文｜邁點(diǎn)
近日，北京索菲特大酒店被傳出售，產(chǎn)權(quán)方欠債計(jì)劃將酒店轉(zhuǎn)讓，報(bào)價(jià)28億元；無獨(dú)有偶，重慶北碚悅榕莊酒店及其附屬資產(chǎn)將于9月2日開拍，起拍價(jià)7億元。在拍賣出售路上，似乎沒有一家國(guó)際酒店品牌可以幸免…
1、索菲特門店再傳出售，悅榕莊首家門店將拍賣
索菲特酒店作為雅高集團(tuán)旗下的奢華酒店品牌之一，大中華區(qū)目前在營(yíng)酒店20家，主要分布在全國(guó)一二線城市。除了上海和杭州，其他城市目前在營(yíng)都為1家，稀缺性和專屬性較高。然而，即便如此，索菲特近年來被拍賣或出售的酒店項(xiàng)目并不鮮見。
除了剛剛傳出出售消息的北京索菲特大酒店，貴陽(yáng)亨特索菲特酒店、上海東方佘山索菲特大酒店、上海新華聯(lián)索菲特酒店等也先后擺上貨架。其中，貴陽(yáng)亨特索菲特酒店8月13日至14日計(jì)劃在阿里平臺(tái)拍賣，起拍價(jià)8.56億元；上海東方佘山索菲特大酒店曾在京東拍賣網(wǎng)上進(jìn)行過拍賣，但最終流拍；上海新華聯(lián)索菲特酒店也曾傳出轉(zhuǎn)讓消息，但并未直接涉及拍賣流程。
值得注意的是，上海兩家索菲特酒店傳轉(zhuǎn)讓或拍賣消息推出的同時(shí)，又有一家索菲特門店——上海北外灘金輝索菲特酒店在5月24日盛大開業(yè)。據(jù)悉，該酒店前身為綠地九龍賓館，通過為期一年多的修繕改造后亮相，這與以往地產(chǎn)項(xiàng)目配套酒店拿地還是有本質(zhì)區(qū)別的。
如果你以為只有商務(wù)酒店的日子不好過，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。近日，據(jù)重慶破產(chǎn)法庭最新披露，由其受理的“（2023）渝05破241號(hào)”重慶柏椿實(shí)業(yè)公司破產(chǎn)清算案，將于9月初在淘寶法拍該“悅榕莊”，這也是該品牌大中華區(qū)首家門店被拍賣。
悅榕莊作為悅榕集團(tuán)旗下的主力品牌，主要聚焦于亞太等地區(qū)度假市場(chǎng)，目前國(guó)內(nèi)在營(yíng)酒店17家，分別分布在17個(gè)旅游目的地，可謂是“一店一設(shè)計(jì)、一地一標(biāo)桿”。盡管整體經(jīng)營(yíng)還不錯(cuò)，但依然逃不開變賣的命運(yùn)。
而在去年12月8日，悅榕控股宣布以4.8億元收購(gòu)萬(wàn)科方面所持3家公司股權(quán)，包括悅榕服務(wù)（中國(guó)）、悅榕酒店管理（中國(guó)）和悅榕酒店管理（天津）項(xiàng)目的股權(quán)。悅榕控股表示，收購(gòu)萬(wàn)科所持股份加強(qiáng)了公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的投入，鞏固了集團(tuán)作為酒店行業(yè)主要參與者的地位；同時(shí)，剝離酒店所有權(quán)部分，符合公司的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
2、國(guó)際巨頭在華增量不增價(jià)，集團(tuán)出現(xiàn)“遇冷”現(xiàn)象
那么，看似高高在上的國(guó)際品牌門店，遭遇出售危機(jī)就一定是業(yè)主們的問題嗎？從客觀因素來看，地產(chǎn)行業(yè)下行、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)疲軟，商務(wù)和度假住宿需求收到影響較大；從主觀因素來看，國(guó)際巨頭的品牌優(yōu)勢(shì)漸漸弱化，已無法抵消高昂的投資成本，回報(bào)比下滑。
以2024年最新的財(cái)報(bào)為例：洲際酒店集團(tuán)上半年大中華區(qū)市場(chǎng)RevPAR下降2.6%，其中第二季度下降了7.0%；萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)第二季度酒店RevPAR大中華區(qū)出現(xiàn)4.2%的同比下滑；溫德姆酒店集團(tuán)2024年第二季度大中華區(qū)RevPAR同比下降17%；凱悅酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)酒店ADR錄得4.8%的下滑；雅高集團(tuán)中國(guó)市場(chǎng)的RevPAR增長(zhǎng)同樣為負(fù)。
在具體分析時(shí)，國(guó)際巨頭紛紛將中國(guó)出境游的快速恢復(fù)作為客觀因子。但其實(shí)，在入境游方面，通過中國(guó)單方面免簽國(guó)范圍的不斷擴(kuò)容、過境免簽政策的進(jìn)一步推行及簽證政策的全面優(yōu)化，以及持續(xù)推出的支付便利化措施，全國(guó)各口岸入境外國(guó)人次數(shù)同比增長(zhǎng)152.7%。
同時(shí)，據(jù)邁點(diǎn)研究院最新發(fā)布的“2023年度中國(guó)酒店集團(tuán)規(guī)模TOP60榜單”顯示，截至2023年12月31日，幾大集團(tuán)在華的酒店客房數(shù)分別為洲際179342間、萬(wàn)豪159871間、溫德姆141065間、希爾頓118267間、雅高91892間、凱悅31042間、雅閣30048間。同時(shí)，7家酒店集團(tuán)門店數(shù)均超過100家、其中溫德姆更是達(dá)到1295家。
而據(jù)邁點(diǎn)不完全信息統(tǒng)計(jì)，2024年希爾頓、萬(wàn)豪、凱悅、雅高、悅榕、洲際和香格里拉7大酒店集團(tuán)已開業(yè)酒店已達(dá)118家。也就是說，國(guó)際酒店集團(tuán)在華門店數(shù)據(jù)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)，但在中國(guó)市場(chǎng)的RevPAR則出現(xiàn)了不同程度的下滑，“增量不增價(jià)”現(xiàn)象出現(xiàn)。
邁點(diǎn)酒店事業(yè)部總經(jīng)理顧晨林認(rèn)為，一是部分存量高端及奢華酒店走上了翻牌、撤牌、拍賣、轉(zhuǎn)讓甚至出售的命運(yùn)；二是新開門店大部分集中在中高端酒店增量市場(chǎng)和特許經(jīng)營(yíng)高端酒店領(lǐng)域。這也就意味著，高溢價(jià)率的奢華酒店總數(shù)其實(shí)是減少的，而更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的中高端酒店則陷入價(jià)格內(nèi)卷中。
旅游酒店行業(yè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱表示，中國(guó)酒店市場(chǎng)供大于求的情況短期內(nèi)很難改變，國(guó)際品牌也是無能為力。長(zhǎng)期來看，新開酒店投資機(jī)會(huì)將逐步減少，伴隨而來的是國(guó)際酒店集團(tuán)新簽酒店量也會(huì)減少。因此，這種疲態(tài)的出現(xiàn)或只是開始，未來則有可能成為常態(tài)。挖掘存量空間價(jià)值，成為每一家酒管公司的關(guān)鍵。
3、資產(chǎn)抄底機(jī)會(huì)來了，酒店投資能否出現(xiàn)新機(jī)遇
近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，越來越多的房企選擇出售核心資產(chǎn)來緩解資金壓力。近日，杭州的祥生地產(chǎn)和上海的三盛宏業(yè)等知名房企紛紛賣出總部大樓，這為資本提供了大量抄底機(jī)會(huì)，尤其是國(guó)有資本和外資企業(yè)。
近幾年，像萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、協(xié)信等知名房企都在賣自己的總部或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，特別是一些位于北京、上海等地的高價(jià)值資產(chǎn)。比如，萬(wàn)科把深圳灣超級(jí)總部基地的地塊賣給了深鐵集團(tuán)和深圳百碩投資，國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)抄底。
同時(shí)，黑石、凱德、摩根士丹利、鐵獅門、博楓、太古地產(chǎn)、新世界等外資港資也在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)場(chǎng)，從抄底北上廣深寫字樓擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、酒店、工業(yè)與物流地產(chǎn)等項(xiàng)目類型。
從近期的交易來看，國(guó)企在這些大宗交易市場(chǎng)上越發(fā)活躍，大有趁低價(jià)購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的勢(shì)頭。這不僅為它們提供了自用辦公的空間，還可能在未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，帶來租金和資產(chǎn)價(jià)格上漲的雙重收益。而外資、港資力量大舉布局中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，展現(xiàn)的則是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期看好，或許正是因?yàn)槭袌?chǎng)的“觸底”，更刺激了資本市場(chǎng)加大投資的前進(jìn)步伐。
同時(shí)，三四五線城市物業(yè)項(xiàng)目則因?yàn)榭們r(jià)低、風(fēng)險(xiǎn)小受到中小投資者的關(guān)注。比如正在籌建中的張家界美居酒店，據(jù)其投資人朱杭透露，通過法拍渠道拿到12年物業(yè)租賃權(quán)，租賃成本僅0.7元/平米。另外，一樓還有超3000平米的門面可對(duì)外出租，投資成本大幅減少。
資深酒店投資人朱新疆強(qiáng)調(diào)，在酒店投資中需要關(guān)注市場(chǎng)周期、物業(yè)選擇、成本控制、品牌選擇、數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及多元化發(fā)展等多個(gè)方面。他主張“長(zhǎng)線是金”，認(rèn)為長(zhǎng)期持有可以換取穩(wěn)健的投資回報(bào)。酒店投資人需要有足夠的耐心和決心來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)和挑戰(zhàn)。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求所。
4、結(jié)語(yǔ)
在邁點(diǎn)看來，酒店業(yè)作為投資行業(yè)具有一定的吸引力和潛力，但并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。投資者在決策時(shí)應(yīng)充分考慮市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)格局、技術(shù)進(jìn)步、品牌優(yōu)勢(shì)以及可持續(xù)發(fā)展等因素，制定合理的投資策略以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并獲取最大回報(bào)。因此，盡管酒店業(yè)依然是未來最好的投資行業(yè)之一，但還是需要根據(jù)具體情況來進(jìn)行綜合分析和判斷，百分百參與、百分百實(shí)現(xiàn)。