文｜時代財經App
曾經企業(yè)發(fā)展的象征，如今成為別人抄底的標的。
近日，祥生地產集團有限公司（下稱“祥生地產”）名下位于杭州繁華地段錢江新城瑞晶國際商務中心的三間辦公室（下稱“祥生地產項目”）通過法拍平臺順利成交，建筑面積合計1035.61平方米，成交價3039.27萬元。
在2019年啟動杭州、上海雙總部之前，祥生地產的總部及多家子公司辦公室設在瑞晶國際商務中心。2018年和2019年，祥生地產的銷售額分別為1029.2億元和1159.3億元，躋身千億房企陣營。
本次拍賣標的位于瑞晶國際商務中心27樓，根據天眼查，該地址是祥生地產多個全資子公司的注冊地址，包括祥生地產杭州分公司和浙江分公司。
一名杭州寫字樓租賃中介告訴時代財經，此前祥生地產使用了整層物業(yè)作為辦公室，祥生地產搬走后，相關物業(yè)重新對外招租。拍賣的三間辦公室是27樓的部分物業(yè)，目前已經騰退，但公司前臺背景墻上的祥生LOGO仍未拆除，現場還留有少量辦公家具或物品。
房企資產法拍無人問津的情況并不少見，但祥生地產辦公項目第一次拍賣，卻引起5個競買人81輪鏖戰(zhàn)。最終，由浙江當地知名的實木地板生產商久盛控股集團有限公司（下稱“久盛控股集團”）競得，盡管戰(zhàn)況激烈，成交價依然比評估價低了453.97萬元。
無獨有偶，近期三盛宏業(yè)的上海總部大樓三盛宏業(yè)大樓亦在競拍時吸引多個競買人前來“應戰(zhàn)”，經過83輪競價，項目同樣打折成交。實際上，早在這兩宗交易之前，一場抄底行動已在大宗交易市場上涌動。
房企折價賣總部資產
近些年，投資者的投資態(tài)度更為審慎，不過，面對頗具性價比的優(yōu)質資產時，投資者們仍舊積極。
根據時代財經不完全統(tǒng)計，近一年，多家房企總部或知名項目被擺上貨架，除了祥生地產，還包括萬達、萬科、協(xié)信、三盛宏業(yè)和復星系子公司等。
萬達、萬科、三盛宏業(yè)和復星系子公司的相關資產已均順利成交，復星系以外的三家房企賣的均為總部資產。其中，萬達賣掉了萬達總部所在地北京萬達廣場；萬科則是位于深圳灣超級總部基地的商辦地塊，該地塊原本計劃用于建設萬科的新總部；三盛宏業(yè)賣掉了位于上海市黃浦區(qū)的總部大樓三盛宏業(yè)大廈。
房地產行業(yè)的調整期自2021年下半年開啟，為了換取流動性，近三年，房企陸續(xù)主動或被動地出售資產，即便現在，這依然是房企緩解資金鏈條緊繃狀態(tài)的重要方式。
5月底，萬科向大股東深鐵集團和國企深圳百碩投資組成的聯(lián)合競買人，轉讓位于深圳灣超級總部基地的商辦地塊，該地塊在2017年12月由萬科以31.37億元的總價競得，計入地價、建安成本等項目后賬面值為40.16億元，而如今售價為22.35億元，根據賬面成本計算，本次交易預計影響當期損益約為-17.85億元。
萬科方面表示，這項交易是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一，可為公司直接帶來現金流入人民幣22.35億元，“有助于公司盤活存量資產，優(yōu)化資源配置，增強流動性”，公司也無需再承擔項目的后續(xù)建設和運營投資，這“將減少在非主業(yè)資產的資金占用，聚焦資源做好、做強三大主業(yè)”。
與萬科比起來，祥生地產的這次法拍更是被動。天眼查顯示，祥生地產與中國民生銀行有限公司紹興分行存在金融借款合同糾紛，執(zhí)行標的金額約2027.26萬元，而本次法拍涉及的三間辦公室正是上述金融借款的抵押物。
就目前已披露成交金額的房企資產而言，多數是打折成交。在這些交易中，祥生地產項目和三盛宏業(yè)項目均引起了多個競買人超過80輪的鏖戰(zhàn)，即便熱度如此之高，成交價相比評估價仍打了不小的折扣。
其中，祥生地產項目的起拍價為2445.2萬元，經過5個競買人的81輪競價，最終以3039.27萬元的總價成交，是評估價的87.00%；而三盛宏業(yè)賣掉的上海總部大樓三盛宏業(yè)大樓起拍價將近7.28億元，在競拍時吸引了7個競買人83輪競價，最終以8.31億元成交，僅為評估價的82.19%。
國企抄底大宗物業(yè)
時代財經留意到，在祥生地產項目的81輪競價中，競得人久盛控股集團一共出價37次，在競價的最后階段，久盛控股集團緊咬競爭對手，在對手出價后數秒內迅速抬價，展現出勢在必得的決心。
針對此次通過法拍方式購買辦公物業(yè)的目的和原因，時代財經通過多種方式聯(lián)系久盛控股集團，但截至發(fā)稿時未獲回復。
不過，從上半年多宗房企資產的成交不難發(fā)現，相關交易與大宗交易市場呈現的特點保持一致。睿和智庫在報告中指出，宏觀經濟收縮的大背景下，部分企業(yè)面臨流動性危機， “賣資產”成為企業(yè)最直接的求生手段。從賣家類型來看，房企依舊是主要的賣方主體，且大部分集中在內資開發(fā)商，成交金額占比達39%，出售資產以緩解資金壓力是其交易的主要驅動力，這也為具有資金實力的買家創(chuàng)造了“抄底”的機會。
作為內地最大的大宗交易市場，上海成交金額常年占去一線城市總成交金額的半壁江山。上半年，上海的大宗交易市場相比去年同期更為活躍。根據仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上半年，上海共完成50宗大宗交易，較去年同期增長35.1%，從成交數量來看，二季度成交宗數共計27宗，較一季度的23宗而言，市場積極性有所提高。
仲量聯(lián)行指出，投資者正在等待時機，以配置具有性價比的優(yōu)質資產，該機構預計下半年大型機構投資者將進入市場，從而推動整體市場成交量的增長。
在眾多實力買家中，國企已然成為了一股不可忽視的力量。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示，內資投資者在近期大宗投資市場占據了主導地位，包括了民營企業(yè)和國有企業(yè)，其投資活動展現出明顯的增長勢頭和投資力度。
近期成交的萬達總部所在地北京萬達廣場、萬科深圳灣超級總部基地的商辦地塊、復星系上市公司豫園股份旗下全資子公司持有的普陀區(qū)星光耀廣場二期1號樓，買家均為國企。此外，今年上半年，成都國企成都交子公園金融商務區(qū)投資開發(fā)有限責任公司接手了成都金融城核心地標項目成都金融廣場；央企險資中國人壽、太古地產聯(lián)合接手北京頤堤港二期64.79%的股權及相關債權；新疆維吾爾自治區(qū)國資委收購了位于上海中心城區(qū)黃金地段的寫字樓華旭國際大廈。
多家機構均分析認為，推動它們“出手”的原因，除了低價購入自用辦公物業(yè)，這些資產還有望在未來經濟向好之時，讓買方從租金和資產價格上漲中獲得較高的回報。