文 中國人民銀行貨幣政策分析小組
黨的二十大提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。培育和發(fā)展住房租賃市場，既是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要一環(huán)，也有助于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
人民銀行不斷健全住房租賃金融支持體系，聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。5月17日，聯(lián)合各部門推出房地產(chǎn)支持政策組合，并在前期試點基礎(chǔ)上設(shè)立保障性住房再貸款，用市場化方式支持統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房。
租金是影響住房價值的核心變量。資產(chǎn)有價值，是因為會帶來未來現(xiàn)金流收益。理論上，住房的價值主要受未來房租折現(xiàn)的影響，房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價和基礎(chǔ)，同時也會受未來房價漲跌預(yù)期的影響。
近年來房價預(yù)期發(fā)生重大變化，市場利率水平和貼現(xiàn)利率也趨于下行，房租折現(xiàn)對房產(chǎn)價值的影響愈發(fā)受到關(guān)注?！白馐郾取?，即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升，有市場機構(gòu)測算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至3%左右。但這個指標是靜態(tài)的，假定了未來租金不變。實際上，對于長期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長率也很重要，會增厚租賃住房的收益回報。疫情以來我國房租增長有所放緩，但隨著經(jīng)濟的逐步恢復(fù)，長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。
住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系深刻轉(zhuǎn)變的新形勢下，我國存量住房規(guī)模已然很大，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要方向。從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢業(yè)參加工作的青年人，對“好房子”的租賃需求也在上升。有市場機構(gòu)測算，未來我國有租房需求的人口超2億人，市場潛力較大。從供給端看，過去我國提供租賃住房的主要是個人，近年來隨著租售比的回升和融資運營成本的下降，住房租賃產(chǎn)業(yè)的商業(yè)可持續(xù)性在增強，越來越多的住房租賃企業(yè)進入市場，規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)。
盤活存量去庫存助力啟動住房租賃業(yè)。當前我國住房租賃產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，房地產(chǎn)市場也處在調(diào)整的特殊時期，需要發(fā)揮金融和其它政策合力，通過盤活存量去庫存培育住房租賃產(chǎn)業(yè)。近期人民銀行在原租賃住房貸款支持計劃的基礎(chǔ)上，完善推出了保障性住房再貸款。通過市場化的方式，助力實現(xiàn)三大功能∶
一是推動構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，支持住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。企業(yè)批量收購存量住房，形成團體購買力，收購價格折扣會進一步提升住房租賃產(chǎn)業(yè)投資回報和企業(yè)參與意愿。
二是增加保障性住房供給。收購后的商品房可用作保障性住房配售或租賃，在加快盤活存量和市場去庫存的同時，滿足保障性住房需求。
三是與保交房和“白名單”機制形成合力，降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險水平。房企自愿參與，回籠的資金須用于保交樓項目和其他在建項目，將推動更多項目滿足“白名單”條件，改善房企資金狀況。截至6月末，金融機構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，后續(xù)貸款投放有望進一步加快。同時，各地方政府還在財稅、土地、配套設(shè)施等方面提供了支持政策，這些都能起到降低企業(yè)成本、增強住房租賃產(chǎn)業(yè)商業(yè)可持續(xù)性的作用。
未來隨著房地產(chǎn)市場定價趨于理性，租賃需求進一步釋放，租售比持續(xù)改善回升，住房租賃企業(yè)運營能力不斷提升，住房租賃市場實現(xiàn)商業(yè)化可持續(xù)發(fā)展是有基礎(chǔ)的。下階段，要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動作用，完善住房租賃金融支持體系，同時，充分調(diào)動市場化機構(gòu)的積極性，通過更多社會資金的投入，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，支持存量商品房去庫存，助力推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
（本文節(jié)選自中國人民銀行2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告）