文 | 空間秘探 武爽

近期，關(guān)于萬達(dá)的消息不斷，酒店板塊資產(chǎn)進(jìn)出頻繁，在賣掉上海萬達(dá)瑞華酒店物業(yè)之后，又宣布萬達(dá)酒店及度假村繼續(xù)在全球范圍內(nèi)擴(kuò)大其版圖，下半年即將迎來又一波新酒店的開業(yè)。空間秘探梳理發(fā)現(xiàn)，“邊開邊賣”似乎成為房地產(chǎn)商們的“默契”。一邊開，一邊賣，真的能做好酒店生意嗎？

一邊開一邊賣，不止萬達(dá)

近期，上海萬達(dá)瑞華可能將在年后正式換牌為上海外灘瑞吉酒店的消息引發(fā)眾多討論。其自2016年6月開業(yè)以來，一度是上海奢華品牌的代表酒店之一。其實(shí)，上海萬達(dá)瑞華酒店易主的消息早在去年年末就已經(jīng)曝出。去年12月26日，上海萬達(dá)酒店投資有限公司的大股東發(fā)生變更，由大連萬達(dá)商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，這也標(biāo)志著上海萬達(dá)瑞華酒店正式易手。據(jù)悉，價(jià)格只比15年的網(wǎng)簽價(jià)16.6億略高一點(diǎn)，但酒店仍由萬達(dá)集團(tuán)繼續(xù)管理，保留萬達(dá)集團(tuán)品牌。

對(duì)于萬達(dá)酒店來說，昔日推出瑞華品牌，對(duì)標(biāo)的國際品牌就包括萬豪瑞吉。這次賣掉萬達(dá)瑞華酒店物業(yè)之后，萬達(dá)酒店或?qū)⑹ピ摼频甑倪\(yùn)營權(quán)，把這一接力棒交至萬豪國際集團(tuán)手中。

上海萬達(dá)瑞華酒店被賣的消息似乎并沒有影響萬達(dá)的市場(chǎng)部署。隨后不久，萬達(dá)酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店開業(yè)計(jì)劃，繼續(xù)在全球范圍內(nèi)拓展其版圖。其中北京東壩萬達(dá)錦華酒店、北京東壩萬達(dá)美華酒店、北京前門萬達(dá)頤華酒店、武漢萬達(dá)頤華酒店等酒店均預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年啟幕；國外的曼谷萬達(dá)錦華公寓預(yù)計(jì)今年年底啟幕。

無獨(dú)有偶的是，金茂、綠地、華僑城、碧桂園等房企都已向市場(chǎng)拋出眾多酒店資產(chǎn)，其中不乏地標(biāo)建筑、“搖錢樹”等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。同時(shí)，也沒忘了酒店業(yè)務(wù)擴(kuò)張。一邊開，一邊賣似乎成了當(dāng)下酒旅集團(tuán)的“默契”。

去年10月17日，中國金茂發(fā)布公告稱，以28.02億元的價(jià)格成功出售金茂北京威斯汀大飯店，交易方為渤海潤澤。3個(gè)月后，有消息稱金茂酒店商業(yè)管理有限公司旗下第一家嘉悅品牌酒店，預(yù)計(jì)將于2024年夏天在寧波啟幕。

作為綠地集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，上海綠地萬豪酒店早在2022年便被擺上了貨架，并于2023年12月以總價(jià)14.88億元成功售出。今年1月，綠地酒店集中簽約多個(gè)國內(nèi)外合作項(xiàng)目，主要為綠地旗下商務(wù)及度假品牌Primus Hotel鉑瑞酒店、THE QUBE Hotel鉑驪酒店、Q-box Hotel鉑派酒店，走進(jìn)了“一帶一路”國家柬埔寨，覆蓋了國內(nèi)鄂爾多斯、烏蘭察布、貴陽、沈陽、長(zhǎng)沙、蕪湖、蘇州、南京等城市。

五星級(jí)酒店屬于是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠提供不俗的現(xiàn)金流。一般情況而言，房企輕易不會(huì)將這些資產(chǎn)出手。房地產(chǎn)們接二連三地將這些資產(chǎn)擺上貨架，由此可見他們對(duì)資金的迫切渴望。但這些房企為何邊賣邊開？是仍舊放不下酒店這門生意嗎？

酒店交易頻繁，釋放了哪些信號(hào)？

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？除卻社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的影響，“邊開邊賣”的本質(zhì)還得從這些房地產(chǎn)企業(yè)自身尋找。

“缺錢”是主要原因。2024年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力，房企虧損情況較為普遍。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至7月15日，在61家A股涉房企業(yè)中，有41家房企預(yù)計(jì)歸母凈利潤虧損，其中21家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧。上文提到的萬達(dá)近期發(fā)布公告稱，集團(tuán)預(yù)計(jì)截至2024年6月30日止6個(gè)月將錄得虧損凈額8.8億～9億港元，而去年同期公司還取得了1.65億港元的凈利潤。

在這種背景下，不少房企通過出售資產(chǎn)來緩解資金壓力。例如，世茂集團(tuán)、萬科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等都在積極尋求資產(chǎn)出售，特別是賣已經(jīng)成熟的項(xiàng)目，就是為了解決現(xiàn)金流。7月底，華僑城（亞洲）宣布以20.55億元的交易對(duì)價(jià)向其控股股東華僑城股份附屬公司出售華僑城（上海）置地約50.5%的股權(quán)。華僑城（上海）置地公司收入主要來自營運(yùn)蘇河灣項(xiàng)目。華僑城亞洲預(yù)期從此次出售中獲得收益人民幣2.64億元，所得款項(xiàng)將主要用于償還集團(tuán)的借款。

從交易頻繁的資產(chǎn)市場(chǎng)也可以說明這一點(diǎn)。據(jù)CRIC商管數(shù)據(jù)顯示，截至2024年7月底，中國內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約為2.29萬億元，環(huán)比增加3.68%。在克而瑞資管監(jiān)測(cè)的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)項(xiàng)目中，上海、北京、杭州、寧波寫字樓項(xiàng)目掛牌量占比超過50%，海口、西安酒店項(xiàng)目掛牌量占比超40%。

當(dāng)前來看，資金流健康的地產(chǎn)商們甚至愿意降價(jià)賣資產(chǎn)，而最缺錢的那批地產(chǎn)商們反而死守“低價(jià)”，不愿意降價(jià)，且賣掉的都是一些過去開發(fā)或尚未開發(fā)完成的重資產(chǎn)。因?yàn)橘Y金鏈最緊張的這批開發(fā)商，很可能已經(jīng)把手頭能質(zhì)押的一切全部都給質(zhì)押了，資金鏈繃緊到了極致。大幅折價(jià)賣資產(chǎn)表面上是在讓利換現(xiàn)金流，但實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致債務(wù)窟窿越來越大。       

近兩年，可以明顯看到有大量酒店資產(chǎn)包流拍，甚至出現(xiàn)無人問津的情況。早在2022年2月，隨著世茂的財(cái)務(wù)狀況不斷緊繃，出售“深坑酒店”的傳聞不絕于耳，彼時(shí)，在一份媒體流傳的世茂待售資產(chǎn)清單里被標(biāo)明“現(xiàn)報(bào)價(jià)22.5億元對(duì)外出售”。但截至目前兩年多時(shí)間“深坑酒店”仍然出售未果。

過重的資產(chǎn)和過高的杠桿，在發(fā)展初期是助力，而到了發(fā)展高峰期，則是阻力。如何找到適合自己發(fā)展的新戰(zhàn)略和新思路成為擺在眾多房地產(chǎn)商面前急需解決的問題。在這樣的背景下，更多房企開始思考如何在運(yùn)營管理好自持資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)復(fù)用和利潤創(chuàng)造，“輕資產(chǎn)模式”應(yīng)運(yùn)而生。

可以說，酒店輕資產(chǎn)，稱得上是地產(chǎn)酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。其關(guān)鍵在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，最終通過品牌提高企業(yè)的盈利能力及發(fā)展規(guī)模。簡(jiǎn)單來說，輕資產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)酒店而言，既不增加資產(chǎn)，也不會(huì)帶來負(fù)債壓力，甚至可以幫助企業(yè)逐漸擺脫高負(fù)債高杠桿帶來的風(fēng)險(xiǎn)，越來越“綠”。

出清重資產(chǎn)，建立自己的品牌矩陣對(duì)外輸出，讓不少房地產(chǎn)商看到了另一種可能。碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地、金茂等都計(jì)劃開始做輕資產(chǎn)輸出。2021年3月份，華住和融創(chuàng)成立合資公司永樂華住，推出9個(gè)高端及奢華酒店品牌，包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅，以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂半山等。據(jù)透露，雙方計(jì)劃5年簽約200個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)超100家高端酒店；2021年6月，剛宣布賣酒店的綠地，舉行10家酒店項(xiàng)目簽約儀式，旗下品牌酒店將在7個(gè)城市陸續(xù)落地，至此，綠地酒店輸出管理的項(xiàng)目達(dá)到了80家。

這樣看來，房地產(chǎn)旗下的酒店從服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵鼍频昶放频木频赀\(yùn)營商，輕資產(chǎn)模式儼然成為行業(yè)主流。其中，品牌成為各大房地產(chǎn)商通過輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵“武器”。因此，無論是齊推品牌建設(shè)品牌矩陣，還是組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對(duì)外輸出管理運(yùn)營，成為地產(chǎn)酒店的“默契”。

無論是賣酒店，還是開酒店，對(duì)于地產(chǎn)公司來說，其底層核心還是找到新的價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。換句話說，重資產(chǎn)部分為了賺錢，輕資產(chǎn)部分是通過增加商業(yè)配套，提升重資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，讓其更值錢。

一邊開一邊賣，賺錢嗎？

出身于房企的地產(chǎn)酒店，在輕資產(chǎn)方面是享有天然的資源優(yōu)勢(shì)的。即便是只有一半的“地產(chǎn)血緣”的酒管公司，也能收獲紅利。這也就造就了“邊開邊賣”的現(xiàn)象，那這樣的模式賺錢嗎？能否解決房地產(chǎn)商們的危機(jī)？

從賣資產(chǎn)方面來看，地產(chǎn)酒店似乎越來越“難賣”，有大量流拍五星級(jí)酒店“滯留”，成為資產(chǎn)交易市場(chǎng)的不良資產(chǎn)。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，國內(nèi)共342個(gè)高端酒店項(xiàng)目拍賣，結(jié)果85%流拍。同時(shí)，不良資產(chǎn)的銷售在商業(yè)房地產(chǎn)交易中的比例卻大幅提高。2023年，商業(yè)房地產(chǎn)交易中，不良資產(chǎn)的占比高達(dá)20%，而在前一年，這個(gè)比例只有11%。

不少曾經(jīng)炙手可熱的資產(chǎn)，現(xiàn)在卻處于無人問津的狀態(tài)。如無錫融創(chuàng)茂（原萬達(dá)茂）評(píng)估價(jià)約29.15億元，第一次拍賣起拍價(jià)21億元，因無人出價(jià)而流拍，第二次起拍價(jià)降至17億元，相當(dāng)于是打了5.7折，最終還是流拍。同樣進(jìn)入二拍程序的還有融創(chuàng)昆明萬達(dá)城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價(jià)約4.48億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8億元打了5.7折，只有1人報(bào)名參與競(jìng)拍，但因“案外人提出確有理由異議”而撤回。

那什么樣的酒店資產(chǎn)更容易被賣出去？從酒店的類型來看，投資人相對(duì)更加青睞城市酒店這類標(biāo)的產(chǎn)品，其商業(yè)模式更加成熟，整體投資回報(bào)也相對(duì)更為穩(wěn)健。值得關(guān)注的是，度假酒店或度假村這類資產(chǎn)在交易市場(chǎng)中占比較低，但諸如坐擁三亞熱帶海濱一線海景的優(yōu)質(zhì)酒店，由于具備資源稀缺性價(jià)值，因此也時(shí)而成為資產(chǎn)交易的主體。

在資產(chǎn)交易時(shí)，買賣雙方也出現(xiàn)了矛盾點(diǎn)，給酒店資產(chǎn)交易成功增加了困難。賣家在出售時(shí)，想的是投資這個(gè)酒店時(shí)花了多少成本。金融機(jī)構(gòu)處置不良資產(chǎn)時(shí)，想的是賣價(jià)和評(píng)估價(jià)之間的差額。買家在做決策的時(shí)候，想的是投資回報(bào)率是多少。

舉個(gè)例子，花了10個(gè)億建的酒店，用收益估值法只能估出5個(gè)億的資產(chǎn)。這使得酒店資產(chǎn)價(jià)值特別容易出現(xiàn)“倒掛”。在政策高壓、客群需求升級(jí)、高線級(jí)城市地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和等多重因素作用下，有底氣出手收購這些資產(chǎn)的寥寥無幾。

“賣酒店”變現(xiàn)并沒有那么容易，那“開酒店”賺錢嗎？這就不得不提起那場(chǎng)“世紀(jì)大甩賣”，王健林為了自救，把酒店打了七折賣給了富力。而富力地產(chǎn)收購萬達(dá)酒店后，其酒店業(yè)務(wù)不僅沒能給公司帶來盈利，反而連虧不斷。截至2021年末，富力地產(chǎn)的酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)已由2017年的虧損1.46億元，擴(kuò)大至14.22億元。到2022年上半年，富力地產(chǎn)的酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)又錄得8.49億元的虧損。2023年，富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)營業(yè)額雖然由去年同期17.81億元增加至29.83億元，但富力地產(chǎn)仍然處于虧損狀態(tài)，2023年全年歸母應(yīng)占虧損達(dá)到了201.64億元。

但也有地產(chǎn)酒店正在逐漸脫離虧損的“泥沼”，漸入輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型佳境，比如萬達(dá)。事實(shí)上，萬達(dá)酒店已連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)盈利，發(fā)展步伐穩(wěn)健。據(jù)萬達(dá)披露2023年財(cái)報(bào)顯示，2023年萬達(dá)酒店發(fā)展收益約9.83億元。但萬達(dá)酒店發(fā)展在2024年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告中指出，預(yù)計(jì)虧損凈額介于8.8億港元至9.3億港元之間，這與2023年同期的凈利潤約1.65億港元相比，出現(xiàn)了虧損。萬達(dá)表示，該虧損主要是由于在出售芝加哥項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的遞延金額相關(guān)長(zhǎng)期應(yīng)收款項(xiàng)上計(jì)提了約1.26億美元（約9.84億港元）的減值虧損。

在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，輕資產(chǎn)依舊會(huì)繼續(xù)流行。運(yùn)營價(jià)值與區(qū)位價(jià)值的重新匹配，是頭部運(yùn)營企業(yè)擴(kuò)大管理半徑、輸出管理經(jīng)驗(yàn)和品牌資源的最佳方式之一。處于資管時(shí)代的當(dāng)下，用地產(chǎn)思維做不好酒店。但目前來看，地產(chǎn)酒店資產(chǎn)管理整體上或是缺位，或是錯(cuò)位，到位的不多。

資產(chǎn)管理不應(yīng)被局限在日常運(yùn)營的框架內(nèi)，在酒店的生命之初，就應(yīng)該考慮到整個(gè)酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和價(jià)值創(chuàng)造，跑通“投、融、建、管、退”。資產(chǎn)管理的真正價(jià)值在于通過長(zhǎng)期的規(guī)劃和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。因此，酒店如何進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營與資產(chǎn)管理，將投資回報(bào)提升至新高度？或?qū)⒊蔀楸姸嗟禺a(chǎn)酒店破局的首要問題。

相比住宅業(yè)務(wù)，酒店運(yùn)營維護(hù)成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，不能上市盤活，賣掉成了必選項(xiàng)。但尋找新的增利點(diǎn)和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的需要，酒店又成為對(duì)外輸出的有力“途徑”。從當(dāng)前來看，酒店業(yè)務(wù)收入在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比較小，對(duì)于那些資金鏈緊繃、負(fù)債較大的房地產(chǎn)來說，邊開邊賣或許是不錯(cuò)的生意，但前提是得有“硬實(shí)力”。

有哪些業(yè)主有可能接手？

近幾年，地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)資金問題或逐步退出地產(chǎn)行業(yè)，主營業(yè)務(wù)盈利能力下降，缺乏進(jìn)一步資金的投入用于更新改造，過往酒店收益微薄，投資回報(bào)遙遙無期。加上原設(shè)計(jì)和功能面臨新消費(fèi)群體的消費(fèi)觀念和新生酒店的設(shè)計(jì)與功能變革的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店已經(jīng)缺乏了競(jìng)爭(zhēng)力，逐步出現(xiàn)持有業(yè)主進(jìn)入資產(chǎn)更新投資焦慮期。預(yù)計(jì)近年大量存量資產(chǎn)將進(jìn)入交易市場(chǎng)或重新評(píng)估未來存在的價(jià)值，急需找到資產(chǎn)持有的有效途徑或處置的出路。那誰最有可能接手這些資產(chǎn)？

一是國企來托底，為了優(yōu)化資源配置，或是為了解決長(zhǎng)期負(fù)債問題。一方面可以視為對(duì)酒店資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可和對(duì)未來市場(chǎng)潛力的信心，另一方面也是響應(yīng)國家政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的體現(xiàn)。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國企間的交易。

此外，上海外灘茂悅大酒店、綠地萬豪酒店濟(jì)南融創(chuàng)文旅城施柏閣酒店和國際會(huì)議中心等地產(chǎn)集團(tuán)旗下酒店資產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)手出讓，接收方都是國有性質(zhì)企業(yè)。這些收購案例顯示了國企在酒店行業(yè)中的活躍角色，以及它們?cè)谕苿?dòng)行業(yè)整合和轉(zhuǎn)型中的重要作用。

二是綜合性企業(yè)收購酒店資產(chǎn)作為綜合板塊布局的方式，擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。無論是金峰水泥集團(tuán)以24.3億元人民幣收購了上海寶格麗酒店，還是金鷹集團(tuán)通過其子公司成功收購了萬達(dá)瑞華酒店，這不僅體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)酒店資產(chǎn)的保值增值能力的認(rèn)可，也反映了企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化拓展。

同時(shí)，也是企業(yè)出于資產(chǎn)重組、資源整合或品牌發(fā)展的需要。如嶺南集團(tuán)并購了山東星輝都市酒店管理集團(tuán)有限公司70%的股權(quán)，并計(jì)劃將其納入上市公司嶺南控股體系內(nèi)。這一舉措不僅擴(kuò)大了嶺南集團(tuán)的酒店規(guī)模至超過1200家，也促進(jìn)了雙方在南北市場(chǎng)的交叉布局，推動(dòng)了全國化和下沉市場(chǎng)的拓展。

三是資金充足的“大佬”接手，將酒店資產(chǎn)作為增值保值工具。在此批地產(chǎn)掠食者中，“煤老板”以高頻次、大手筆頻繁出現(xiàn)在地產(chǎn)交易中。他們不僅抄底了一線城市商業(yè)辦公及公寓資產(chǎn)，而且在土地市場(chǎng)上也頻頻亮相。不少“煤老板”陸續(xù)投資購買上海中糧海景壹號(hào)公寓、雅居樂海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬豪酒店等資產(chǎn)。

對(duì)于這些“大佬”來說，房地產(chǎn)本來就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且核心城市的房?jī)r(jià)跌的可能性很小，具有“稀缺”性質(zhì)的物業(yè)更是可遇而不可求的資產(chǎn)。而且酒店資產(chǎn)本身就是一個(gè)能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具，優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還具有很好的現(xiàn)金流，缺錢時(shí)也可以跟地產(chǎn)商們一樣賣掉“回血”。

可以預(yù)見的是，未來市場(chǎng)上會(huì)有越來越多酒店資產(chǎn)成交案例，這是酒店交易市場(chǎng)逐步成熟的標(biāo)志。在此背景下，地產(chǎn)酒管公司正在迎來新階段賽程的重要分水嶺。需要注意的是，酒店資產(chǎn)的頻頻轉(zhuǎn)讓并不意味高端酒店失去了市場(chǎng)價(jià)值或是需求。酒店業(yè)主大換血有利于酒店資產(chǎn)流通，新酒店業(yè)主按照市場(chǎng)收益法評(píng)估酒店資產(chǎn)價(jià)值，酒店由過去的被動(dòng)投資轉(zhuǎn)向主動(dòng)投資，酒店作為資產(chǎn)配置的價(jià)值屬性也在這里顯現(xiàn)。

緊缺的現(xiàn)金流讓很多地產(chǎn)商釋放出大量待交易資產(chǎn)，其中不乏優(yōu)質(zhì)酒店，同時(shí)堅(jiān)持繼續(xù)布局?jǐn)U張戰(zhàn)略?？瓷先上嗝艿男袨?，背后動(dòng)機(jī)并不沖突。其核心還是尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)、維持龐大“身軀”的運(yùn)轉(zhuǎn)。在市場(chǎng)權(quán)衡利弊之后的博弈下，誰能抓住機(jī)遇，誰距離“新生”又近了一步。在眾多地產(chǎn)酒店層出不窮的戰(zhàn)略調(diào)整下，誰都有可能成為最終的“大贏家”。