,所得款項(xiàng)將主要用于償還集團(tuán)的借款。

從交易頻繁的資產(chǎn)市場(chǎng)也可以說(shuō)明這一點(diǎn)。據(jù)CRIC商管數(shù)據(jù)顯示,截至2024年7月底,中國(guó)內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約為2.29萬(wàn)億元,環(huán)比增加3.68%。在克而瑞資管監(jiān)測(cè)的單筆掛牌金額超3000萬(wàn)元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)項(xiàng)目中,上海、北京、杭州、寧波寫(xiě)字樓項(xiàng)目掛牌量占比超過(guò)50%,海口、西安酒店項(xiàng)目掛牌量占比超40%。

當(dāng)前來(lái)看,資金流健康的地產(chǎn)商們甚至愿意降價(jià)賣(mài)資產(chǎn),而最缺錢(qián)的那批地產(chǎn)商們反而死守“低價(jià)”,不愿意降價(jià),且賣(mài)掉的都是一些過(guò)去開(kāi)發(fā)或尚未開(kāi)發(fā)完成的重資產(chǎn)。因?yàn)橘Y金鏈最緊張的這批開(kāi)發(fā)商,很可能已經(jīng)把手頭能質(zhì)押的一切全部都給質(zhì)押了,資金鏈繃緊到了極致。大幅折價(jià)賣(mài)資產(chǎn)表面上是在讓利換現(xiàn)金流,但實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致債務(wù)窟窿越來(lái)越大。       

近兩年,可以明顯看到有大量酒店資產(chǎn)包流拍,甚至出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的情況。早在2022年2月,隨著世茂的財(cái)務(wù)狀況不斷緊繃,出售“深坑酒店”的傳聞不絕于耳,彼時(shí),在一份媒體流傳的世茂待售資產(chǎn)清單里被標(biāo)明“現(xiàn)報(bào)價(jià)22.5億元對(duì)外出售”。但截至目前兩年多時(shí)間“深坑酒店”仍然出售未果。

過(guò)重的資產(chǎn)和過(guò)高的杠桿,在發(fā)展初期是助力,而到了發(fā)展高峰期,則是阻力。如何找到適合自己發(fā)展的新戰(zhàn)略和新思路成為擺在眾多房地產(chǎn)商面前急需解決的問(wèn)題。在這樣的背景下,更多房企開(kāi)始思考如何在運(yùn)營(yíng)管理好自持資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)復(fù)用和利潤(rùn)創(chuàng)造,“輕資產(chǎn)模式”應(yīng)運(yùn)而生。

可以說(shuō),酒店輕資產(chǎn),稱得上是地產(chǎn)酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。其關(guān)鍵在于以杠桿原理充分利用各種外界資源,減少自身投入,集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的階段,最終通過(guò)品牌提高企業(yè)的盈利能力及發(fā)展規(guī)模。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),輕資產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)酒店而言,既不增加資產(chǎn),也不會(huì)帶來(lái)負(fù)債壓力,甚至可以幫助企業(yè)逐漸擺脫高負(fù)債高杠桿帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),越來(lái)越“綠”。

出清重資產(chǎn),建立自己的品牌矩陣對(duì)外輸出,讓不少房地產(chǎn)商看到了另一種可能。碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地、金茂等都計(jì)劃開(kāi)始做輕資產(chǎn)輸出。2021年3月份,華住和融創(chuàng)成立合資公司永樂(lè)華住,推出9個(gè)高端及奢華酒店品牌,包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅,以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂(lè)半山等。據(jù)透露,雙方計(jì)劃5年簽約200個(gè)項(xiàng)目,開(kāi)業(yè)超100家高端酒店;2021年6月,剛宣布賣(mài)酒店的綠地,舉行10家酒店項(xiàng)目簽約儀式,旗下品牌酒店將在7個(gè)城市陸續(xù)落地,至此,綠地酒店輸出管理的項(xiàng)目達(dá)到了80家。

這樣看來(lái),房地產(chǎn)旗下的酒店從服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù),正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵鼍频昶放频木频赀\(yùn)營(yíng)商,輕資產(chǎn)模式儼然成為行業(yè)主流。其中,品牌成為各大房地產(chǎn)商通過(guò)輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵“武器”。因此,無(wú)論是齊推品牌建設(shè)品牌矩陣,還是組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對(duì)外輸出管理運(yùn)營(yíng),成為地產(chǎn)酒店的“默契”。

無(wú)論是賣(mài)酒店,還是開(kāi)酒店,對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),其底層核心還是找到新的價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。換句話說(shuō),重資產(chǎn)部分為了賺錢(qián),輕資產(chǎn)部分是通過(guò)增加商業(yè)配套,提升重資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值,讓其更值錢(qián)。

一邊開(kāi)一邊賣(mài),賺錢(qián)嗎?

出身于房企的地產(chǎn)酒店,在輕資產(chǎn)方面是享有天然的資源優(yōu)勢(shì)的。即便是只有一半的“地產(chǎn)血緣”的酒管公司,也能收獲紅利。這也就造就了“邊開(kāi)邊賣(mài)”的現(xiàn)象,那這樣的模式賺錢(qián)嗎?能否解決房地產(chǎn)商們的危機(jī)?

從賣(mài)資產(chǎn)方面來(lái)看,地產(chǎn)酒店似乎越來(lái)越“難賣(mài)”,有大量流拍五星級(jí)酒店“滯留”,成為資產(chǎn)交易市場(chǎng)的不良資產(chǎn)。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì),今年1-7月,國(guó)內(nèi)共342個(gè)高端酒店項(xiàng)目拍賣(mài),結(jié)果85%流拍。同時(shí),不良資產(chǎn)的銷(xiāo)售在商業(yè)房地產(chǎn)交易中的比例卻大幅提高。2023年,商業(yè)房地產(chǎn)交易中,不良資產(chǎn)的占比高達(dá)20%,而在前一年,這個(gè)比例只有11%。

不少曾經(jīng)炙手可熱的資產(chǎn),現(xiàn)在卻處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)。如無(wú)錫融創(chuàng)茂(原萬(wàn)達(dá)茂)評(píng)估價(jià)約29.15億元,第一次拍賣(mài)起拍價(jià)21億元,因無(wú)人出價(jià)而流拍,第二次起拍價(jià)降至17億元,相當(dāng)于是打了5.7折,最終還是流拍。同樣進(jìn)入二拍程序的還有融創(chuàng)昆明萬(wàn)達(dá)城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價(jià)約4.48億元,相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8億元打了5.7折,只有1人報(bào)名參與競(jìng)拍,但因“案外人提出確有理由異議”而撤回。

那什么樣的酒店資產(chǎn)更容易被賣(mài)出去?從酒店的類(lèi)型來(lái)看,投資人相對(duì)更加青睞城市酒店這類(lèi)標(biāo)的產(chǎn)品,其商業(yè)模式更加成熟,整體投資回報(bào)也相對(duì)更為穩(wěn)健。值得關(guān)注的是,度假酒店或度假村這類(lèi)資產(chǎn)在交易市場(chǎng)中占比較低,但諸如坐擁三亞熱帶海濱一線海景的優(yōu)質(zhì)酒店,由于具備資源稀缺性價(jià)值,因此也時(shí)而成為資產(chǎn)交易的主體。

在資產(chǎn)交易時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方也出現(xiàn)了矛盾點(diǎn),給酒店資產(chǎn)交易成功增加了困難。賣(mài)家在出售時(shí),想的是投資這個(gè)酒店時(shí)花了多少成本。金融機(jī)構(gòu)處置不良資產(chǎn)時(shí),想的是賣(mài)價(jià)和評(píng)估價(jià)之間的差額。買(mǎi)家在做決策的時(shí)候,想的是投資回報(bào)率是多少。

舉個(gè)例子,花了10個(gè)億建的酒店,用收益估值法只能估出5個(gè)億的資產(chǎn)。這使得酒店資產(chǎn)價(jià)值特別容易出現(xiàn)“倒掛”。在政策高壓、客群需求升級(jí)、高線級(jí)城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于飽和等多重因素作用下,有底氣出手收購(gòu)這些資產(chǎn)的寥寥無(wú)幾。

“賣(mài)酒店”變現(xiàn)并沒(méi)有那么容易,那“開(kāi)酒店”賺錢(qián)嗎?這就不得不提起那場(chǎng)“世紀(jì)大甩賣(mài)”,王健林為了自救,把酒店打了七折賣(mài)給了富力。而富力地產(chǎn)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店后,其酒店業(yè)務(wù)不僅沒(méi)能給公司帶來(lái)盈利,反而連虧不斷。截至2021年末,富力地產(chǎn)的酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)已由2017年的虧損1.46億元,擴(kuò)大至14.22億元。到2022年上半年,富力地產(chǎn)的酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)又錄得8.49億元的虧損。2023年,富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額雖然由去年同期17.81億元增加至29.83億元,但富力地產(chǎn)仍然處于虧損狀態(tài),2023年全年歸母應(yīng)占虧損達(dá)到了201.64億元。

但也有地產(chǎn)酒店正在逐漸脫離虧損的“泥沼”,漸入輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型佳境,比如萬(wàn)達(dá)。事實(shí)上,萬(wàn)達(dá)酒店已連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)盈利,發(fā)展步伐穩(wěn)健。據(jù)萬(wàn)達(dá)披露2023年財(cái)報(bào)顯示,2023年萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展收益約9.83億元。但萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展在2024年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告中指出,預(yù)計(jì)虧損凈額介于8.8億港元至9.3億港元之間,這與2023年同期的凈利潤(rùn)約1.65億港元相比,出現(xiàn)了虧損。萬(wàn)達(dá)表示,該虧損主要是由于在出售芝加哥項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的遞延金額相關(guān)長(zhǎng)期應(yīng)收款項(xiàng)上計(jì)提了約1.26億美元(約9.84億港元)的減值虧損。

在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),輕資產(chǎn)依舊會(huì)繼續(xù)流行。運(yùn)營(yíng)價(jià)值與區(qū)位價(jià)值的重新匹配,是頭部運(yùn)營(yíng)企業(yè)擴(kuò)大管理半徑、輸出管理經(jīng)驗(yàn)和品牌資源的最佳方式之一。處于資管時(shí)代的當(dāng)下,用地產(chǎn)思維做不好酒店。但目前來(lái)看,地產(chǎn)酒店資產(chǎn)管理整體上或是缺位,或是錯(cuò)位,到位的不多。

資產(chǎn)管理不應(yīng)被局限在日常運(yùn)營(yíng)的框架內(nèi),在酒店的生命之初,就應(yīng)該考慮到整個(gè)酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和價(jià)值創(chuàng)造,跑通“投、融、建、管、退”。資產(chǎn)管理的真正價(jià)值在于通過(guò)長(zhǎng)期的規(guī)劃和優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。因此,酒店如何進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理,將投資回報(bào)提升至新高度?或?qū)⒊蔀楸姸嗟禺a(chǎn)酒店破局的首要問(wèn)題。

相比住宅業(yè)務(wù),酒店運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),不能上市盤(pán)活,賣(mài)掉成了必選項(xiàng)。但尋找新的增利點(diǎn)和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的需要,酒店又成為對(duì)外輸出的有力“途徑”。從當(dāng)前來(lái)看,酒店業(yè)務(wù)收入在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比較小,對(duì)于那些資金鏈緊繃、負(fù)債較大的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),邊開(kāi)邊賣(mài)或許是不錯(cuò)的生意,但前提是得有“硬實(shí)力”。

有哪些業(yè)主有可能接手?

近幾年,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題或逐步退出地產(chǎn)行業(yè),主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力下降,缺乏進(jìn)一步資金的投入用于更新改造,過(guò)往酒店收益微薄,投資回報(bào)遙遙無(wú)期。加上原設(shè)計(jì)和功能面臨新消費(fèi)群體的消費(fèi)觀念和新生酒店的設(shè)計(jì)與功能變革的挑戰(zhàn),傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店已經(jīng)缺乏了競(jìng)爭(zhēng)力,逐步出現(xiàn)持有業(yè)主進(jìn)入資產(chǎn)更新投資焦慮期。預(yù)計(jì)近年大量存量資產(chǎn)將進(jìn)入交易市場(chǎng)或重新評(píng)估未來(lái)存在的價(jià)值,急需找到資產(chǎn)持有的有效途徑或處置的出路。那誰(shuí)最有可能接手這些資產(chǎn)?

一是國(guó)企來(lái)托底,為了優(yōu)化資源配置,或是為了解決長(zhǎng)期負(fù)債問(wèn)題。一方面可以視為對(duì)酒店資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)潛力的信心,另一方面也是響應(yīng)國(guó)家政策,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的體現(xiàn)。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國(guó)企間的交易。

此外,上海外灘茂悅大酒店、綠地萬(wàn)豪酒店濟(jì)南融創(chuàng)文旅城施柏閣酒店和國(guó)際會(huì)議中心等地產(chǎn)集團(tuán)旗下酒店資產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)手出讓,接收方都是國(guó)有性質(zhì)企業(yè)。這些收購(gòu)案例顯示了國(guó)企在酒店行業(yè)中的活躍角色,以及它們?cè)谕苿?dòng)行業(yè)整合和轉(zhuǎn)型中的重要作用。

二是綜合性企業(yè)收購(gòu)酒店資產(chǎn)作為綜合板塊布局的方式,擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。無(wú)論是金峰水泥集團(tuán)以24.3億元人民幣收購(gòu)了上海寶格麗酒店,還是金鷹集團(tuán)通過(guò)其子公司成功收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)瑞華酒店,這不僅體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)酒店資產(chǎn)的保值增值能力的認(rèn)可,也反映了企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化拓展。

同時(shí),也是企業(yè)出于資產(chǎn)重組、資源整合或品牌發(fā)展的需要。如嶺南集團(tuán)并購(gòu)了山東星輝都市酒店管理集團(tuán)有限公司70%的股權(quán),并計(jì)劃將其納入上市公司嶺南控股體系內(nèi)。這一舉措不僅擴(kuò)大了嶺南集團(tuán)的酒店規(guī)模至超過(guò)1200家,也促進(jìn)了雙方在南北市場(chǎng)的交叉布局,推動(dòng)了全國(guó)化和下沉市場(chǎng)的拓展。

三是資金充足的“大佬”接手,將酒店資產(chǎn)作為增值保值工具。在此批地產(chǎn)掠食者中,“煤老板”以高頻次、大手筆頻繁出現(xiàn)在地產(chǎn)交易中。他們不僅抄底了一線城市商業(yè)辦公及公寓資產(chǎn),而且在土地市場(chǎng)上也頻頻亮相。不少“煤老板”陸續(xù)投資購(gòu)買(mǎi)上海中糧海景壹號(hào)公寓、雅居樂(lè)海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬(wàn)豪酒店等資產(chǎn)。

對(duì)于這些“大佬”來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)本來(lái)就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),并且核心城市的房?jī)r(jià)跌的可能性很小,具有“稀缺”性質(zhì)的物業(yè)更是可遇而不可求的資產(chǎn)。而且酒店資產(chǎn)本身就是一個(gè)能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具,優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還具有很好的現(xiàn)金流,缺錢(qián)時(shí)也可以跟地產(chǎn)商們一樣賣(mài)掉“回血”。

可以預(yù)見(jiàn)的是,未來(lái)市場(chǎng)上會(huì)有越來(lái)越多酒店資產(chǎn)成交案例,這是酒店交易市場(chǎng)逐步成熟的標(biāo)志。在此背景下,地產(chǎn)酒管公司正在迎來(lái)新階段賽程的重要分水嶺。需要注意的是,酒店資產(chǎn)的頻頻轉(zhuǎn)讓并不意味高端酒店失去了市場(chǎng)價(jià)值或是需求。酒店業(yè)主大換血有利于酒店資產(chǎn)流通,新酒店業(yè)主按照市場(chǎng)收益法評(píng)估酒店資產(chǎn)價(jià)值,酒店由過(guò)去的被動(dòng)投資轉(zhuǎn)向主動(dòng)投資,酒店作為資產(chǎn)配置的價(jià)值屬性也在這里顯現(xiàn)。

緊缺的現(xiàn)金流讓很多地產(chǎn)商釋放出大量待交易資產(chǎn),其中不乏優(yōu)質(zhì)酒店,同時(shí)堅(jiān)持繼續(xù)布局?jǐn)U張戰(zhàn)略??瓷先上嗝艿男袨椋澈髣?dòng)機(jī)并不沖突。其核心還是尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)、維持龐大“身軀”的運(yùn)轉(zhuǎn)。在市場(chǎng)權(quán)衡利弊之后的博弈下,誰(shuí)能抓住機(jī)遇,誰(shuí)距離“新生”又近了一步。在眾多地產(chǎn)酒店層出不窮的戰(zhàn)略調(diào)整下,誰(shuí)都有可能成為最終的“大贏家”。

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